Переход права на земельный участок происходит одновременно с приобретением жилого дома или здания, ведь недвижимость юридически не может существовать отдельно от земли. При покупке имущества покупатель получает право собственности или пользования участком в том же объеме, что и предыдущий собственник.
Непоінформированность о юридическом статусе земли создает риски: от отказа нотариуса удостоверить договор до судебных споров. Проверка документов на участок перед сделкой и соблюдение процедуры регистрации позволяют избежать правовых осложнений.
Коротко об оформлении земли под купленным домом
- Право на землю переходит к покупателю одновременно с приобретением права собственности на жилой дом или сооружение.
- Наличие зарегистрированного номера участка в кадастре является обязательным условием для нотариального удостоверения сделки.
- Государственная регистрация прав на дом и участок проводится нотариусом одновременно в электронном реестре.
- При покупке здания на коммунальной земле покупатель получает право аренды на тех же условиях, что и предшественник.
Содержание:
Как участок переходит в частную собственность покупателя
При приобретении жилого дома или другого сооружения право собственности на приватный участок переходит к покупателю автоматически без изменения его целевого назначения. Это означает, что предыдущий собственник не может продать дом одному лицу, а участок под ним оставить себе или передать другой стороне.
Подтверждением этой нормы являются положения законодательства, которые четко связывают объекты в единый правовой комплекс. Подробнее об этом можно узнать, ознакомившись с материалом о переходе права на земельный участок при покупке дома на нашем сайте.
Згідно з ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України: «При переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.»Згідно з ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України: «До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.»В практике встречаются ситуации, когда попытки разделить эти объекты приводят к отмене сделок. Наши адвокаты уже выигрывали похожее дело об отмене незаконной регистрации земли, где был нарушен порядок оформления прав.
Переход права при частичной собственности на объект
Когда покупается доля в жилом доме, покупатель получает право на соответствующую долю земельного участка. Если участок под домом не был выделен в отдельный объект, оформляется общая долевая собственность на землю между всеми сособственниками недвижимости.
Особенности оформления при наличии нескольких хозяйственных сооружений
Все основные и вспомогательные здания, расположенные на участке, указываются в правоустанавливающих документах. Переход прав охватывает всю площадь участка, обслуживающую эти сооружения, если иное не определено соглашением сторон при разделе.
Особенности покупки дома на арендованной или коммунальной земле
Если приобретенная недвижимость размещена на земле коммунальной или государственной собственности, к покупателю переходит право пользования этим участком. Новый владелец приобретает право аренды, суперфиция или эмфитевзиса на тех же условиях и в том же объеме, которые были установлены для предыдущего владельца сооружения.
Чтобы избежать споров по начислениям, стоит обратить внимание на судебную практику, в частности на кейc об отказе во взыскании компенсации за пользование землей, где решался вопрос платы за участок до заключения договора.
Велика Палата Верховного Суду у справі № 200/606/18 від 22.06.2021 зазначила: «відчуження об'єкта нерухомості окремо від землі, якщо вони належать одній особі, суперечить закону.»Купили сооружение на торгах, а землю под ним выставили отдельным лотом — Велика Палата признала раздельную продажу здания и участка незаконной
Новый собственник здания на коммунальной земле обязан в течение 30 дней с момента регистрации недвижимости обратиться в соответствующий совет с ходатайством о передаче земли в собственность или аренду.
Сохранение условий действующего договора аренды
Договор аренды с предыдущим владельцем прекращается, но новый владелец имущества имеет императивное право заключить договор аренды на тех же условиях. Орган местного самоуправления не имеет права безосновательно отказать в переоформлении.
Сроки обращения в органы местного самоуправления
Пропуск 30-дневного срока для подачи заявлений в городской или поселковый совет не лишает права на землю. Однако затягивание может привести к претензиям со стороны контролирующих органов по поводу неоформленного пользования.
Алгоритм действий при оформлении земли под приобретенным домом
- Проверьте статус участка. Убедитесь в наличии зарегистрированного номера участка и сведений в ДЗК.
- Заключите единый договор. Подпишите нотариальный договор с подробностями о доме и земле под ним.
- Зарегистрируйте вещные права. Получите выписку из ДРРП непосредственно у нотариуса после проведения сделки.
- Сообщите местному совету. Если земля коммунальная, подайте ходатайство в течение 30 дней после регистрации недвижимости.
