Арешт сільськогосподарської землі — це крайній захід примусу, який застосовується, коли в боржника немає коштів для погашення боргу. Для власника паю це означає повне блокування можливості продати, подарувати чи обміняти ділянку, а для фермера-орендаря — реальний ризик втратити право користування землею в розпал сезону.
Найбільше юридичних помилок виникає саме з орендованими паями. Виконавці часто намагаються виставити на торги право оренди, ігноруючи умови договору та позиції Верховного Суду. Крім того, під час воєнного стану діють жорсткі територіальні обмеження, які роблять будь-які обтяження у прифронтових зонах незаконними.
Головне про арешт аграрних земель
- Арештовується сама ділянка (якщо боржник власник) або право оренди (якщо боржник орендар).
- Без кадастрового номера опис та арешт ділянки неможливий.
- У зоні бойових дій вжиття заходів примусового виконання заборонено.
Зміст:
Як працює накладення арешту на земельну ділянку боржника
Накладення арешту на земельну ділянку боржника відбувається шляхом винесення постанови державним або приватним виконавцем. Цей документ негайно вноситься до реєстру нерухомості, після чого будь-які реєстраційні дії з паєм повністю блокуються.
Виконавець має право звернути стягнення на землю лише за умови, що вона належить людині на праві власності. При цьому загальна процедура накладення арешту на майно вимагає чіткої ідентифікації об’єкта. Опис земельної ділянки обов’язково має включати її кадастровий номер. Без цього унікального ідентифікатора накладення обтяження в реєстрі прав буде неможливим, а постанова вважатиметься неналежно оформленою.
Згідно з ч. 1 ст. 50 Закону України "Про виконавче провадження": «Звернення стягнення на об’єкти нерухомого майна здійснюється у порядку, визначеному цим Законом. Звернення стягнення на земельну ділянку здійснюється відповідно до Земельного кодексу України.»Тобто профільний закон відсилає до земельного законодавства, яке встановлює особливі правила реалізації таких активів виключно через земельні торги.
Коли законне стягнення на право оренди землі
Стягнення на право оренди землі можливе лише тоді, коли договір або закон прямо дозволяє орендарю відчужувати це право без згоди власника. Якщо боржником є агрофірма-орендар, арештовується саме її право користування, а не сама ділянка.
На практиці часто трапляється ситуація, коли виконавець блокує право оренди фермерського господарства за борги перед постачальниками добрив. Але якщо в договорі оренди міститься пряма заборона на передачу права третім особам, такі дії є перевищенням повноважень. Виконавець не може мати більше прав щодо розпорядження активом, ніж сам боржник.
Велика Палата Верховного Суду у справі №904/968/18 від 18.03.2020 зазначила: «Оскільки орендар не може самостійно відчужувати право оренди без згоди власника (якщо інше не передбачено договором), виконавець також не може накладати на нього арешт з метою подальшої реалізації.»Виконавець не має права накладати арешт на право оренди землі боржника-орендаря. Це ключова позиція, яка захищає фермерів від рейдерських захоплень через штучні борги.
Переважне право під час торгів
Якщо право оренди є оборотоздатним і виставляється на аукціон, виконавець зобов’язаний дотримуватися процедури. Орендар має переважне право на викуп. Якщо торги на Prozorro.Продажі проводяться без належного повідомлення, зацікавлена особа може зупинити їх через суд.
Різниця між емфітевзисом та орендою
Право емфітевзису (користування для сільськогосподарських потреб), на відміну від класичної оренди, за замовчуванням може відчужуватися. Тому звернення стягнення на емфітевзис є значно простішим для виконавця і несе більші ризики для користувача.
Алгоритм дій при незаконному арешті аграрної землі
- Перевірте реєстр. Отримайте витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щоб точно встановити, хто, коли і на якій підставі наклав обтяження.
- Проаналізуйте договір. Якщо ви орендар, перевірте пункт договору щодо можливості відчуження права оренди третім особам без згоди власника.
- Отримайте постанову. Зверніться до виконавця із заявою про ознайомлення з матеріалами провадження та отримайте копію постанови.
- Подайте скаргу. Якщо дії виконавця незаконні (наприклад, порушено територіальні обмеження), подайте скаргу до суду, який видав виконавчий документ.
Заборона на виконавче провадження та арешт нерухомості під час війни
Виконавче провадження та арешт нерухомості суворо обмежені на територіях, де ведуться активні бойові дії або які є тимчасово окупованими. Накладати нові обтяження та проводити примусову реалізацію активів у цих зонах прямо заборонено законом.
