Кадастровий номер — це унікальний цифровий код, без якого земельна ділянка юридично не існує для ринку нерухомості. Якщо ви володієте ділянкою за старим державним актом без цього номера, ви не зможете її продати, подарувати або навіть оформити спадщину. Отримання цього коду є першочерговим завданням для кожного власника, який планує будь-які дії зі своєю землею.
Багато власників вважають, що наявності паперового акта достатньо для підтвердження прав, проте сучасне законодавство вимагає обов’язкової реєстрації об’єкта в електронній системі. Відсутність номера в базі даних робить ділянку "невидимою" для нотаріусів та державних реєстраторів, що створює серйозні ризики для власника.
Головне про отримання кадастрового номера
- Кадастровий номер — це 19 цифр, що містять повну адресу та межі вашої ділянки.
- Без номера неможливо продати, подарувати або передати землю у спадок.
- Реєстрація права власності має відбутися протягом року після отримання номера, інакше його можуть анулювати.
- Старий державний акт залишається дійсним документом після присвоєння коду.
Зміст:
Що таке кадастровий номер та навіщо він потрібен
Кадастровий номер земельної ділянки — це індивідуальна послідовність цифр, яка присвоюється об’єкту під час його державної реєстрації. Він не повторюється на всій території України та зберігається за ділянкою протягом усього часу її існування. Це своєрідний "ідентифікаційний код" землі, в якому зашифрована інформація про її розташування, межі та цільове призначення.
Код складається з 19 цифр, розділених двокрапками, де кожна група має своє значення. Перші 10 цифр визначають населений пункт, наступні 2 — кадастрову зону, ще 3 — кадастровий квартал, а останні 4 цифри вказують на конкретне місцезнаходження ділянки всередині цього кварталу. Така система дозволяє миттєво знайти об’єкт у базі даних та перевірити його характеристики.
Згідно з ч. 1 ст. 79-1 Земельного кодексу України: «Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера». Це означає, що до моменту отримання цього коду ділянка не є повноцінним об’єктом цивільних прав, і ви фактично володієте лише правом на неї, а не самим об’єктом у розумінні сучасного реєстру.
Коли кадастровий номер стає обов’язковим за законом
Наявність унікального номера є обов’язковою умовою для будь-якого розпорядження землею. Стаття 132 Земельного кодексу прямо вказує, що угоди про відчуження ділянок можливі лише за наявності кадастрового номера. Без нього нотаріус просто не зможе посвідчити договір купівлі-продажу, дарування чи міни.
Верховний Суд у справі №522/13231/17 від 25.01.2023 наголосив: «Без кадастрового номера земельна ділянка юридично не існує як товар чи об’єкт договору». Це стосується не лише продажу, а й передачі землі в оренду, заставу або внесення її до статутного капіталу підприємства. Навіть якщо ви хочете продати будинок, розташований на цій землі, вам спочатку доведеться отримати номер на ділянку.
Особливо гостро це питання постає при оформленні спадщини. В нашій практиці був випадок, коли ми допомогли клієнту визнати право власності на земельну ділянку через суд, оскільки нотаріус відмовив у видачі свідоцтва через відсутність номера у померлого власника. Спадкоємцям довелося спочатку замовляти технічну документацію на ім’я спадкодавця, щоб завершити процедуру.
Алгоритм отримання кадастрового номера на ділянку
- Оберіть землевпорядника. Знайдіть сертифікованого інженера та укладіть договір на виготовлення технічної документації.
- Проведіть заміри. Забезпечте доступ фахівця до ділянки для проведення геодезичної зйомки та підпишіть акт погодження меж із сусідами.
- Подайте документи до ЦНАП. Передайте готову документацію в паперовому та електронному вигляді державному кадастровому реєстратору.
- Отримайте витяг із ДЗК. Заберіть документ із присвоєним кадастровим номером через 14 робочих днів.
- Зареєструйте право власності. Зверніться до нотаріуса для внесення даних про право власності до Реєстру речових прав.
Крок 1 Пошук землевпорядника та розробка документації
Першим кроком для власника є звернення до землевпорядної організації. Самостійно отримати номер неможливо, оскільки для формування електронного XML-файла потрібне спеціальне обладнання та цифровий підпис сертифікованого фахівця. При виборі підрядника обов’язково перевіряйте його наявність у Державному реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників на сайті Держгеокадастру.
З інженером укладається договір на розробку технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж ділянки в натурі. Для цього вам потрібно підготувати оригінал старого державного акта, копію паспорта та ідентифікаційного коду. Якщо на землі є будівлі, також знадобляться документи на право власності на будинок та техпаспорт.
Одним із найскладніших етапів є підписання Акта погодження меж із сусідами. Нюанс полягає в тому, що відсутність підпису сусіда не є автоматичною підставою для відмови. Якщо сусід відмовляється підписувати акт без обґрунтованих причин, це питання може розглянути земельна комісія при місцевій раді. Такий підхід дозволяє уникнути шантажу з боку недоброзичливих сусідів. Більш детально про виправлення помилок у координатах та межах земельної ділянки можна дізнатися в окремій статті.
Юридичний супровід оформлення землі
- Аналіз документів. Перевіряємо старі державні акти та виявляємо можливі юридичні перешкоди для реєстрації.
- Взаємодія з інженерами. Рекомендуємо перевірених землевпорядників та контролюємо якість підготовки технічної документації.
- Вирішення спорів. Допомагаємо у випадках відмови сусідів підписувати межі або при наявності накладок координат.
