Перевірка набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення нотаріусом

Хто і коли проводить перевірку за Постановою № 637

Нотаріальна перевірка покупця землі проводиться державним або приватним нотаріусом безпосередньо перед нотаріальним посвідченням правочину про відчуження ділянки сільськогосподарського призначення. Без позитивного протоколу перевірки жоден договір купівлі-продажу, міни, дарування чи внесення землі до статутного капіталу юридичної особи не може бути посвідчений. Ця вимога є імперативною та регулюється пунктом 4 Порядку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 16.06.2021 № 637.

Нотаріус здійснює юридичний контроль на етапі входу в право власності, формуючи офіційне підтвердження відповідності набувача встановленим законом вимогам. Після реєстрації прав подальший державний нагляд здійснюють територіальні органи Держгеокадастру. Для розуміння ширшого контексту обігу ділянок читайте наш матеріал про те, як працює ринок землі в Україні та загальні правила купівлі угідь.

Нормативні підстави та реєстри перевірки за Постановою 637

Згідно з нормами пунктів 3, 5 та 8 Порядку № 637, нотаріус проводить перевірку набувача з використанням відомостей п’яти обов’язкових державних реєстрів і баз даних. До їх числа належать Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, Державний земельний кадастр, Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань, Державний реєстр санкцій та база Держфінмоніторингу щодо осіб, пов’язаних із тероризмом. Така комплексна звірка унеможливлює приховування реального обсягу активів або підсанкційних зв’язків.

Якщо відчуження ділянки відбувається у формі передачі майна до статутного капіталу фірми, застосовуються оновлені правила. Відповідно до змін, внесених постановою КМУ від 01.03.2024 № 239, протокол перевірки набувача земельної ділянки обов’язково долучається до пакета документів для реєстрації прав у державному реєстрі.

Коли нотаріальна перевірка покупця землі не потребує фінансового моніторингу

Перевірка набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення завжди проводиться перед посвідченням правочину, проте ступінь фінансового комплаєнсу різниться залежно від типу договору. Законодавство вимагає встановлювати легальність доходів виключно при укладенні оплатних цивільно-правових договорів, таких як купівля-продаж або міна з доплатою.

У разі безоплатного переходу права власності перевірка фінансових джерел покупця законом не вимагається. Це стосується спадкування земельних ділянок або оформлення договору дарування між близькими родичами. Водночас перевірка за санкційними списками, перевірка громадянства та контроль граничних лімітів площі 10 000 гектарів залишаються обов’язковими навіть при безоплатному набутті угідь.

Вимоги до покупців сільськогосподарської землі та судова практика

Купувати землі сільськогосподарського призначення в Україні дозволено виключно громадянам України, територіальним громадам, державі та юридичним особам, учасниками й кінцевими бенефіціарами яких є тільки українські громадяни. Іноземцям, особам без громадянства та закордонним корпораціям купувати с/г землю прямо заборонено нормами статті 130 Земельного кодексу України. Навіть наявність одного іноземного бенефіціара у складному ланцюгу засновників українського товариства позбавляє компанію права на купівлю аграрних угідь.

Якщо іноземець успадковує сільськогосподарську ділянку, він зобов’язаний відчужити її протягом одного року з моменту набуття права власності. У разі невиконання цього обов’язку земельна ділянка підлягає примусовій конфіскації за рішенням суду на користь держави.

Позиція Верховного Суду щодо ланцюга власності покупця

Судова практика демонструє безкомпромісну позицію щодо дотримання обмежень походження капіталу та бенефіціарного контролю. У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 08.10.2024 у справі № 926/3616/23 суд наголосив, що перевірка структури власності набувача та кінцевих бенефіціарів є першочерговим обов’язком для підтвердження правосуб’єктності юридичної особи за статтями 82 та 130 ЗК України.

