🇺🇦 Географія роботи
Офіси у Києві та Запоріжжі. Дистанційна робота з клієнтами з усіх регіонів.
Порядок передачі земель з державної у комунальну власність є ключовим механізмом земельної децентралізації, що дозволяє територіальним громадам реально розпоряджатися ресурсами на своїй території. Процедура регулюється статтею 117 Земельного кодексу України та передбачає перехід права власності на підставі рішень уповноважених органів та актів приймання-передачі.
Для громади це не просто формальність, а можливість залучати інвестиції, розвивати інфраструктуру та наповнювати місцевий бюджет. Проте процес має суворі обмеження: від обов’язкової інвентаризації до заборони передачі земель оборони чи об’єктів державної нерухомості. Розуміння алгоритмів дій для різних типів ділянок дозволяє уникнути багаторічних судових спорів із прокуратурою.
Головне про передачу земель громадам
- Передача здійснюється за рішенням Держгеокадастру та рішенням місцевої ради.
- Обов’язковим документом є акт приймання-передачі земельної ділянки.
- Право комунальної власності виникає лише після державної реєстрації.
- Землі під державними об’єктами та землі оборони передачі не підлягають.
Зміст:
Правові підстави передачі земель за статтею 117 ЗКУ
Передача земельних ділянок між державою та громадою відбувається на підставі рішень органів виконавчої влади або місцевого самоврядування згідно зі статтею 117 Земельного кодексу України. Ця норма визначає повноваження сторін та необхідність документального підтвердження кожного кроку, забезпечуючи легітимність зміни власника.
З моменту набрання чинності законом про децентралізацію, більшість земель за межами населених пунктів автоматично вважаються комунальною власністю. Проте для фактичного розпорядження ними необхідно завершити процедуру оформлення, що стосується і сільськогосподарських угідь, і земель запасу. Важливо розуміти, що право власності не виникає автоматично — воно потребує активних дій ради: ініціювання, прийняття рішення та реєстрації.
Згідно з ч. 1 ст. 117 Земельного кодексу України: «Передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність чи земельних ділянок комунальної власності у державну власність здійснюється за рішеннями відповідних органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування...»Без внесення даних до Реєстру речових прав земля юридично залишається державною. Це блокує будь-які комерційні операції, включаючи оренду чи продаж прав на аукціонах. Тому завершення реєстраційних дій є фінальним і критично важливим етапом процедури.
Хто розпоряджається землями під час процедури передачі
Суб’єктами розпорядження землями у процесі передачі виступають Головні управління Держгеокадастру (від імені держави) та сільські, селищні чи міські ради (від імені громад). Кожна сторона має чітко визначену роль: держава відмовляється від права на користь громади, а громада офіційно погоджується прийняти цей актив на свій баланс.
У рішенні про передачу обов’язково зазначаються технічні характеристики ділянки: кадастровий номер, місце розташування, площа та цільове призначення. Будь-яка помилка в цих даних призведе до зупинки процесу реєстратором. Оцінюючи права територіальних громад на землю, варто враховувати, що громада несе повну відповідальність за цільове використання отриманих масивів.
Особливу увагу слід приділити обтяженням. Якщо земля перебуває в оренді, громада має перевірити договір, оскільки вона автоматично стає новим орендодавцем. Для повного розуміння статусу таких територій корисно вивчити правовий режим земель запасу, які найчастіше стають об’єктом передачі.
Алгоритм отримання землі територіальною громадою
- Ініціюйте процес. Місцева рада приймає рішення про звернення до Держгеокадастру із клопотанням про передачу конкретних ділянок.
- Отримайте наказ. Головне управління Держгеокадастру видає наказ про передачу земельних ділянок із державної у комунальну власність.
- Прийміть рішення ради. На сесії ради приймається рішення про прийняття зазначених земель у власність територіальної громади.
- Підпишіть акт. Уповноважені представники сторін підписують акт приймання-передачі, що фіксує фізичний перехід прав.