- Фінальна реєстрація. Забезпечуємо внесення права власності до Реєстру речових прав після отримання номера.
Крок 2 Реєстрація ділянки та присвоєння номера
Після підготовки технічної документації та її погодження відбувається державна реєстрація земельної ділянки. Для цього необхідно звернутися до Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) за місцем розташування землі. Послуга реєстрації є безоплатною, що прямо передбачено частиною 8 статті 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр».
Згідно з ч. 4 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр»: «Для державної реєстрації земельної ділянки подаються: заява; оригінал документації із землеустрою; електронний документ, що містить відомості про результати робіт.»Кадастровий реєстратор перевіряє документи протягом 14 днів. Якщо документація відповідає вимогам закону, ділянці присвоюється унікальний номер, а власнику видається Витяг із Державного земельного кадастру. Цей документ є офіційним підтвердженням того, що ваша земля тепер внесена до загальнодержавної бази даних.
Варто пам’ятати про ризики накладок меж. У практиці трапляються ситуації, коли через помилки при реєстрації сусідніх ділянок ваші координати можуть перетинатися з іншими. У такому разі інженер має перерахувати координати або ж доведеться вирішувати спір через комісію Держгеокадастру. Якщо ви плануєте порядок приватизації земельної ділянки під будинком, цей етап є критично важливим для уникнення майбутніх спорів.
Зразок Акта погодження меж земельної ділянки
ЗАТВЕРДЖУЮ
Власник земельної ділянки
________________ (ПІБ)
«___» ________ 202_ р.
АКТ
встановлення в натурі (на місцевості) та погодження меж земельної ділянки
Ми, що нижче підписалися: інженер-землевпорядник [ПІБ, номер сертифіката], з однієї сторони, та власник земельної ділянки [ПІБ], з іншої сторони, у присутності власників суміжних земельних ділянок, склали цей акт про те, що:
1. На підставі технічної документації проведено роботи зі встановлення меж земельної ділянки площею [площа] га, розташованої за адресою: [адреса].
2. Межі земельної ділянки закріплені межовими знаками встановленого зразка у кількості [кількість] шт. в поворотних точках від №1 до № [номер].
3. Претензій щодо меж земельної ділянки від суміжних власників не надійшло.
ПОГОДЖЕННЯ МЕЖ ІЗ СУМІЖНИМИ ВЛАСНИКАМИ:
Від А до Б: [ПІБ сусіда], Кадастровий номер: [номер/відсутній] — ПІДПИС: ________
Від Б до В: [ПІБ сусіда], Кадастровий номер: [номер/відсутній] — ПІДПИС: ________
Від В до Г: Землі загального користування (вулиця/дорога) — Підпис представника місцевої ради: ________
Власник ділянки: [Підпис]
Інженер-землевпорядник: [Підпис, Печатка]
Крок 3 Реєстрація права власності в Реєстрі
Отримання Витягу з ДЗК — це ще не фінал процедури. Багато власників припускаються помилки, вважаючи, що наявності номера достатньо. Проте Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №380/9846/21 від 18.10.2022 роз’яснив: «Реєстрація ділянки в ДЗК — це лише створення об’єкта, а не набуття права власності на нього». Щоб стати повноцінним власником у розумінні закону, потрібно зареєструвати право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Для цього потрібно звернутися до нотаріуса або державного реєстратора у ЦНАП. Ви подаєте свій старий державний акт та отриманий Витяг із ДЗК. Тільки після того, як у Реєстрі речових прав з’явиться запис про ваше право власності, процедура вважається завершеною. Це дозволить вам вільно розпоряджатися майном, наприклад, якщо вивчаєте оформлення спадщини на земельну ділянку для своїх рідних.
Критичне застереження: згідно з позицією суду у справі №809/1493/17, якщо протягом одного року з дня реєстрації ділянки в ДЗК ви не зареєструєте право власності, кадастровий номер може бути анульований. Це означає, що всю роботу землевпорядників доведеться починати спочатку, а кошти на розробку документації будуть витрачені даремно.
Перевірка кадастрового номера через закриті реєстри
Раніше перевірити наявність номера можна було самостійно через Публічну кадастрову карту. Проте на період дії воєнного стану доступ до карти для широкого загалу закритий з міркувань безпеки. Це створює певні незручності для власників, які хочуть переконатися, що їхня ділянка внесена до системи правильно.
Наразі перевірити інформацію можна лише шляхом звернення до ЦНАП або через державних реєстраторів та нотаріусів. Вони мають повний доступ до бази даних і можуть надати актуальну інформацію про стан реєстрації вашої землі. Якщо ви хочете дізнатися, як отримати витяг з ДЗК для правочинів, варто враховувати ці обмеження доступу.
Також ми успішно завершили справу про поділ майна та виділення земельної ділянки, де ключовим моментом була саме перевірка архівних кадастрових номерів через офіційні запити до Держгеокадастру. Це підтверджує, що навіть за умови закритих публічних сервісів, отримати необхідну інформацію законним шляхом цілком можливо.
Питання про отримання кадастрового номера
Чи можна отримати кадастровий номер самостійно без фірми?
Які документи треба підготувати для візиту до землевпорядника?
Чи потрібно змінювати старий акт на новий після отримання номера?
Допомога адвоката у земельних питаннях
Оформлення кадастрового номера часто супроводжується технічними помилками або конфліктами з сусідами щодо меж. Якщо ви зіткнулися з труднощами на будь-якому етапі реєстрації, наші юристи допоможуть захистити ваші інтереси та забезпечать правильне оформлення всіх документів.
