Сплата земельного податку за договором емфітевзису

Передача землі в користування для сільськогосподарських потреб відкриває нові можливості, але сплата земельного податку за договором емфітевзису часто викликає багато запитань у власників та аграріїв. Неправильне розуміння податкових обов’язків може призвести до непередбачуваних фінансових втрат та тривалих судових спорів.

Для уникнення непорозумінь із податковою службою необхідно чітко розмежувати, на кого закон покладає обов’язок розрахунків із бюджетом, а хто відповідає за інші платежі. Це допоможе зберегти партнерські відносини та захистити свої права.

Що таке емфітевзис та плата за землю

Емфітевзис є особливим видом речових прав на нерухоме майно, який активно використовується в аграрному секторі. Відповідно до Цивільного кодексу України, це довгострокове, відчужуване та таке, що успадковується, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Воно виникає на підставі договору між власником землі та землекористувачем, якого називають емфітевтом.

На відміну від звичайної оренди, строк дії такого права може бути значно довшим і досягати 50 років. Проте тривалість користування та специфіка договору не звільняють сторони від обов’язку взаємодіяти з державою. Одним із ключових аспектів таких відносин є плата за землю, яка є обов’язковим платежем у складі податку на майно.

Цивільно-правова природа такого користування має багато нюансів, які детально описані в нашому матеріалі про особливості договору емфітевзису та суперфіцію. Розуміння цих базових понять допомагає уникнути плутанини при розрахунках із бюджетом.

Хто платить податок на землю при емфітевзисі

Платником земельного податку за земельну ділянку, передану в користування, за законом завжди залишається її власник. Податковий кодекс України чітко визначає коло осіб, які зобов’язані сплачувати ці кошти безпосередньо до бюджету, і землекористувачі за договором емфітевзису до цього переліку не належать.

Згідно з нормами чинного законодавства, обов’язок сплати покладається лише на власників земельних ділянок, земельних часток (паїв) та постійних землекористувачів. Оскільки емфітевт отримує лише право користування, а не право власності чи постійного користування, він не є суб’єктом плати за землю перед державою.

Згідно з п. 269.1 ст. 269 Податкового кодексу України: «Платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та постійні землекористувачі.»

Цю позицію підтверджує й офіційне Роз’яснення WikiLegalAid: Сплата податку на земельну ділянку за договором емфітевзису. Таким чином, податкова служба надсилатиме податкові повідомлення-рішення саме на ім’я власника землі.

Чи зобов’язаний землекористувач сплачувати земельний податок

Землекористувач не несе прямого обов’язку перед державним бюджетом щодо сплати земельного податку. Оскільки він не є власником ділянки, у нього відсутні правові підстави для самостійного нарахування та сплати цього податку до податкових органів від свого імені.

Проте на практиці сторони часто включають до договорів умову про те, що емфітевт зобов’язується компенсувати власнику суму сплаченого ним податку. Така умова є цілком законною, але вона діє виключно в межах цивільно-правових відносин між сторонами. Якщо користувач порушить це зобов’язання, податкова все одно вимагатиме сплати саме від власника.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №128/3569/20 від 31.08.2022 зазначив: «несплата землекористувачем земельного податку (сплату якого чинним законодавством покладено на власника земельної ділянки) не свідчить про істотні порушення умов договору емфітевзису й не є підставою для розірвання»

Власник намагався відібрати землю через несплату податку, але Верховний Суд постановив: податкові обов’язки не можна перекласти договором на користувача

Для перевірки нарахувань власники можуть використовувати Електронний кабінет платника податків ДПС України, щоб вчасно відстежувати суми податкових зобов’язань та уникнути накопичення боргів.

Пільги для платників єдиного податку четвертої групи

Законодавство передбачає суттєві пільги, які дозволяють повністю уникнути подвійного податкового навантаження. Фізичні особи - власники земельних ділянок звільняються від сплати земельного податку, якщо передають свою землю в користування сільськогосподарським товаровиробникам, які є платниками єдиного податку четвертої групи.

Тривалий час на практиці виникали суперечки, оскільки податкові органи іноді наполягали, що така пільга діє лише при оренді. Проте законодавчі зміни чітко врегулювали це питання, поширивши звільнення і на випадки передачі землі за договором емфітевзису. Це дозволяє власникам офіційно не сплачувати податок на період дії спрощеної системи оподаткування користувача.

Згідно з п. 281.3 ст. 281 Податкового кодексу України: «Від сплати податку звільняються на період дії єдиного податку четвертої групи власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі за умови передачі земельних ділянок та земельних часток (паїв) в оренду, користування на інших умовах (у тому числі на умовах емфітевзису) платнику єдиного податку четвертої групи.»

Для того, щоб скористатися цією пільгою, договір має бути належним чином зареєстрований, а землекористувач повинен використовувати ділянку у своїй сільськогосподарській діяльності та сплачувати з неї єдиний податок.

Чи можна перекласти податковий обов’язок на користувача

Перекласти податковий обов’язок перед бюджетом на користувача за допомогою договору неможливо. Податковий кодекс України встановлює жорстке правило: будь-яка уступка грошового зобов’язання або податкового боргу платника податків третім особам заборонена. Це означає, що власник не може делегувати свою юридичну відповідальність перед державою.

Навіть якщо в договорі емфітевзису сторони прямо пропишуть обов’язок користувача сплачувати податок безпосередньо до бюджету, для податкових органів ця умова не матиме жодної сили. У разі несплати ДПС нарахує штрафи та пеню саме власнику земельної ділянки, а не підприємству-користувачу.

Згідно з п. 87.7 ст. 87 Податкового кодексу України: «Забороняється будь-яка уступка грошового зобов'язання або податкового боргу платника податків третім особам.»

Якщо виникають подібні конфлікти, варто звернутися до суду для стягнення компенсації. При виникненні спорів щодо прав на землю судова практика часто стає на бік стабільності речових прав, що підтверджується аналізом нашого судового рішення щодо земельних спорів.

Сплата земельного податку у разі спадкування ділянки

У разі смерті власника земельної ділянки, яка перебуває під дією договору користування, право власності переходить до його спадкоємців. Разом із землею до нового власника переходять як права, так і обов’язки за діючим договором емфітевзису. Новий власник стає платником земельного податку після офіційного оформлення спадщини.

Згідно з нормами закону, нарахування земельного податку припиняється з місяця смерті попереднього власника і не здійснюється до моменту реєстрації права власності спадкоємцем. Після оформлення документів податкова служба здійснює нарахування вже новому власнику. Офіційні правила справляння податку у таких випадках містить Консультація ДПС: Сплата плати за землю у випадку смерті власника ділянки.

Успадкування землі часто вимагає додаткових юридичних процедур, особливо коли виникають труднощі з документами, у чому допомагає оформлення права власності на земельну ділянку через суд. Якщо новий власник виявить, що користувач не компенсує йому податок, він має право вимагати компенсації через суд.