Передача земли или имущественных прав на нее в залог является распространенным способом привлечения банковского кредитования и финансовых инвестиций для бизнеса и граждан. Поскольку земельные участки относятся к недвижимому имуществу, правоотношения по их обременению регулируются совокупностью норм земельного, гражданского и специального ипотечного законодательства. Нарушение требований законодательства при заключении сделки не только ставит под угрозу действительность обеспечительного договора, но и влечет риск утраты актива или невозможности защитить права кредитора.
В этом материале адвокаты бюро «ЮРКОНСАЛТ» разбирают, какие именно земельные участки и имущественные права можно предоставить в обеспечение, какие субъективные ограничения действуют для аграрных земель, как юридически грамотно удостоверить договор и как происходит процедура обращения взыскания при непогашении долга.
Содержание:
Кто имеет право передавать землю в залог и какие требования предъявляются к сторонам
Передавать земельный участок в залог имеет право исключительно его законный собственник, право собственности которого зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Залогодателем может выступать как сам заемщик по основному финансовому обязательству, так и третье лицо, действующее как имущественный поручитель. Если речь идет о залоге земель сельскохозяйственного назначения, круг потенциальных кредиторов строго ограничен законом.
Анализ норм законодательства свидетельствует о установлении повышенных барьеров для участников таких сделок с целью предотвращения теневого оборота стратегических земельных ресурсов.
Банковская монополия на залог сельскохозяйственных угодий
В соответствии с частью 4 статьи 133 Земельного кодекса Украины, залогодержателями земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них, в частности аренды или эмфитевзиса, могут быть исключительно банковские учреждения. Ни одно физическое лицо, ломбард, кредитный союз или иное небанковское финансовое учреждение не наделено правом выступать кредитором под обеспечение агроземлей. Любая сделка о передаче сельскохозяйственной доли в залог частному лицу является ничтожной в силу закона.
Ключевые факты о залоге земельных участков в Украине
- Залогодержателями земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них могут быть исключительно банки.
- Земельный участок может быть передан в залог только при наличии сформированного кадастрового номера и госрегистрации в ДРРП.
- Действует принцип единства судьбы земли и сооружений: если на участке есть строение залогодателя, земля передается в ипотеку только вместе с ним.
- Часть земельного участка не может быть заложена без предварительного выдела в натуре и присвоения отдельного кадастрового номера.
- Право ипотеки на земельный участок возникает только с момента государственной регистрации обременения в ДРРП, а не с момента подписания договора.
- Обращение взыскания через исполнительное производство осуществляется исключительно через земельные электронные торги в форме аукциона.
Залог участка в общей собственности и согласие супругов
Если земельный участок находится в общей совместной собственности, его передача в ипотеку допускается исключительно при наличии письменного нотариально удостоверенного согласия второго супруга. В соответствии со статьей 578 Гражданского кодекса Украины и частью 2 статьи 6 Закона Украины «Об ипотеке», нарушение этого требования дает право признать ипотечный договор недействительным.
Правовую позицию по этому вопросу подтвердил Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду в постановлении от 11.03.2021 по делу № 372/3057/19.
Какие земельные участки и вещные права разрешено передавать в залог
Предметом залога могут быть сформированные земельные участки государственной, коммунальной или частной собственности с присвоенным кадастровым номером, а также определенные законом имущественные права на чужую землю. Практическая оборотоспособность каждого отдельного объекта зависит от наличия четко закрепленных границ в кадастре и отсутствия неразрывно связанных незарегистрированных сооружений.
Обязательность кадастрового номера и проверка в кадастре
Передать земельный участок в залог невозможно без внесения сведений о нем в Государственный земельный кадастр. Нотариус при удостоверении сделки проверяет факт формирования участка, его границы, целевое назначение и площадь. Проверить актуальный статус земельного участка можно через официальные электронные сервисы Держгеокадастру, получив соответствующую выписку из ДЗК.
Принцип единства юридической судьбы участка и размещенных сооружений
Если на земельном участке расположен жилой дом или иная недвижимость залогодателя, участок передают в залог вместе с этими сооружениями. Нотариус обращает внимание на наличие либо отсутствие зарегистрированных объектов недвижимости, поскольку их статус влияет на правомочность сделки.
