Емфітевзис та суперфіцій: право користування чужою землею

Емфітевзис та суперфіцій — це специфічні речові права на чужу землю, які дозволяють користуватися ділянкою для сільськогосподарських потреб або забудови без набуття права власності. На відміну від звичайної оренди, ці права є відчужуваними: їх можна продати, подарувати або передати у спадок, що робить їх потужним активом для агробізнесу та забудовників.

Головний ризик полягає у процедурі реєстрації та дотриманні строків — з 2019 року діє жорстке обмеження у 50 років для всіх видів таких договорів. Розуміння цих нюансів дозволяє захистити свої інвестиції в землю та уникнути судових спорів із власником ділянки.

Що таке емфітевзис та суперфіцій юридична природа

Емфітевзис та суперфіцій — це речові права на користування чужою земельною ділянкою, де перше стосується сільськогосподарських потреб, а друге — права на забудову. Головна відмінність від оренди полягає в тому, що ці права є більш стабільними та самостійними: користувач може розпоряджатися самим правом користування (продавати його), а не просто користуватися майном.

Згідно з ч. 1 ст. 407 Цивільного кодексу України: «Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб».

Це означає, що аграрій отримує не просто право сіяти, а повноцінний юридичний актив. Аналогічно працює і суперфіцій, який дозволяє зводити будівлі на чужій землі, при цьому право власності на саму споруду належатиме забудовнику, а не власнику землі. Як показує наша практика, розірвання договору через порушення умов користування у таких випадках відбувається за складнішою процедурою, ніж при оренді.

Різниця між емфітевзисом та орендою землі

На відміну від оренди, емфітевзис зазвичай укладається на дуже тривалий строк, а плата за нього часто вноситься одним платежем за весь період. Це дає аграрію впевненість у тому, що власник не змінить умови через рік. Крім того, право емфітевзису можна заставити в банку для отримання кредиту, що практично неможливо зі звичайним договором оренди.

Суперфіцій як інструмент для забудовника

Суперфіцій дозволяє розділити право власності на землю та право власності на будівлю. Це ідеально підходить для промислових об’єктів або ТРЦ, де інвестор не хоче купувати землю у власність, але потребує гарантій, що збудована нерухомість буде захищена законом. Важливо пам’ятати, що право забудовника «слідує за землею» — навіть якщо власник ділянки зміниться, суперфіцій продовжує діяти.

Підстави виникнення та строки користування землею

Основними підставами виникнення емфітевзису та суперфіцію є договір між власником та користувачем, а для суперфіцію — також заповіт. Максимальний строк дії таких договорів для всіх земель (і приватних, і державних) наразі обмежений 50 роками, що відповідає загальноєвропейській практиці довгострокового землекористування.

Згідно з ч. 1 ст. 102-1 Земельного кодексу України: «Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб».

Важливо розуміти, що право виникає не з моменту підписання паперів, а лише після державної реєстрації. Робота на землі до появи запису в реєстрі вважається незаконною і може призвести до штрафів або втрати врожаю. Також закон дозволяє укладати договори «на майбутнє» — наприклад, підписати договір зараз, який вступить в силу після закінчення чинної оренди іншої особи.

Обов’язковість державної реєстрації права

Державна реєстрація речового права є критичним етапом. Без неї ваш договір — це просто домовленість на папері, яка не має сили проти третіх осіб. Реєстрація здійснюється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це захищає користувача від подвійних договорів та рейдерських захоплень ділянки.

Обмеження строків для державної та комунальної власності

Для земель державної або комунальної власності закон суворо обмежує строк емфітевзису та суперфіцію — не більше 50 років. До 2019 року приватні землі могли передаватися в емфітевзис безстроково, проте зараз будь-яка сторона безстрокового договору може розірвати його, попередивши іншу сторону за один рік.

Права та обов’язки лаудемія та викуп права

Взаємовідносини між власником та користувачем будуються на балансі інтересів: користувач отримує право на плоди та доходи, а власник — стабільну плату та право контролю за цільовим використанням. Специфічним елементом емфітевзису є «лаудемія» — відсоток від ціни продажу права користування, який сплачується власнику землі, якщо користувач вирішив продати своє право третій особі.