- Зареєструйте право. Зверніться до державного реєстратора для внесення даних про право комунальної власності до Реєстру речових прав.
Алгоритм передачі вже сформованих земельних ділянок
Якщо земельні ділянки вже сформовані та зареєстровані в Державному земельному кадастрі (ДЗК), процедура передачі є спрощеною і не потребує розробки нових проектів землеустрою. Весь процес базується на адміністративній взаємодії між місцевою радою та територіальним органом Держгеокадастру.
Першим кроком громада звертається до ГУ Держгеокадастру із клопотанням про передачу конкретних ділянок. На підставі цього видається наказ, який є підставою для розгляду питання на сесії ради. Після підписання акта приймання-передачі громада стає повноправним власником. Важливо пам’ятати про безперервність земельних відносин: зміна власника не анулює права орендарів чи осіб, які розпочали оформлення документів.
Касаційний адміністративний суд у справі №160/5982/19 від 26.10.2021 зазначив: «Зміна власника землі в порядку статті 117 ЗК України не анулює законні очікування осіб, які розпочали процедуру відведення ділянок.»Держава може оскаржити передачу земель громаді, якщо на них є пам’ятки археології. Також ми допомагали клієнтам у ситуаціях, де визнання права власності на земельну ділянку через суд було єдиним способом виправити помилки попередніх розпорядників.
Юридичний супровід передачі земель громадам
- Правовий аудит ділянок. Перевіряємо статус земель, наявність обмежень та архівних документів до 2013 року перед початком процедури.
- Підготовка документації. Допомагаємо у підготовці проектів рішень ради, клопотань та актів приймання-передачі за ст. 117 ЗКУ.
- Супровід інвентаризації. Контролюємо процес розробки технічної документації та коректність внесення даних до Державного земельного кадастру.
- Захист інтересів громади. Представляємо громаду у спорах із державними органами або третіми особами щодо прав на землю.
Передача несформованих земель та земель без реєстрації в ДЗК
Для земель, які не мають кадастрових номерів або не внесені до електронної бази ДЗК, процедура передачі починається з етапу формування об’єктів. Це складніший процес, оскільки він вимагає розробки технічної документації з інвентаризації земель, що може фінансуватися як з місцевого бюджету, так і за кошти інвесторів.
Алгоритм передбачає визначення пріоритетних масивів, прийняття рішення радою про ініціювання передачі та проведення інвентаризації Держгеокадастром. Тільки після присвоєння кадастрових номерів видається наказ про передачу. Така поетапна інвентаризація по частинах території є більш гнучким та швидким варіантом, ніж спроба охопити всю громаду одразу.
Важливо враховувати, що при передачі сільськогосподарських земель автоматично передаються і меліоративні мережі, розташовані на них. Це обов’язково має бути зафіксовано в інвентаризаційних планах, щоб громада могла ефективно управляти водною інфраструктурою.
Зразок рішення ради про клопотання щодо передачі земель
[Назва територіальної громади]
[Назва місцевої ради]
РІШЕННЯ
від [Дата] № [Номер]
Про клопотання щодо передачі земельних ділянок державної власності у комунальну власність [Назва громади]
Відповідно до статей 12, 117, 122 Земельного кодексу України, керуючись Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні», розглянувши пропозиції постійної комісії з питань земельних відносин, сільська рада ВИРІШИЛА:
1. Звернутися до [назва органу виконавчої влади, напр. Головного управління Держгеокадастру у … області] із клопотанням про передачу із державної власності у комунальну власність [Назва громади] земельних ділянок сільськогосподарського призначення згідно з додатком (перелік кадастрових номерів).
2. Уповноважити [Посада, ПІБ] підписати Акт приймання-передачі земельних ділянок від імені [Назва ради].
3. Після підписання Акта приймання-передачі здійснити заходи щодо державної реєстрації права комунальної власності у встановленому законом порядку.
4. Контроль за виконанням рішення покласти на [Назва комісії].