Обязательные требования к договору отчуждения недвижимого имущества
Наличие зарегистрированного номера участка в Государственном земельном кадастре является существенным условием договора отчуждения недвижимости. Нотариус лишен возможности удостоверить сделку купли-продажи дома, если земля под ним не присвоена уникальный цифровой код.
Перед заключением сделки стоит проверить сведения об объекте через официальные государственные ресурсы. Воспользуйтесь возможностью получить сведения о владельце земли на портале Дія для дополнительной проверки прав.
Если участок не имеет сформированных границ, владельцу необходимо заранее узнать, как получить кадастровый номер на земельный участок, привлекая землеустроительную организацию. Для дальнейшего обновления данных может понадобиться внесение изменений в Государственный земельный кадастр.
Проверить координаты и целевое назначение объекта можно также через электронные сервисы Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра.
Помощь юридического бюро ЮРКОНСАЛТ в земельных вопросах
- Юридический аудит объекта. Комплексная проверка прав на недвижимость и землю под ней перед покупкой.
- Сопровождение сделки у нотариуса. Контроль внесения существенных условий относительно земли в договор отчуждения.
- Оформление коммунальной земли. Подготовка обращений и сопровождение заключения договоров аренды с местным советом.
- Защита в судебных спорах. Представительство интересов в делах о расторжении сделок или признании прав на участок.
Порядок проведения государственной регистрации прав в реестре
Государственная регистрация перехода права собственности на здание и на земельный участок осуществляется нотариусом одновременно в рамках одной нотариальной действия. После подписания договора сведения вносятся в электронный реестр.
Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: «Державній реєстрації підлягають право власності та речові права, похідні від права власності, на земельну ділянку та розташовані на ній об'єкти нерухомого майна.»После завершения регистрационных действий нотариус выдает покупателю выписку из Государственного реестра вещных прав. С этого момента покупатель становится полноправным владельцем как жилого дома, так и участка под ним.
Фрагмент договора купли-продажи дома относительно земли
ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЖИТЛОВОГО БУДИНКУ ТА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ (ФРАГМЕНТ)
м. Дніпро [Дата] року
Ми, що нижче підписалися:
[ПІБ Продавця], РНОКПП [номер] (надалі — Продавець), та
[ПІБ Покупця], РНОКПП [номер] (надалі — Покупець), уклали цей Договір про таке:1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Продавець передає у власність, а Покупець приймає та зобов’язується оплатити:
1.1.1. Житловий будинок за адресою: [адреса], загальною площею [значення] кв. м.
1.1.2. Земельну ділянку під будинком площею [значення] га, кадастровий номер: [XXXXX:XX:XXX:XXXX].2. ПЕРЕХІД ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
2.1. Право власності на земельну ділянку переходить до Покупця одночасно з переходом права власності на житловий будинок відповідно до ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ.
2.2. Наявність кадастрового номера є істотною умовою цього Договору.3. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ
3.1. Державна реєстрація прав на будинок та земельну ділянку здійснюється нотаріусом одночасно в ДРРП.ПІДПИСИ СТОРІН:
Продавець: _______________ / [ПІБ] /
Покупець: _______________ / [ПІБ] /
Правовое сопровождение сделки купли недвижимости и земли
Покупка дома или сооружения всегда связана с нюансами перехода прав на землю под объектом. Ошибки при проверке документов или формулировании условий договора могут привести к затяжным судебным процессам или потере права на участок.
Адвокаты бюро ЮРКОНСАЛТ проведут детальный юридический аудит имущества, подготовят безопасные проекты сделок и обеспечат надлежащую защиту ваших интересов. Обратитесь за консультацией, чтобы сделка прошла уверенно и без рисков.
Вопрос о переходе права на земельный участок
Можно ли купить дом без кадастрового номера земли под ним
Нет, купля-продажа дома без кадастрового номера земли юридически невозможна. Законом установлено, что цифровой код участка является обязательным существенным условием договора отчуждения. Нотариус откажет в удостоверении сделки до момента присвоения кадастрового номера.
Нужно ли заключать отдельный договор на земельный участок
Законодательство позволяет заключить один общий договор купли-продажи дома и земельного участка или подписать два отдельных договора. На практике чаще оформляют единый договор, поскольку нотариус регистрирует оба объекта за один прием.
Что происходит с договором аренды земли при покупке дома
Новому собственнику дома автоматически переходит право аренды на тех же условиях и на тот же срок. После регистрации недвижимости необходимо обратиться к арендодателю для переоформления или внесения изменений в договор аренды.
Прочитати на: мові