Порядок продажу та оренди земель державної та комунальної власності

Придбання або оренда земельної ділянки у держави чи територіальної громади — це чітко регламентована процедура, яка за загальним правилом вимагає проходження через електронний аукціон. Дізнайтеся більше про правила оренди державного та комунального майна у 2026 році. Проте Земельний кодекс України передбачає низку винятків, що дозволяють отримати землю у власність або користування без конкуренції, наприклад, якщо ви вже володієте нерухомістю на цій ділянці.

Знання цих процедурних нюансів дозволяє бізнесу та громадянам уникнути зайвих витрат часу на торгах Prozorro.Продажі або, навпаки, вчасно підготуватися до боротьби за вигідний лот. В умовах воєнного стану правила гри дещо змінилися: деякі процеси призупинено, а для релокації підприємств створено спеціальні пільгові умови.

Земельні торги: коли аукціон є обов’язковим

За загальним правилом, продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис) здійснюється виключно на конкурентних засадах через електронні аукціони. Це означає, що будь-яка вільна ділянка, яку громада або держава вирішила передати в користування чи власність, має бути виставлена на лот у системі Prozorro.Продажі.

Такий підхід забезпечує прозорість та ринкову ціну, де переможцем стає той, хто запропонував найвищу ставку. Важливо розуміти, що навіть якщо на ділянці розташовані об’єкти нерухомості, які належать державі або громаді, вони все одно підлягають продажу разом із землею через аукціон.

Згідно з ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України: «Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах)». Якщо вас цікавить саме продаж права оренди через аукціон, процедура має свої технічні особливості реєстрації та подання заявок.

Електронна форма проведення торгів

Всі аукціони проводяться в режимі реального часу в мережі Інтернет. Це дозволяє учасникам з будь-якої точки країни змагатися за право оренди чи власності. Для участі необхідно мати електронний підпис (КЕП) та зареєструватися на одному з акредитованих майданчиків.

Ризики конкуренції на торгах

Головний ризик для аграрних компаній чи забудовників полягає в тому, що конкурент може запропонувати вищу ціну в останній момент. На практиці ми рекомендуємо ретельно моніторити лоти та проводити розрахунок рентабельності ще до початку торгів, щоб не переплатити за ділянку понад її реальну ринкову вартість.

Винятки за статтею 134 Земельного кодексу: купівля землі без торгів

Існує чіткий перелік випадків, коли земельні торги не проводяться, і ви можете отримати ділянку шляхом прямого викупу або оренди. Найпоширеніший випадок — це розташування на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна, які вже перебувають у вашій власності. Це логічно, адже ніхто інший не зможе ефективно використовувати землю під вашою будівлею.

Проте варто пам’ятати про важливе застереження суду. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №922/443/20 від 11.08.2021 зазначив: «неконкурентна процедура (без торгів) допускається виключно для обслуговування та експлуатації вже існуючих об’єктів нерухомого майна, які належать особі на праві власності». Оренда без аукціону можлива лише для обслуговування вже купленої нерухомості, а не для нового будівництва.

Окрім власників нерухомості, право на отримання землі без торгів мають підприємства енергетики для будівництва об’єктів альтернативної енергетики, а також суб’єкти господарювання для потреб надрокористування. Якщо ви плануєте викуп, будьте готові сплатити авансовий внесок у розмірі 20% від нормативної оцінки ділянки ще до підготовки звіту про експертну оцінку.

Викуп землі під виробничими цехами

Для підприємств, що володіють виробничими потужностями на комунальній землі, викуп ділянки є стратегічним кроком. Це дозволяє позбутися орендних платежів та отримати повний контроль над активом. Процедура починається з подання заяви до місцевої ради та отримання дозволу на проведення експертної оцінки.

Пастка самочинного будівництва

Деякі підприємці намагаються обійти аукціон, реєструючи право власності на «самобуд». Велика Палата Верховного Суду у справі №923/196/20 від 19.07.2022 чітко вказала, що реєстрація права власності на об’єкт самочинного будівництва не дає права на отримання землі без торгів. Такі договори визнаються нікчемними, оскільки вони спрямовані на незаконне заволодіння майном громади.

Особливості розпорядження землею в умовах воєнного стану

Воєнний стан вніс суттєві корективи в земельне законодавство. Спочатку аукціони були повністю призупинені, але наразі вони відновлені для більшості територій, крім зон активних бойових дій та окупованих регіонів. Головна зміна стосується безоплатної приватизації: на період війни діє пряма заборона на надання дозволів на розробку проектів землеустрою для безкоштовної передачі землі, навіть для ветеранів війни.