Власник має переважне право на викуп права емфітевзису. Якщо користувач (емфітевта) вирішив продати своє право, він зобов’язаний письмово повідомити про це власника за місяць. Якщо власник не виявить бажання викупити право за оголошеною ціною, його можна вільно продати будь-кому іншому. При цьому власник не може просто «заборонити» продаж, якщо така заборона прямо не прописана в договорі.

Також користувач зобов’язаний дбати про землю. Якщо через неналежне використання відбудеться значне погіршення стану ґрунту, може знадобитися консервація земель, що потягне за собою додаткові витрати та обмеження для користувача.

Обов’язки землекористувача щодо родючості ґрунтів

При емфітевзисі користувач зобов’язаний підвищувати родючість ґрунтів та застосовувати природоохоронні технології. Це не просто декларація — власник має право вимагати розірвання договору через суд, якщо доведе, що земля виснажується або засмічується. У таких випадках часто застосовуються обмеження у використанні земель, встановлені законодавством.

Податкові нюанси та плата за користування

Варто враховувати, що власник землі зазвичай залишається платником земельного податку. Проте в договорі емфітевзису сторони часто прописують механізм компенсації цього податку користувачем. Це важливо чітко зафіксувати, щоб уникнути боргів перед бюджетом, які можуть стати підставою для претензій податкової.

Порядок припинення права користування землею

Припинення емфітевзису або суперфіцію може відбутися за згодою сторін, після закінчення строку договору або через поєднання в одній особі власника та користувача (наприклад, якщо користувач викупив ділянку). Проте найбільш конфліктним є примусове припинення права через суд у разі порушення умов договору.

Цікавою є позиція Верховного Суду: договір емфітевзису не можна розірвати просто через затримку оплати. Оскільки це речове право, власник може лише стягнути заборгованість через суд, але не вигнати аграрія з поля. Це робить емфітевзис надзвичайно захищеним інструментом для користувача. Проте для суперфіцію діє жорстке правило: якщо ділянка не використовується для забудови протягом 3 років підряд, право може бути припинене судом за позовом власника.

Також право припиняється, якщо відбулася конфіскація земельної ділянки або її викуп для суспільних потреб. У таких ситуаціях користувач має право на відшкодування збитків від держави або ініціатора викупу.

Наслідки припинення суперфіцію для будівель

Коли припиняється право забудови, доля зведених споруд вирішується за домовленістю. Якщо згоди немає, власник землі може вимагати знесення будівлі та приведення ділянки до первісного стану. Винятком є житлові будинки та пам’ятки — їх знесення заборонено, і зазвичай суд зобов’язує власника землі викупити споруду або навпаки.

Спадкування права користування чужою землею

Емфітевзис та суперфіцій переходять у спадок. Якщо власник землі помер, його спадкоємець стає новим власником, але зобов’язаний терпіти користування ділянкою до кінця строку договору. Аналогічно, якщо помирає користувач, його право переходить до його спадкоємців як цінний актив. Ми успішно супроводжували судовий поділ земельної ділянки між власниками, де враховувалися саме такі обтяження.

Автоматичне поновлення договорів під час воєнного стану

Воєнний стан вніс суттєві корективи у земельні відносини. Згідно із Законом № 2145-ІX, строк договорів емфітевзису та суперфіцію сільськогосподарського призначення, який закінчився після 24 лютого 2022 року, автоматично поновлюється на один рік. Це відбувається без необхідності підписувати додаткові угоди або вносити зміни до Реєстру речових прав.

Ця норма спрямована на забезпечення продовольчої безпеки, щоб аграрії могли спокійно завершити посівну та збір врожаю, не відволікаючись на бюрократичні процедури в умовах бойових дій. Проте варто пам’ятати, що це поновлення є одноразовим і стосується саме тих договорів, строк яких вичерпався в період дії воєнного стану.

Для суперфіцію під забудову таких автоматичних пільг законом не передбачено, тому забудовникам варто заздалегідь дбати про продовження строків або фіксацію форс-мажорних обставин, якщо будівництво зупинилося через війну.