Сільський/Селищний голова ____________ [ПІБ]
Додаток: Список кадастрових номерів, площ та цільового призначення ділянок.
Інвентаризація старих документів як передумова передачі
Критичним етапом підготовки до передачі земель є перевірка документів, виданих до 2013 року, таких як "жовто-червоні" державні акти або старі договори оренди. Якщо дані про ці ділянки відсутні в електронному кадастрі, вони вважаються юридично "невидимими" для автоматичних процедур децентралізації.
Громада має провести аудит архівних рішень рад та встановити фактичне місцерозташування таких ділянок. Якщо земля була надана в постійне користування громадянину до 2013 року, вона не вважається «вільною» і не може бути передана громаді як вільний масив за ст. 117 ЗКУ. Для детального розбору процесу оцифрування архівів рекомендуємо вивчити, як проводиться інвентаризація документації на землю до 2013 року.
У нашій практиці був кейс, коли громада виявила масив земель, на які існували старі акти, але дані в ДЗК були відсутні. Тільки після оцифрування архівних даних та внесення відомостей до кадастру вдалося законно завершити процедуру передачі власності громаді.
Які землі не підлягають передачі територіальним громадам
Закон встановлює чіткий перелік винятків, які держава залишає за собою для забезпечення безпеки, функціонування органів влади та збереження культурної спадщини. Передача таких земель громаді є незаконною і може бути скасована судом навіть через кілька років після реєстрації.
До земель, що не підлягають передачі, належать ділянки під державними об’єктами нерухомості, землі оборони, природно-заповідного фонду та території, що містять пам’ятки археології. Випадкова інвентаризація таких земель громадою без згоди відповідних міністерств призводить до позовів від прокуратури.
Велика Палата Верховного Суду у справі №117757951 від 11.03.2024 зазначила: автоматична передача земель не може порушувати особливий статус об'єктів археологічної спадщини, які мають залишатися у державній власності.Також суворо заборонено самовільно інвентаризувати землі оборони. Велика Палата ВС у справі №924/174/18 підтвердила, що без згоди Міноборони такі дії громади є протиправними. Якщо виникає судовий спір щодо поділу землі або меж із державними активами, важливо мати ґрунтовну доказову базу.
Інвентаризація як етап формування земельних ділянок
Інвентаризація земель державної власності є обов’язковим етапом для ділянок, що не мають кадастрових номерів. Це процес встановлення меж, розмірів та правового статусу об’єктів землеустрою для внесення даних до Державного земельного кадастру. Без формування ділянки передача права власності за статтею 117 ЗКУ неможлива.
Згідно з нормами закону, інвентаризація дозволяє виявити землі, що використовуються нераціонально або взагалі не перебувають на обліку. Для громад це шанс знайти "приховані" ресурси. Якщо ОТГ виявила масив земель запасу без номера, вона може самостійно виступити замовником робіт, щоб прискорити процес.
Згідно зі ст. 35 Закону України «Про землеустрій»: «Інвентаризація земель проводиться з метою встановлення місця розташування об'єктів землеустрою, їх меж, розмірів, правового статусу...»Важливо пам’ятати, що акт приймання-передачі повинен бути підписаний протягом встановленого терміну після виходу наказу. Будь-яке затягування може стати підставою для визнання процедури незавершеною в судовому порядку, що знову поверне землю у відання держави.
Питання про передачу земель громадам
Хто має платити за інвентаризацію земель перед передачею громаді?
Чи можна передати громаді лісові землі за процедурою ст. 117 ЗКУ?
Чи обов’язково отримувати кадастровий номер перед підписанням акта?
Чи можна передати громаді землю, яка перебуває у приватній власності?
Юридична допомога при передачі земель громаді
Процес передачі земель вимагає бездоганної підготовки документації, щоб уникнути скасування рішень Держгеокадастру або відмов у реєстрації права власності. Якщо ваша громада стикнулася з бюрократичними перепонами або земельними спорами, наші фахівці допоможуть захистити інтереси територіальної громади та завершити процедуру законно.
Прочитати на: мовою