Верховний Суд зазначив, що наявність прихованого іноземного елемента або зміна складу засновників із порушенням правил комплаєнсу тягне за собою визнання договору купівлі-продажу землі недійсним. Для попередження подібних ризиків сторонам угоди рекомендується завчасно замовляти первинну правову перевірку ділянки та повний аудит складу засновників агропідприємства.

Санкційний контроль та обмеження для юридичних осіб

Нотаріус в обов’язковому порядку перевіряє факт застосування спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів відповідно до Закону України «Про санкції». Перевірці підлягає як безпосередній покупець, так і всі пов’язані з ним учасники юридичної особи та кінцеві бенефіціари. Якщо особа або її засновники включені до санкційного списку РНБО, нотаріус зобов’язаний негайно припинити вчинення нотаріальної дії.

Крім того, під повну заборону підпадають юридичні особи, бенефіціарами яких є громадяни держави-агресора, або компанії, зареєстровані в юрисдикціях, що не виконують рекомендацій FATF. Нотаріус фіксує результати перевірки кожного засновника в офіційних реєстрах та долучає витяги до нотаріальної справи.

Як нотаріус перевіряє фінансові джерела походження коштів

Відповідно до частини 6 статті 130 Земельного кодексу України та Порядку № 637, усі розрахунки за відплатними договорами відчуження сільгоспземель проводяться виключно у безготівковій формі через банківські установи. Нотаріус зобов’язаний встановити джерела походження коштів покупця та перевірити документи, які підтверджують їх законне накопичення або отримання. Проста наявність грошей на рахунку без офіційного підтвердження доходів є підставою для відмови у посвідченні угоди.

Для успішного проходження фінансового комплаєнсу сума офіційно підтверджених доходів має повністю покривати вартість земельної ділянки, зазначену в договорі купівлі-продажу. Нижче наведено перелік первинних фінансових документів, які нотаріус визнає належним доказом.

Чек-ліст фінансових документів для фізичних осіб та компаній

Для підтвердження легальності коштів фізичні особи надають податкову декларацію про майновий стан і доходи з квитанцією ДПС про прийняття або декларацію платника єдиного податку ФОП. Також належними доказами слугують довідки форми ОК-5 чи ОК-7 про офіційну заробітну плату, нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу іншого майна (нерухомості, автотранспорту), договори дарування безготівкових коштів або довідки про отримання спадщини та дивідендів.

Юридичні особи підтверджують платоспроможність офіційною фінансовою звітністю, балансом, звітом про фінансові результати та виписками про нерозподілений прибуток. Усі кошти повинні перераховуватися безпосередньо з розрахункового рахунку юридичної особи на рахунок продавця.

Невідповідність позики як джерела коштів: практика Верховного Суду

Важливим судовим прецедентом щодо фінансового моніторингу є постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.03.2025 у справі № 922/1097/24. Суд визначив, що договір безпроцентної поворотної готівкової позики без чіткого цільового призначення не є належним підтвердженням джерел походження коштів для купівлі сільськогосподарської землі.

Верховний Суд підкреслив, що нотаріус не має права підходити до перевірки платоспроможності формально або приймати застарілі довідки за неактуальні періоди. Кошти, внесені готівкою через касу банку без розкриття первинного легального джерела у позикодавця, не проходять державний комплаєнс.

Як розрахувати ліміт 10 000 га при купівлі землі

З 1 січня 2024 року загальна площа сільськогосподарських угідь у власності однієї особи становить не більше 10 000 гектарів як для фізичних осіб, так і для українських компаній. Нотаріус розраховує граничну площу шляхом підсумовування особистої власності, часток у спільній власності та опосередкованого володіння через частки у статутних капіталах юридичних осіб. Перевищення цього показника навіть на соту частку гектара тягне обов’язкову відмову у вчиненні нотаріальної дії.

Алгоритм перевірки базується на відомостях Державного реєстру речових прав та Державного земельного кадастру. Поряд із цим важливо пам’ятати, що паралельно з перевіркою покупця має проводитися фахова перевірка земельної ділянки перед купівлею для виявлення прихованих обмежень у використанні.