Чем может помочь адвокат бюро ЮРКОНСАЛТ бюро «ЮРКОНСАЛТ» в сфере земельного права
- Юридический аудит правоустанавливающих документов на землю и проверка обременений в ДРРП и ДЗК
- Разработка и правовой анализ договоров залога земельных участков, суперфиция, эмфитевзиса и прав аренды
- Сопровождение нотариального удостоверения сделок ипотеки и государственной регистрации обременений
- Защита прав должников и землевладельцев при судебном или внесудебном обращении взыскания
- Представительство интересов при проведении земельных электронных торгов и обжаловании действий исполнителей
Какие земельные участки и права не могут быть предметом залога
Законодательство Украины запрещает передавать в залог земельные сервитуты, доли земли, которые не выделены в натуре, права пользования земельными участками государственной или коммунальной собственности (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом), а также имущество, на которое наложены судебные или налоговые аресты.
Запрет залога права пользования государственной и коммунальной землей
Согласно статье 133 Земельного кодекса Украины, не может быть передано в залог право постоянного пользования либо право аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством. Сервитут также не может быть предметом залога сам по себе.
Невозможность залога части участка без выдела в натуре
Часть земельного участка не может быть предметом залога без предварительного выдела в натуре и присвоения отдельного кадастрового номера. Нотариус откажет в удостоверении договора, если предмет залога не является сформированной единицей учета в кадастре.
Пошаговый алгоритм передачи земельного участка в залог банку
- Проведите проверку сведений о земельном участке в Государственном земельном кадастре и закажите выписку из ДЗК с подтверждением границ, площади и кадастрового номера.
- Проверьте регистрацию права собственности и отсутствие сторонних арестов или обременений в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
- Проверьте наличие зарегистрированных или незавершенных строений на участке: они обязательно должны передаваться в ипотеку вместе с землей.
- Получите письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга или других совладельцев, если участок принадлежит к совместной собственности.
- Закажите проведение экспертной денежной оценки земельного участка для согласования суммы обеспечения с банком-кредитором.
- Заключите и нотариально удостоверьте договор ипотеки по месту нахождения участка либо по месту нахождения одной из сторон.
- Проконтролируйте одновременное внесение нотариусом в ДРРП двух записей: о регистрации ипотеки и о наложении публичного запрета отчуждения земли.
Порядок оформления и существенные условия договора залога земли
Договор залога земельного участка подлежит обязательному нотариальному удостоверению и заключается по месту нахождения участка либо по месту нахождения одной из сторон. Нотариус проверяет отсутствие арестов, судебных споров и достоверность прав собственности залогодателя перед удостоверением.
Существенные условия договора ипотеки земельного участка
Договор должен содержать наименование и реквизиты сторон, описание основного обязательства, подробное описание предмета залога с кадастровым номером, площадью, местом расположения и целевым назначением, денежную оценку и условия обращения взыскания.
Проверка отсутствия обременений и двойное действие нотариуса
Нотариус вносит в Государственный реестр вещных прав одновременно две записи: о регистрации ипотеки и о наложении запрета отчуждения. Отсутствие одного из двух записей ставит под угрозу защиту прав кредитора.
Образец заявления о согласии совладельца или второго супруга на передачу земли в ипотеку
Образец заявления о согласии совладельца или второго супруга на передачу земли в ипотеку
До приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу
Від: Іванової Олени Василівни,
РНОКПП: 2987654321,
що проживає за адресою: м. Запоріжжя, вул. Соборна, буд. 10, кв. 15
ЗАЯВА
про надання згоди на передачу земельної ділянки в заставу (іпотеку)
Я, Іванова Олена Василівна, цією заявою даю свою добровільну, безумовну та повну згоду своєму чоловікові, Іванову Сергію Петровичу, на передачу в заставу (іпотеку) акціонерному товариству «БАНК» земельної ділянки, яка належить нам на праві спільної сумісної власності подружжя.
Характеристики земельної ділянки:
Кадастровий номер: 2310100000:01:002:0345
Площа: 0.1500 га
Цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд
Місце розташування: Запорізька обл., м. Запоріжжя, вул. Квіткова, 25
Зобов’язання, що забезпечується іпотекою: виконання умов кредитного договору на суму 1 500 000 (один мільйон п’ятсот тисяч) гривень зі строком повернення до 15 грудня 2028 року.
Зміст статей 577, 578 Цивільного кодексу України, статей 6, 9, 33 Закону України «Про іпотеку», статті 65 Сімейного кодексу України мені нотаріусом роз’яснено і зрозуміло. Підтверджую, що даний правочин відповідає спільним інтересам нашої сім’ї.
«____» ________________ 20___ року ________________ / О.В. Іванова /
Особенности залога вещных прав на чужой земельный участок
Залог имущественных прав на землю (аренда, эмфитевзис, суперфиций) позволяет землепользователю получить финансирование под залог своей хозяйственной позиции. Оборотоспособность производных прав зависит от условий первичного договора и согласия собственника, если это предусмотрено.
