Передача земель з державної у комунальну власність є ключовим механізмом децентралізації, що дозволяє територіальним громадам реально розпоряджатися ресурсами на своїй території. Стаття 117 Земельного кодексу України встановлює чіткий порядок, за яким земельні ділянки переходять від держави до органів місцевого самоврядування через рішення уповноважених органів та акти приймання-передачі.
Для громади це не просто формальність, а можливість залучати інвестиції, розвивати інфраструктуру та наповнювати місцевий бюджет через оренду. Проте процедура має підводні камені: від необхідності проведення інвентаризації до суворих обмежень щодо земель оборони чи об’єктів державної нерухомості.
Головне про передачу земель громадам
- Передача здійснюється за рішенням Держгеокадастру та рішенням місцевої ради.
- Обов’язковим документом є акт приймання-передачі земельної ділянки.
- Право комунальної власності виникає лише після державної реєстрації.
- Землі під державними об’єктами та землі оборони передачі не підлягають.
Зміст:
Правові підстави передачі земель за статтею 117 ЗКУ
Передача земельних ділянок між державою та громадою відбувається на підставі рішень органів виконавчої влади або місцевого самоврядування. Головним регулятором цього процесу є стаття 117 Земельного кодексу України, яка визначає повноваження сторін та необхідність документального підтвердження кожного кроку.
Важливо розуміти, що з моменту набрання чинності законом про децентралізацію, більшість земель за межами населених пунктів автоматично вважаються комунальною власністю, проте для фактичного розпорядження ними необхідно завершити процедуру оформлення. Це стосується і сільськогосподарських угідь, і земель запасу, які раніше перебували у віданні Держгеокадастру.
Згідно з ч. 1 ст. 117 Земельного кодексу України: «Передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність чи земельних ділянок комунальної власності у державну власність здійснюється за рішеннями відповідних органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування...»Тобто право власності не виникає саме по собі — воно потребує активних дій з боку ради: ініціювання, прийняття рішення та обов’язкової державної реєстрації. Без реєстрації в Реєстрі речових прав земля юридично залишається державною, що блокує можливість її оренди чи продажу.
Хто розпоряджається землями під час процедури передачі
Суб’єктами розпорядження землями у цьому процесі виступають Головні управління Держгеокадастру (щодо державних земель) та сільські, селищні чи міські ради. Кожна сторона має чітко визначену роль: держава відмовляється від права власності на користь громади, а громада офіційно погоджується прийняти цей актив на свій баланс. Щоб дізнатися більше про суб’єктів та обмеження права власності на землю територіальних громад, читайте нашу нову статтю.
У рішенні про передачу обов’язково зазначаються технічні характеристики ділянки: кадастровий номер, місце розташування, точна площа та цільове призначення. Будь-яка помилка в цих даних, наприклад, розбіжність у площі навіть на кілька квадратних метрів, призведе до зупинки процесу реєстратором. Особливу увагу варто приділити обтяженням та обмеженням у використанні, які також мають бути зафіксовані в рішенні.
У нашій практиці був випадок, коли сільська рада прийняла рішення про прийняття земель, але не вказала повний перелік кадастрових номерів. Це призвело до необхідності повторного скликання сесії та внесення змін, що затримало реєстрацію права власності на три місяці. Щоб уникнути таких ситуацій, варто заздалегідь перевіряти хто розпоряджається землями за межами населених пунктів у конкретному районі та звіряти дані з ДЗК.
Покроковий алгоритм отримання землі громадою
- Ініціюйте процес. Орган місцевого самоврядування приймає рішення про ініціювання передачі ділянок або звертається до Держгеокадастру із клопотанням.
- Отримайте наказ. Головне управління Держгеокадастру видає наказ про передачу земельних ділянок із державної у комунальну власність.
- Прийміть рішення ради. На сесії ради приймається рішення про прийняття зазначених земель у власність територіальної громади.
- Підпишіть акт. Уповноважені представники сторін підписують акт приймання-передачі, що фіксує перехід прав.
- Зареєструйте право. Зверніться до державного реєстратора для внесення даних про право комунальної власності до Реєстру речових прав.
Які землі не підлягають передачі територіальним громадам
Не всі землі державної власності можуть бути передані у комунальну власність. Закон встановлює чіткий перелік винятків, які держава залишає за собою для забезпечення загальнодержавних потреб, безпеки та функціонування органів влади.
- Землі під державними об’єктами. Ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди та майно державної власності.
- Постійне користування. Землі, які перебувають у користуванні органів влади, державних підприємств чи установ (наприклад, лісгоспів чи Укрзалізниці).
- Землі оборони. Об’єкти, що мають стратегічне значення для безпеки держави.
- Спеціальні території. Землі, що використовуються на підставі міжнародних договорів (наприклад, колишні бази ЧФ РФ).
Важливо перевіряти статус земель оборони та лісогосподарського призначення, оскільки вони часто межують із землями запасу. Випадкова передача таких ділянок громаді майже завжди призводить до позовів від прокуратури про скасування наказів Держгеокадастру. Схожу справу ми вже аналізували — спір щодо меж та прав власності на землю ілюструє, як держава захищає свої стратегічні активи.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №910/20600/21 від 15.03.2023 зазначив: «землі, які за законом можуть перебувати виключно у державній власності, не можуть бути набуті у комунальну власність навіть у процесі загальної трансформації власності.»Це означає, що незаконна передача особливо цінних земель може бути скасована судом навіть через кілька років після реєстрації.