Формула опосередкованого володіння через частку в агрофірмі

При розрахунку площі нотаріус визначає частку покупця у земельному банку всіх агропідприємств, де він є засновником або учасником. Якщо громадянин володіє 25% у статутному капіталі товариства, яке має у власності 4 000 гектарів угідь, у його особистий ліміт автоматично зараховується 1 000 гектарів. Ця інформація верифікується шляхом співставлення даних ЄДР та кадастрового реєстру.

Розглянемо практичний приклад: громадянин має у приватній власності 50 га ріллі та частку 30% у ТОВ, яке володіє 3 000 га с/г землі (900 га опосередковано). При намірі придбати нову ділянку площею 100 га загальний підсумок складе 1 050 га. Оскільки цей показник значно менший за ліміт у 10 000 га, нотаріус видає позитивний висновок.

Вплив спільної сумісної власності подружжя на ліміти

Якщо земельна ділянка купується особою, яка перебуває у зареєстрованому шлюбі, за рахунок спільних коштів, вона вважається спільною сумісною власністю подружжя. Відповідно до вимог Порядку № 637, 50% площі купованої ділянки зараховується в ліміт покупця, а решта 50% автоматично плюсується до земельного банку іншого з подружжя.

Це правило вимагає ретельного аудиту активів обох із подружжя перед угодою. Якщо чоловік або дружина вже володіють великими земельними масивами або корпоративними правами в агрохолдингах, покупка навіть невеликої ділянки може спричинити перевищення граничної межі та блокування операції.

Зразок структури Протоколу проведення перевірки набувача землі

Зміст протоколу перевірки набувача та наслідки порушень

Фінальним процесуальним документом є протокол перевірки набувача земельної ділянки, який нотаріус оформлює за формою Додатка до Порядку № 637 із обов’язковим підписом і гербовою печаткою. Протокол складається мінімум у двох примірниках: перший залишається на постійному зберіганні у справах нотаріуса, а другий видається набувачу ділянки. У разі позитивного висновку протокол підтверджує правомірність відчуження угідь.

Якщо перевірка виявляє перевищення ліміту в 10 000 га, перебування особи під санкціями чи непідтверджені джерела коштів, нотаріус відмовляє у посвідченні договору на підставі частини 1 статті 49 Закону України «Про нотаріат». Порушення правил концентрації землі після оформлення права тягне за собою примусову судову конфіскацію надлишку ділянок на користь держави.

Обов’язкові реквізити протоколу перевірки набувача

Протокол перевірки містить вичерпну інформацію про сторони правочину, земельну ділянку та результати пошукових дій у державних реєстрах. У документі обов’язково зазначається реєстраційний номер, відомості про нотаріуса, повні реквізити набувача (ПІБ, РНОКПП або код ЄДРПОУ) та кадастровий номер відчужуваного об’єкта.

Окремими пунктами вказуються результати перевірки за реєстрами санкцій, перевірки джерел фінансування та детальний математичний розрахунок загальної площі угідь. Протокол завершується категоричним висновком про відповідність або невідповідність покупця вимогам статті 130 Земельного кодексу України.

Правові наслідки виявлених порушень після реєстрації права

Якщо угоду було посвідчено з порушенням встановлених правил або за недостовірними даними, правочин може бути визнаний недійсним у судовому порядку. Контролюючі органи Держгеокадастру під час планового моніторингу виявляють факти порушення лімітів або набуття землі нерезидентами та подають відповідні позови до суду.

Згідно з нормами Земельного кодексу, земельні ділянки, набуті з порушенням встановлених лімітів або правил громадянства, підлягають примусовій конфіскації за рішенням суду. Захистити права власника в подібних судових спорах вкрай складно, тому превентивна перевірка до моменту підписання договору є життєво необхідною.

Прочитати на: мовою