Перехід права на земельну ділянку відбувається одночасно з придбанням житлового будинку або будівлі, адже нерухомість юридично не може існувати окремо від землі. При купівлі майна покупець отримує право власності або користування ділянкою в тому ж обсязі, що й попередній власник.
Непоінформованість про юридичний статус землі створює ризики: від відмови нотаріуса посвідчити договір до судових спорів. Перевірка документів на ділянку перед угодою та дотримання процедури реєстрації дозволяють уникнути правових ускладнень.
Коротко про оформлення землі під купованим будинком
- Право на землю переходить до покупця одночасно з набуттям власності на житловий будинок чи споруду.
- Наявність зареєстрованого номера ділянки в кадастрі є обов’язковою умовою для нотаріального посвідчення угоди.
- Державна реєстрація прав на будинок та ділянку проводиться нотаріусом одночасно в електронному реєстрі.
- При купівлі будівлі на комунальній землі покупець отримує право оренди на тих самих умовах, що й попередник.
Зміст:
Як переходить ділянка у приватну власність покупця
При придбанні житлового будинку або іншої споруди право власності на приватну ділянку переходить до покупця автоматично без зміни її цільового призначення. Це означає, що попередній власник не може продати будинок одній особі, а ділянку під ним залишити собі або передати іншій стороні.
Підтвердженням цієї норми є приписи законодавства, які чітко зв’язують об’єкти в єдиний правовий комплекс. Детальніше про це можна дізнатися, переглянувши матеріал про перехід права на земельну ділянку при купівлі будинку на нашому сайті.
Згідно з ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України: «При переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.»Згідно з ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України: «До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.»У практиці трапляються ситуації, коли спроби розділити ці об’єкти призводять до скасування угод. Наші адвокати вже вигравали схожу справу про скасування незаконної реєстрації землі, де було порушено порядок оформлення прав.
Перехід права при частковій власності на об’єкт
Коли купується частка в житловому будинку, покупець отримує право на відповідну частку земельної ділянки. Якщо ділянка під будинком не була виділена в окремий об’єкт, оформлюється спільна часткова власність на землю між усіма співвласниками нерухомості.
Особливості оформлення при наявності декількох господарських споруд
Всі основні та допоміжні будівлі, розташовані на ділянці, зазначаються у правовстановлюючих документах. Перехід прав охоплює всю площу ділянки, обслуговуючу ці споруди, якщо інше не визначено домовленістю сторін при поділі.
Особливості купівлі будинку на орендованій або комунальній землі
Якщо придбана нерухомість розміщена на землі комунальної чи державної власності, до покупця переходить право користування цією ділянкою. Новий господар набуває право оренди, суперфіцію або емфітевзису на тих самих умовах та у тому ж обсязі, які були встановлені для попереднього власника споруди.
Для уникнення спорів щодо нарахувань варто звернути увагу на судову практику, зокрема на кейс про відмову у стягненні компенсації за користування землею, де вирішувалося питання плати за ділянку до укладення договору.
Велика Палата Верховного Суду у справі № 200/606/18 від 22.06.2021 зазначила: «відчуження об'єкта нерухомості окремо від землі, якщо вони належать одній особі, суперечить закону.»Купив споруду на торгах, а землю під нею виставили окремим лотом — Велика Палата визнала роздільний продаж будівлі та ділянки незаконним
Новий власник будівлі на комунальній землі зобов’язаний протягом 30 днів з моменту реєстрації нерухомості звернутися до відповідної ради з клопотанням про передачу землі у власність або оренду.
Збереження умов чинного договору оренди
Договір оренди з попереднім власником припиняється, але новий власник майна має імперативне право укласти договір оренди на тих самих умовах. Орган місцевого самоврядування не має права безпідставно відмовити у переоформленні.
Строки звернення до органів місцевого самоврядування
Пропущення 30-денного строку для подачі заяви до міської чи селищної ради не позбавляє права на землю. Однак затягування може призвести до претензій контролюючих органів щодо неоформленого користування.
Алгоритм дій при оформленні землі під придбаним будинком
- Перевірте статус ділянки. Переконуйтеся в наявності зареєстрованого номера ділянки та відомостей у ДЗК.
- Укладіть єдину угоду. Підпишіть нотаріальний договір з деталізацією будинку та землі під ним.
- Зареєструйте речові права. Отримайте витяг з ДРРП безпосередньо у нотаріуса після проведення угоди.
- Повідомте місцеву рада. Якщо земля комунальна, подайте клопотання протягом 30 днів після реєстрації нерухомості.