Уявімо ситуацію: на пай у Херсонській області було накладено обтяження ще у 2021 році. Зараз власник виплатив борг і хоче розпоряджатися землею, але реєстри закриті або виконавець посилається на неможливість вчинення дій. Відповідно до прикінцевих положень профільного закону, будь-які заходи примусу на таких територіях мають бути припинені, а обтяження зняті за заявою власника на підставі офіційного статусу громади.
Також діє специфічне обмеження щодо примусового продажу приватної сільгоспземлі. Навіть якщо обтяження законне, ділянку не можна продати на торгах, якщо вона розташована ближче 50 кілометрів від державного кордону з РФ або Республікою Білорусь.
Послуги бюро у справах про арешт землі
- Аналіз ситуації. Перевіряємо законність накладення обтяження, наявність кадастрового номера та статус території за переліком Мінреінтеграції.
- Захист права оренди. Готуємо правову позицію для фермерських господарств, блокуємо незаконні земельні торги.
- Судове оскарження. Подаємо скарги на бездіяльність виконавців або позови про визнання права власності для зняття обтяжень.
Порядок зняття арешту з землі виконавцем та судом
Зняття арешту з землі виконавцем відбувається автоматично після повного погашення боргу, сплати виконавчого збору та витрат провадження. Якщо ж посадова особа ігнорує свої обов’язки після розрахунку, боржник має подавати скаргу на бездіяльність, а не окремий позов.
Важливо розрізняти процесуальні шляхи. Верховний Суд чітко вказує: боржник оскаржує дії виконавця виключно через механізм судового контролю. А от якщо під обтяження потрапила земля людини, яка взагалі не є боржником (наприклад, через збіг ПІБ або помилку в реєстрах), тоді подається повноцінний позов про визнання права власності та скасування обтяження.
Касаційний цивільний суд у справі №2/0301/806/11 від 12.07.2022 зазначив: «Незняття виконавцем арешту з майна боржника після добровільного виконання ним судового рішення є протиправною бездіяльністю.»Після добровільної сплати боргу виконавець зобов’язаний негайно зняти арешт з майна боржника. Якщо цього не відбулося, порядок зняття арешту з майна боржника передбачає звернення до суду зі скаргою, що дозволяє швидко розблокувати актив.
Зразок клопотання про зняття арешту з земельної ділянки
До [Назва відділу ДВС або ПІБ приватного виконавця]
Від: [ПІБ Боржника/Власника], РНОКПП: [номер]
Адреса: [адреса], Тел: [номер]
ВП № [номер провадження]
КЛОПОТАННЯ
про зняття арешту з земельної ділянки
В межах виконавчого провадження № [номер] постановою від [дата] було накладено арешт на земельну ділянку з кадастровим номером [номер], площею [площа] га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Відповідно до п. 10-2 Розділу XIII Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про виконавче провадження», тимчасово, на період дії воєнного стану, забороняється вжиття заходів примусового виконання рішень на територіях, на яких ведуться активні бойові дії або які є тимчасово окупованими.
Згідно з Наказом Мінреінтеграції № [номер] від [дата], територія [назва громади/району], де розташована зазначена ділянка, віднесена до [зони активних бойових дій / окупованих територій]. Накладення арешту в таких умовах порушує вимоги чинного законодавства щодо особливого режиму виконавчих дій у воєнний час.
На підставі викладеного, керуючись ст. 59 Закону України «Про виконавче провадження»,
ПРОШУ:
1. Скасувати арешт, накладений на земельну ділянку кадастровий номер [номер] постановою від [дата].
2. Надіслати копію рішення про зняття арешту до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно для внесення відповідних відомостей.
Додатки:
1. Копія витягу з реєстру прав на нерухоме майно.
2. Копія Наказу Мінреінтеграції (витяг).
[Дата]
[Підпис] / [Прізвище, ініціали]
Питання про арешт сільськогосподарської землі
Чи можуть забрати пай за борги по аліментах або кредитах?
Чи може виконавець продати моє право оренди, якщо я фермер-орендар?
Чи діє заборона на продаж землі під час війни у виконавчому провадженні?
Допомога адвоката у спорах щодо аграрних активів
Блокування земельного банку може зупинити роботу всього фермерського господарства. Ми аналізуємо договори оренди, оскаржуємо незаконні постанови виконавців та знімаємо обтяження через суд. Якщо ваш пай або право користування опинилися під загрозою, діяти потрібно до моменту оголошення земельних торгів.
