Проверка приобретателя сельскохозяйственной земли: требования и процедура

Проверка приобретателя сельскохозяйственной земли — это обязательная процедура юридического комплаенса, которую проводит нотариус перед удостоверением любой сделки по отчуждению угодий. Главная цель такой проверки заключается в подтверждении права лица на покупку земли и соблюдении установленных государством лимитов «в одни руки».

В 2026 году правила рынка земли стали еще строже: нотариус обязан не только сверить документы, но и исследовать источники происхождения средств покупателя и проверить его по санкционным спискам. Ошибка на этом этапе или игнорирование процедурных нюансов может привести к отказу в регистрации права собственности или даже дальнейшей конфискации участка через суд.

Кто и когда проводит проверку соответствия по Постановлению №637

Проверку приобретателя сельскохозяйственной земли проводит нотариус непосредственно перед удостоверением сделки по отчуждению участка. Это касается не только договоров купли-продажи, но и случаев внесения земли в уставный капитал юридических лиц или передачи имущества вследствие ликвидации компании.

Важно различать функции: нотариус осуществляет контроль «на входе», то есть до момента перехода права собственности. Последующий государственный контроль за использованием и охраной земель осуществляют уже органы Держгеокадастру. Процедура проверки по Постановлению №637 является обязательным этапом комплаенса, без которого ни одна земельная сделка не будет считаться законной.

Согласно п. 4 Порядка, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 16 июня 2021 г. № 637: «Перевірка набувача здійснюється нотаріусом, який посвідчує правочин про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Перевірка проводиться з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб».

Требования к покупателям кто имеет право на приобретение собственности

Право собственности на сельскохозяйственные земли в Украине могут приобретать исключительно граждане Украины (узнать о основаниях приобретения гражданства и условиях процедуры), территориальные громады, государство и украинские юридические лица, участниками которых являются только украинцы. Иностранцам и иностранным компаниям покупать землю запрещено, даже если они являются конечными бенефициарами украинских фирм.

Судебная практика подтверждает строгость этих ограничений. Например,

Об'єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №559/2900/23 від 20.10.2025 зазначив: «Земельна ділянка сільськогосподарського призначення, отримана іноземцем у спадщину та не відчужена ним протягом року, підлягає примусовій конфіскації.»

Иностранцы обязаны продать унаследованную сельхозземлю в течение года, иначе ее конфискует государство.

Поэтому во время проверки нотариус прежде всего устанавливает гражданство покупателя или состав участников юридического лица. Для физических лиц это делается на основании паспорта, а для компаний — через анализ структуры собственности до конечного бенефициара.

Как нотариус проверяет личность санкции и источники средств

Нотариальная проверка покупателя включает обязательный санкционный комплаенс и подтверждение легальности происхождения денег для покупки. Нотариус проверяет, не включен ли покупатель в списки лиц, связанных с террористической деятельностью, или тех, к кому применены санкции СНБО, запрещающие приобретение земли.

Что касается финансовой стороны, то согласно п. 11 Порядка №637: «Під час проведення перевірки набувача нотаріус зобов’язаний встановити джерела походження коштів або інших активів набувача, за рахунок яких набувається право власності на земельну ділянку».

Подтверждение источников происхождения средств

Покупатель должен предоставить документы, объясняющие, откуда появились деньги на покупку. Это может быть заработная плата, доход от бизнеса, полученное наследство или дивиденды. Верховный Суд в деле №640/18930/18 разъяснил, что выписка о движении средств по банковским счетам является достаточным доказательством легальности доходов. Для подтверждения легальности средств на покупку земли достаточно выписки о движении средств по счетам.

Проверка по реестрам и санкционным спискам

Нотариус осуществляет поиск в реестрах, чтобы выявить связи покупателя с государством-агрессором. Если окажется, что покупатель имеет гражданство РФ или связан с террористическими организациями, сделка будет заблокирована. Также проверяется пребывание в юрисдикциях, не выполняющих рекомендации FATF.

Проверка лимитов как рассчитывается предельная площадь 10 000 га

Общая площадь сельскохозяйственных земель в собственности одного лица (гражданина или компании) в 2026 году не может превышать 10 000 гектаров. Подробнее о новых правилах рынка земли и лимитах 10 000 гектаров читайте в нашем материале. Нотариус рассчитывает эту площадь, суммируя все участки, которые уже принадлежат покупателю, а также те доли земли, которыми он владеет опосредованно через участие в юридических лицах.

Согласно ч. 1 ст. 130 Земельного кодекса Украины: «Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати десяти тисяч гектарів.»

Ранее действовали более строгие нормы бесплатной приватизации и лимиты на землю (до 100 га), но на текущем этапе рынка порог значительно расширен. Однако алгоритм расчета стал сложнее, поскольку учитывает пропорциональные доли в уставных капиталах агрофирм.

Пример расчета опосредованной собственности

Представим ситуацию: Клиент планирует купить 50 га пашни. Он является учредителем агрофирмы с долей 20%, которая уже владеет 40 000 га земли. В таком случае нотариус рассчитывает опосредованную собственность: 20% от 40 000 = 8 000 га. Вместе с новым участком общая площадь составит 8 050 га, что не превышает установленный лимит в 10 000 га. Похожее дело мы уже сопровождали, обеспечив успешное оформление права собственности на землю для крупного инвестора.

Нюансы совместной собственности супругов

Если земля покупается в браке, она считается общей совместной собственностью. В таком случае в «зачет» каждому из супругов идет по 50% площади участка, если иное не установлено договором. Это критически важно учитывать, если один из супругов уже приближается к предельному лимиту владения.

Результат проверки содержание протокола нотариуса и последствия нарушений

Финальным документом, подтверждающим прохождение комплаенса, является Протокол проведения проверки приобретателя. Нотариус составляет его в двух экземплярах: один остается в делах нотариальной конторы, а другой выдается покупателю на руки.

Согласно п. 22 Порядка №637: «За результатами перевірки набувача нотаріус складає протокол проведення перевірки набувача… Протокол підписується нотаріусом та скріплюється його печаткою.»

Что должно быть указано в протоколе

• Реквизиты документа. Дата составления и уникальный номер протокола.
• Данные о покупателе. ФИО или название компании, идентификационные коды.
• Объект сделки. Кадастровый номер и площадь земельного участка.
• Вывод. Четкое утверждение о соответствии или несоответствии покупателя требованиям ст. 130 ЗК Украины.

Последствия выявления нарушений лимитов или санкций

Если нотариус обнаружит превышение лимита или наличие санкций, он обязан отказать в удостоверении сделки. Если же нарушение будет выявлено уже после регистрации права собственности (например, во время дальнейшего мониторинга Держгеокадастром), орган контроля готовит иск в суд о принудительной конфискации земли. Мы часто проводим признание права собственности на земельный участок через суд, но в случаях нарушения санкционного режима защитить актив крайне трудно.