Юридичний супровід передачі земель громадам
- Правовий аудит ділянок. Перевіряємо статус земель, наявність обмежень та обтяжень перед початком процедури передачі.
- Підготовка документації. Допомагаємо у підготовці проектів рішень ради та клопотань до органів Держгеокадастру.
- Супровід інвентаризації. Контролюємо процес розробки технічної документації та внесення даних до ДЗК.
- Захист у судах. Представляємо інтереси громади у спорах щодо незаконної передачі або бездіяльності державних органів.
Інвентаризація як етап формування земельних ділянок
Інвентаризація земель державної власності є обов’язковим етапом, якщо ділянки ще не сформовані та не мають кадастрових номерів. Це процес встановлення меж, розмірів та правового статусу об’єктів землеустрою для внесення даних до Державного земельного кадастру (ДЗК).
Згідно з Постановою КМУ №476, інвентаризація дозволяє виявити землі, що використовуються нераціонально, або ті, що взагалі не перебувають на обліку. Для громад це шанс знайти "приховані" ресурси. При передачі сільськогосподарських земель важливо пам’ятати, що автоматично передаються і меліоративні мережі, розташовані на них, що має бути зафіксовано в інвентаризаційних планах.
Громади часто використовують порядок зміни меж населеного пункту паралельно з інвентаризацією, щоб комплексно підійти до планування території. Якщо ОТГ виявила масив земель запасу без кадастрового номера, вона може самостійно виступити замовником інвентаризації за кошти місцевого бюджету, щоб прискорити процес і не чекати на державне фінансування.
Зразок акта приймання-передачі земельної ділянки громаді
АКТ ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
із державної у комунальну власність
[Місто/Селище] «___» __________ 20__ року
Ми, що нижче підписалися:
Від ГУ Держгеокадастру у [Назва області] (далі — Передавач) в особі [Посада, ПІБ], що діє на підставі Положення, з однієї сторони,
та від [Назва територіальної громади] (далі — Приймач) в особі голови [ПІБ], що діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та рішення ради від [Дата, Номер], з іншої сторони,
склали цей Акт про наступне:
1. Передавач передає, а Приймач приймає у комунальну власність земельну ділянку державної власності зі наступними характеристиками:
- Кадастровий номер: [0000000000:00:000:0000]
- Місце розташування: [Повна адреса або опис]
- Площа: [0.0000] га
- Цільове призначення: [Код та назва за КВЦПЗ]
- Стан ділянки: [Вільна від забудови / в оренді згідно договору]
2. Підставою для передачі є Наказ ГУ Держгеокадастру від [Дата] № [Номер] та ст. 117 Земельного кодексу України.
3. Приймач підтверджує, що земельна ділянка оглянута, претензій щодо її меж немає.
4. Цей Акт разом із зазначеним Наказом є підставою для державної реєстрації права комунальної власності.
ПЕРЕДАВ: [Підпис, Печатка] ПРИЙНЯВ: [Підпис, Печатка]
Алгоритм передачі вже сформованих земельних ділянок
Якщо земельні ділянки вже сформовані та зареєстровані в ДЗК, процедура передачі є спрощеною і не потребує розробки проектів землеустрою. Весь процес базується на адміністративній взаємодії між радою та Держгеокадастром.
Першим кроком громада звертається до ГУ Держгеокадастру із клопотанням про передачу конкретних ділянок. На підставі цього видається наказ, який є "зеленим світлом" для місцевої ради. Після цього рада на сесії приймає рішення про прийняття землі у комунальну власність. Ключовим моментом є підписання акта приймання-передачі, який фіксує фізичний перехід об’єкта.
Важливо пам’ятати про безперервність земельних відносин. Якщо на момент передачі земля була в оренді, громада стає новим орендодавцем. Ми допомагали клієнтам у ситуаціях, де визнання права власності на земельну ділянку через суд було єдиним способом виправити помилки попередніх розпорядників. Також варто врахувати позицію Верховного Суду щодо дозволів на розробку проектів.
Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №160/5982/19 від 26.10.2021 зазначив: «Зміна власника землі в порядку статті 117 ЗК України не анулює законні очікування осіб, які розпочали процедуру відведення ділянок.»Це означає, що громада має визнавати дозволи, видані Держгеокадастром до моменту передачі землі, і дозволяти людям завершити оформлення документів.
Питання про передачу земель громадам
Чи можна передати громаді землю, яка перебуває у приватній власності?
Хто має платити за проведення інвентаризації земель для ОТГ?
Що робити, якщо акт підписано, але право власності ще не зареєстроване?
Чи потрібно розробляти проект землеустрою для вже сформованої ділянки?
Допомога адвоката у земельних питаннях громади
Процес передачі земель вимагає бездоганного юридичного супроводу, щоб уникнути скасування наказів Держгеокадастру або відмов у реєстрації права власності. Якщо ваша громада стикнулася з бюрократичними перепонами або земельними спорами, наші фахівці допоможуть захистити інтереси територіальної громади.
