Емфітевзис та суперфіцій — це специфічні речові права, які дозволяють користуватися чужою землею для сільськогосподарських потреб або забудови без укладення класичного договору оренди. Головна перевага цих інструментів полягає у їхній стабільності: це довгострокові права, які можна вільно відчужувати, передавати у спадок або навіть використовувати як заставу для отримання кредиту.
Для власника землі та користувача важливо розуміти, що з 2019 року строки таких договорів обмежені 50 роками, а під час воєнного стану діють особливі правила автоматичного поновлення. Помилка в оформленні або ігнорування державної реєстрації може призвести до втрати права на врожай чи збудовану нерухомість.
Головне про емфітевзис та суперфіцій
- Емфітевзис — для сільгосппотреб, суперфіцій — для будівництва споруд.
- Максимальний строк дії обох прав з 2019 року обмежений 50 роками.
- Це відчужувані права: їх можна продавати, дарувати та успадковувати.
- Державна реєстрація в ДРРП є обов’язковою для виникнення права.
- Під час війни діє автоматичне поновлення для сільгоспземель на 1 рік.
Зміст:
Юридична суть емфітевзису та суперфіцію
Емфітевзис та суперфіцій є окремими видами речових прав на нерухоме майно, що відрізняються від оренди своєю природою та обсягом повноважень користувача. Емфітевзис призначений виключно для сільськогосподарського використання (рілля, пасовища, сади), тоді як суперфіцій надає право зводити на ділянці промислові, житлові або соціально-культурні споруди.
Важливо розуміти, що ці права є похідними від права власності, але вони мають високий ступінь автономності. Наприклад, право користування може належати одній особі, а право власності — іншій, при цьому користувач має право володіти ділянкою майже так само повноцінно, як і власник, у межах цільового призначення.
Суб’єкти та об’єкти правовідносин
Сторонами в таких договорах виступають власник земельної ділянки та землекористувач (емфітевта або суперфіціарій). Об’єктом емфітевзису можуть бути лише землі сільгосппризначення, а суперфіцію — ділянки, придатні для забудови за своїм режимом земель житлової забудови.
Обов’язкова державна реєстрація
Право користування виникає не з моменту підписання договору, а з дати його внесення до Державного реєстру речових прав (ДРРП). Без реєстрації ви не зможете офіційно підтвердити своє право на врожай чи будівлю перед третіми особами або державними органами.
Підстави виникнення та строки користування землею
Основними підставами для встановлення емфітевзису є договір між власником та особою, яка бажає користуватися землею. Для суперфіцію перелік ширший: це право може виникнути також на підставі заповіту, що часто використовується при передачі сімейного бізнесу чи нерухомості.
Згідно з ч. 1 ст. 407 Цивільного кодексу України: «Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб...»Тривалий час строки емфітевзису для приватної землі не були обмежені законом, що дозволяло укладати договори на 100 або навіть 200 років. Однак сучасне законодавство встановило жорсткий ліміт — не більше 50 років для всіх категорій земель, незалежно від форми власності.
Строкові обмеження з 2019 року
З 01.01.2019 року всі нові договори емфітевзису та суперфіцію обмежені терміном у 50 років. Це правило вирівнює ці права з максимально допустимим строком оренди землі, запобігаючи прихованому продажу землі через безстрокові договори.
Суперфіцій на невизначений строк
На відміну від емфітевзису, суперфіцій на приватній землі теоретично може бути встановлений на невизначений строк. Проте для державної та комунальної власності діє те саме обмеження — 50 років. Якщо ви плануєте масштабне будівництво, чітке визначення строку є критичним для розрахунку окупності проекту.
Як зареєструвати право емфітевзису чи суперфіцію
- Укладіть договір. Підготуйте та підпишіть договір у письмовій формі, врахувавши всі істотні умови (строк, плата, лаудемія).
- Зверніться до нотаріуса. Рекомендуємо нотаріально посвідчити угоду для перевірки повноважень сторін.