Важливою новацією стала можливість отримання землі без торгів для релокації бізнесу. Підприємства, що переміщують свої потужності з прифронтових територій, можуть отримати ділянку за спрощеною процедурою. Наприклад, ми спостерігали, як логістичні центри з Харківщини успішно розгортали роботу на Львівщині на підставі закону №2247-IX, уникаючи тривалих аукціонних процедур.

Згідно з п. 27 розділу X Земельного кодексу України: «земельні торги щодо земель державної, комунальної власності проводяться у порядку, визначеному цим Кодексом, крім випадків, коли земельні ділянки розташовані на територіях, на яких ведуться активні бойові дії або тимчасово окупованих». Також варто враховувати, що договори оренди сільгоспземель, строк яких закінчився у перший рік війни, часто поновлювалися автоматично на один рік.

Автоматичне поновлення оренди та ризики несплати

Хоча закон передбачав автоматичне поновлення деяких договорів, це не звільняє орендаря від обов’язку платити. У нашій практиці була справа про розірвання договору оренди землі, де ми домоглися припинення відносин саме через систематичну несплату платежів, попри воєнний стан.

Роль районних військових адміністрацій

У період призупинення роботи кадастру реєстрацію договорів оренди сільгоспземель терміном до одного року здійснювали районні військові адміністрації (РВА). Це був тимчасовий захід для забезпечення продовольчої безпеки, який наразі поступово замінюється стандартними процедурами через Держгеокадастр.

Покрокова процедура: від клопотання до договору купівлі-продажу

Якщо ви маєте підстави для придбання землі без торгів, процедура починається з подання заяви (клопотання) до відповідної місцевої ради або РДА. У заяві обов’язково вказується місце розташування ділянки, її площа та цільове призначення. Головне — чітко обґрунтувати, чому ви претендуєте на землю поза аукціоном (наприклад, посилання на право власності на будівлю).

Орган влади розглядає заяву протягом місяця. У разі позитивного рішення призначається експертна грошова оцінка. Саме вона визначить ціну продажу, а не нормативна оцінка, яку використовують для податків. Пам’ятайте, що перед укладанням будь-якої угоди критично важливо знати, як отримати кадастровий номер на земельну ділянку, адже без нього жоден нотаріус не посвідчить договір.

Після погодження ціни та сплати всієї суми (або першого внеску при розстрочці) сторони підписують договір купівлі-продажу. Ми мали успішне визнання права власності на земельну ділянку через суд, коли орган місцевого самоврядування незаконно відмовив у наданні дозволу на розробку документації, попри наявність у клієнта всіх законних підстав для викупу.

Вимоги до експертної оцінки

Звіт про оцінку землі має обмежений термін дії — зазвичай 6 місяців. Якщо ви не встигнете підписати договір у цей період, оцінку доведеться проводити заново, що потягне за собою додаткові витрати та час.

Розстрочення платежу за землю

Законодавство дозволяє здійснювати розрахунки за придбану ділянку з розстроченням платежу на строк до п’яти років. Це значно полегшує фінансове навантаження на бізнес, проте право власності в такому разі може мати певні обтяження до повного розрахунку.

Заборона на приватизацію та обмеження для іноземців

Не всі землі державної та комунальної власності можуть бути передані у приватні руки. Закон встановлює жорсткий перелік об’єктів, які назавжди залишаються у власності держави чи громад. До них належать землі атомної енергетики, під державними залізницями, об’єкти природно-заповідного фонду, а також землі загального користування у містах: площі, вулиці, парки та пляжі.

Окремі правила діють для іноземних громадян та компаній. Вони можуть набувати у власність лише земельні ділянки несільськогосподарського призначення. При цьому продаж ділянок державної власності іноземним державам здійснює Кабінет Міністрів України за обов’язковим погодженням з Верховною Радою. Розуміння того, які повноваження Кабінету Міністрів у земельних відносинах є ключовими, допоможе уникнути помилок при підготовці масштабних інвестиційних проектів.

Згідно зі ст. 127 Земельного кодексу України: «Органи державної влади… та органи місцевого самоврядування відповідно до своїх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності… громадянам, юридичним особам та іноземним державам». Проте для сільськогосподарських земель діє сувора заборона: іноземці не можуть ними володіти, а успадковані такі ділянки мають бути відчужені протягом одного року.

Землі оборони та заклади освіти

Землі під військовими частинами та державними закладами освіти також не підлягають приватизації. Будь-які спроби виведення таких ділянок через «схеми» з орендою чи інвестиційними договорами часто закінчуються судовими позовами прокуратури та скасуванням реєстрації прав.

Ризики окупованих територій

Навіть якщо аукціон технічно можливий, нотаріуси відмовляють у реєстрації угод щодо ділянок у «червоних зонах» або на тимчасово окупованих територіях. Це пов’язано з неможливістю гарантувати безпеку правочину та доступ до державних реєстрів у цих регіонах.