Залог эмфитевзиса и суперфиция без согласия собственника
По общему правилу право эмфитевзиса или суперфиция может передаваться в залог землепользователем без отдельного согласия собственника, если первичный договор не содержит запрета. Это делает такие права удобным инструментом обеспечения кредитования агропроизводства.
Судебная практика по ограничению оборотоспособности права аренды
Судебная практика (в частности позиции Верховного Суда) подтверждает, что возможность отчуждения или залога права аренды определяется текстом договора аренды и законом. Если договор содержит запрет, его нужно соблюдать.
Момент возникновения права залога и его связь с регистрацией
Право ипотеки на земельный участок либо имущественные права возникает исключительно с момента государственной регистрации соответствующего обременения в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Простое подписание договора без внесения записи в ДРРП не создает залогового права.
Соотношение норм Закона о залоге и Закона об ипотеке
Специальные нормы Закона Украины «Об ипотеке» имеют приоритет в отношении порядка возникновения залоговых прав на недвижимое имущество. Для земельных участков действие обременения отсчитывается с момента внесения записи в ДРРП.
Правовые последствия распоряжения участком залогодателем
Хотя залогодатель сохраняет право владения и пользования, право распоряжения участком ограничено условиями договора и согласием ипотекодержателя. Новосозданные объекты на заложенном участке могут автоматически подлежать ипотеке при условии, что это предусмотрено в договоре.
Порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок
Обращение взыскания на заложенный земельный участок осуществляется в судебном порядке с реализацией через земельные электронные торги либо во внесудебном порядке на основании условий договора ипотеки. Каждый способ имеет собственные процессуальные и защитные механизмы для должника и кредитора.
Судебный порядок и реализация на земельных торгах
Принудительная реализация осуществляется через открытые электронные земельные торги в форме аукциона. Арендатор имеет преимущественное право покупки, а нарушение его прав влечет за собой отмену результатов торгов.
Внесудебное урегулирование и правовые последствия для остатка долга
Договором может быть предусмотрено внесудебное урегулирование — например, передача права собственности на землю банку. Верховний Суд констатирует, что в случае такой передачи дальнейшие требования кредитора к должнику могут считаться прекращенными.
Юридическое сопровождение залога земли и защита прав землевладельцев
Оформление залога или ипотеки земельного участка связано с высокими правовыми рисками: от скрытых обременений в государственных реестрах до риска утраты имущества по внесудебным оговоркам кредитора. Адвокаты бюро «ЮРКОНСАЛТ» предоставляют полный комплекс услуг по юридическому аудиту земельных участков, проверке кредитной и ипотечной документации, а также осуществляют представительство интересов землевладельцев и кредиторов при исполнительном и судебном обращении взыскания.
Для получения профессиональной консультации и защиты ваших имущественных интересов обращайтесь по телефонам (050) 101-8228 или (097) 101-8228.
Часто задаваемые вопросы о залоге земельных участков
Можно ли передать в залог землю, если она уже находится в официальной аренде?
Да, собственник имеет законное право передать земельный участок в залог без согласия арендатора, если иное прямо не установлено условиями заключенного договора аренды. При этом действующий договор аренды сохраняет юридическую силу как для банка-ипотекодержателя, так и для нового собственника в случае принудительной реализации имущества.
Имеет ли право физическое лицо занять деньги другому человеку под залог сельскохозяйственной доли?
Нет, в соответствии с частью 4 статьи 133 Земельного кодекса Украины залогодержателями земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них могут выступать исключительно банковские учреждения. Сделка о залоге агроземель в пользу частного лица или небанковской финансовой компании является недействительной.
Можно ли заложить право аренды земельного участка частной собственности?
Право аренды частного участка может быть передано в залог только при наличии письменного согласия собственника-арендодателя, если иное прямо не предусмотрено положениями самого договора аренды. Если речь идет об участке сельскохозяйственного назначения, залогодержателем такого права снова же может быть только банк.
Можно ли передать в залог земельный участок, если на него наложен налоговый залог или арест?
Нет, наличие арестов государственной или частной исполнительной службы, судебных запретов или налогового залога в ДРРП делает нотариальное удостоверение ипотечного договора невозможным до полного отмены и официального снятия этих обременений.
Как происходит обращение взыскания на заложенную землю при неисполнении обязательства?
Взыскание осуществляется двумя способами: в судебном порядке с последующей продажей участка на земельных торгах через исполнительное производство либо во внесудебном порядке — путем регистрации права собственности за банком или продажи другому лицу от имени должника, если это предусмотрено оговоркой в договоре.
Прочитати на: мові