- Подайте заяву до ДРРП. Реєстратор або нотаріус має внести відомості про речове право до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
- Отримайте витяг. Після завершення реєстрації ви отримаєте витяг з реєстру, який є єдиним офіційним підтвердженням вашого права користування.
Права та обов’язки власника і користувача
Баланс інтересів у цих правовідносинах дещо зміщений на користь землекористувача порівняно з орендою. Власник має право вимагати використання землі суворо за призначенням та отримувати плату, але він не може втручатися в оперативну господарську діяльність фермера чи забудовника. Окрім того, користувач зобов’язаний дбати про екологічний стан ділянки, інакше може бути ініційована процедура консервації земель.
Землекористувач, у свою чергу, має право на повне володіння ділянкою. При суперфіції він є повноправним власником збудованих ним споруд. При емфітевзисі він може навіть передавати ділянку в суборенду, якщо це прямо не заборонено основним договором.
Що таке лаудемія та як вона працює
Лаудемія — це специфічна виплата власнику землі у разі продажу землекористувачем свого права емфітевзису третій особі. Її розмір (наприклад, 1-5% від ціни продажу) має бути чітко прописаний у договорі. Якщо ви забудете вказати цей відсоток, власнику буде майже неможливо стягнути його через суд у майбутньому.
Переважне право власника на викуп
Якщо емфітевта вирішить продати своє право користування, він зобов’язаний письмово попередити про це власника землі не менш ніж за місяць. Власник має переважне право викупити це право за ціною, запропонованою іншим покупцям. Це дозволяє власнику "повернути" собі повний контроль над ділянкою.
Юридичний супровід договорів емфітевзису та суперфіцію
- Правовий аудит ділянки. Перевіряємо обтяження, арешти та чинні договори оренди перед укладанням угоди.
- Розробка індивідуального договору. Прописуємо умови щодо лаудемії, відчуження прав та долі будівель після закінчення строку.
- Реєстрація речових прав. Забезпечуємо повний цикл внесення даних до Державного реєстру речових прав.
- Судовий захист. Представляємо інтереси клієнтів у спорах щодо припинення прав або стягнення плати за користування.
Продаж та спадкування права користування
Однією з найбільших переваг емфітевзису та суперфіцію є їхня відчужуваність. На відміну від права оренди, яке зазвичай не можна просто "продати" без згоди власника, право користування є самостійним активом. Його можна продати, подарувати, внести до статутного капіталу компанії або передати у спадок.
Уявімо ситуацію: фермер уклав договір емфітевзису на 49 років, але через певний час вирішив вийти з бізнесу. Він може продати своє право користування агрохолдингу. Хоча власник землі може бути проти нового сусіда, він не може заборонити такий продаж, якщо в договорі немає прямої заборони. Схожу справу ми вже виграли — судовий спір щодо меж та прав власності на землю.
Спадкування прав користувача
У разі смерті фізичної особи-користувача, право емфітевзису чи суперфіцію автоматично переходить до його спадкоємців. Власник землі не може розірвати договір на цій підставі. Спадкоємцям лише потрібно зареєструвати перехід права в реєстрі нерухомості.
Кредитування під заставу емфітевзису
Оскільки емфітевзис є відчужуваним речовим правом, банки охочіше приймають його як заставу. Це відкриває аграріям доступ до кредитних ресурсів, що практично неможливо зробити зі звичайним договором оренди паю.
Зразок договору емфітевзису на земельну ділянку
ДОГОВІР
про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ЕМФІТЕВЗИС)
м. [Місто] «___» __________ 202_ р.
Власник: [ПІБ/Назва], в особі [___], що діє на підставі [___], з однієї сторони, та
Користувач: [ПІБ/Назва], в особі [___], що діє на підставі [___], з іншої сторони, уклали цей договір про наступне:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Власник надає, а Користувач приймає право користування земельною ділянкою площею [___] га, кадастровий номер [___], цільове призначення [___], для сільськогосподарських потреб.
1.2. Право користування за цим Договором є речовим і може відчужуватися Користувачем.
2. СТРОК ДІЇ ТА ПЛАТА
2.1. Договір укладено строком на [__] років (не більше 50).