Обов’язкові вимоги до договору відчуження нерухомого майна
Наявність зареєстрованого номера ділянки в Державному земельному кадастрі є істотною умовою договору відчуження нерухомості. Нотаріус позбавлений можливості посвідчити угоду купівлі-продажу будинку, якщо землі під ним не присвоєно унікальний цифровий код.
Перед укладенням угоди варто перевірити відомості про об’єкт через офіційні державні ресурси. Скористайтеся можливістю отримати відомості про власника землі на порталі Дія для додаткової перевірки прав.
Якщо ділянка не має сформованих меж, власнику необхідно заздалегідь дізнатися, як отримати кадастровий номер на земельну ділянку, залучивши землевпорядну організацію. Для подальшого оновлення даних може знадобитися внесення змін до Державного земельного кадастру.
Перевірити координати та цільове призначення об’єкта можна також через електронні сервіси Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.
Допомога юридичного бюро ЮРКОНСАЛТ у земельних питаннях
- Юридичний аудит об’єкта. Комплексна перевірка прав на нерухомість і землю під нею перед купівлею.
- Супровід угоди у нотаріуса. Контроль внесення істотних умов щодо землі до договору відчуження.
- Оформлення комунальної землі. Підготовка звернень та супровід укладення договорів оренди з місцевою радою.
- Захист у судових спорах. Представництво інтересів у справах щодо розірвання угод або визнання прав на ділянку.
Порядок проведення державної реєстрації прав у реєстрі
Державна реєстрація переходу права власності на будівлю та на земельну ділянку здійснюється нотаріусом одночасно в рамках однієї нотаріальної дії. Після підписання договору відомості заносяться до електронного реєстру.
Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: «Державній реєстрації підлягають право власності та речові права, похідні від права власності, на земельну ділянку та розташовані на ній об'єкти нерухомого майна.»Після завершення реєстраційних дій нотаріус видає покупцеві витяг з Державного реєстру речових прав. З цього моменту покупець стає повноправним володільцем як житлового будинку, так і ділянки під ним.
Фрагмент договору купівлі-продажу будинку щодо землі
ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЖИТЛОВОГО БУДИНКУ ТА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ (ФРАГМЕНТ)
м. Дніпро [Дата] року
Ми, що нижче підписалися:
[ПІБ Продавця], РНОКПП [номер] (надалі — Продавець), та
[ПІБ Покупця], РНОКПП [номер] (надалі — Покупець), уклали цей Договір про таке:1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Продавець передає у власність, а Покупець приймає та зобов’язується оплатити:
1.1.1. Житловий будинок за адресою: [адреса], загальною площею [значення] кв. м.
1.1.2. Земельну ділянку під будинком площею [значення] га, кадастровий номер: [XXXXX:XX:XXX:XXXX].2. ПЕРЕХІД ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
2.1. Право власності на земельну ділянку переходить до Покупця одночасно з переходом права власності на житловий будинок відповідно до ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ.
2.2. Наявність кадастрового номера є істотною умовою цього Договору.3. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ
3.1. Державна реєстрація прав на будинок та земельну ділянку здійснюється нотаріусом одночасно в ДРРП.ПІДПИСИ СТОРІН:
Продавець: _______________ / [ПІБ] /
Покупець: _______________ / [ПІБ] /
Правовий супровід угоди купівлі нерухомості та землі
Купівля будинку чи споруди завжди пов’язана з нюансами переходу прав на землю під об’єктом. Помилки при перевірці документів або формулюванні умов договору можуть призвести до затяжних судових процесів чи втрати права на ділянку.
Адвокати бюро ЮРКОНСАЛТ проведуть детальний юридичний аудит майна, підготують безпечні проекти угод та забезпечать належний захист ваших інтересів. Зверніться по консультацію, щоб угода пройшла впевнено та без ризиків.
Питання про перехід права на земельну ділянку
Чи можна купити будинок без кадастрового номера землі під ним
Ні, купівля-продаж будинку без кадастрового номера землі юридично неможлива. Законом встановлено, що цифровий код ділянки є обов’язковою істотною умовою договору відчуження. Нотаріус відмовить у посвідченні угоди до моменту присвоєння кадастрового номера.
Чи потрібно укладати окремий договір на земельну ділянку
Законодавство дозволяє укласти один спільний договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки або підписати два окремі договори. На практиці найчастіше оформлюють єдиний договір, оскільки нотаріус реєструє обидва об’єкти за один прийом.
Що відбувається з договором оренди землі при купівлі будинку
До нового власника будинку автоматично переходить право оренди на тих самих умовах і на той самий строк. Після реєстрації нерухомості необхідно звернутися до орендодавця для переоформлення або внесення змін до договору оренди.
Прочитати на: мовою