2.2. Плата за користування становить [___] грн за весь строк дії договору та виплачується одноразово протягом [__] днів з моменту реєстрації права.
3. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ
3.1. Користувач має право відчужувати право емфітевзису. У разі продажу Власник має переважне право купівлі.
3.2. Розмір лаудемії (відсотку власнику при продажу права третій особі) становить [__]% від ціни продажу.
4. ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ
4.1. Договір припиняється у разі закінчення строку, поєднання в одній особі власника та користувача або за рішенням суду.
ПІДПИСИ СТОРІН:
Власник: ___________ Користувач: ___________
Порядок припинення права користування землею
Право користування припиняється у разі закінчення строку договору, поєднання в одній особі власника та користувача (наприклад, якщо користувач викупив ділянку) або за згодою сторін. Також можливе примусове припинення через суд у разі нецільового використання землі або якщо ділянка підлягає вилученню для суспільних потреб. У крайніх випадках може відбутися конфіскація земельної ділянки у власника, що також вплине на права користувача.
Важливо знати, що Верховний Суд стоїть на захисті стабільності речових прав. На відміну від оренди, емфітевзис не можна розірвати просто за "істотне порушення договору" (наприклад, затримку оплати). У такому разі власник має право стягувати борг, але не припиняти саме право користування.
Судова практика щодо припинення прав
Суди чітко розмежовують ці права. Наприклад, правила припинення суперфіцію не можна застосовувати до оренди, навіть якщо вона передбачає будівництво.
Об'єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №153/19/19 від 20.01.2025 зазначив: «емфітевзис як речове право є відносно самостійним і незалежним від договору, яким він встановлений... Підстави припинення емфітевзису визначаються виключно законом та є вичерпними.»Емфітевзис не можна розірвати за загальними правилами порушення договору; підстави припинення лише законні.
Доля будівель при припиненні суперфіцію
Якщо строк суперфіцію закінчився, доля будівель вирішується за домовленістю. Закон забороняє зносити житлові будинки, якщо це недоцільно. Часто суд приймає рішення про викуп власником будівлі самої землі або встановлення нових умов її використання.
Особливості землекористування в умовах воєнного стану
Війна внесла суттєві корективи в земельні відносини. Для забезпечення продовольчої безпеки держава запровадила механізм автоматичного продовження договорів. Якщо строк дії вашого договору емфітевзису чи суперфіцію сільськогосподарського призначення закінчився у період з 24 лютого 2022 року до 19 листопада 2022 року, він вважається автоматично поновленим на один рік.
Це поновлення відбувається без необхідності підписувати додаткові угоди чи вносити зміни до реєстру. Це означає, що власник не міг просто забрати землю, навіть якщо строк за договором формально сплив у цей період. Ми допомагали клієнтам у подібних ситуаціях — визнання права власності на земельну ділянку через суд часто є логічним продовженням захисту прав землекористувача.
Автоматичне поновлення за Законом 2145-IX
Норма про автоматичне поновлення стосувалася лише договорів сільськогосподарського призначення. Це було зроблено для того, щоб аграрії могли спокійно провести посівну та зібрати врожай, не відволікаючись на переоформлення документів у розпал бойових дій.
Реєстрація прав під час війни
Хоча реєстри певний час були закриті, зараз вони працюють. Будь-які нові права емфітевзису чи суперфіцію, встановлені під час війни, мають бути зареєстровані в загальному порядку для забезпечення їхнього юридичного захисту.
Питання про емфітевзис та суперфіцій
Чим емфітевзис кращий за оренду для аграрія?
Чи можна встановити суперфіцій на земельну ділянку, яка вже перебуває в оренді?
Чи потрібно нотаріально засвідчувати договір емфітевзису?
Який максимальний строк емфітевзису на приватну землю?
Допомога адвоката із земельних питань
Оформлення емфітевзису чи суперфіцію потребує детального аналізу ризиків, особливо в частині відчуження прав та виплати лаудемії. Якщо вам потрібен супровід угоди або захист прав у суді, наші юристи допоможуть забезпечити юридичну чистоту договору та захистити ваші інвестиції в землю.
