Борги за комуналку в орендованій квартирі та після виїзду

Хто за законом відповідає за комунальні борги

Питання відповідальності за заборгованість слід розглядати у двох юридичних площинах: відносини з постачальниками послуг та внутрішні домовленості між власником і наймачем. Для комунального підприємства боржником завжди залишається особа, на ім’я якої відкрито особовий рахунок або з якою укладено договір.

За загальним правилом саме власник майна несе первинну відповідальність перед надавачами послуг, якщо орендар не уклав прямі договори. Якщо ж у договорі найму прописано обов’язок орендаря сплачувати комуналку, орендодавець після погашення боргу має повне право вимагати компенсації цих витрат від колишнього мешканця.

Згідно з ч. 1 ст. 322 Цивільного кодексу України: «Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.»

У разі виникнення спору щодо боргів зареєстрованих осіб, важливе значення має фактичний статус мешканців. Як показує наша практична діяльність, захист у спорі про борг за воду для зареєстрованих осіб дозволяє чітко розмежувати зобов’язання власника майна та інших мешканців житла.

Внутрішні зобов’язання між власником та наймачем

Відповідно до ч. 3 ст. 815 Цивільного кодексу України, наймач зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо це прямо встановлено договором найму. Якщо орендар виїхав без розрахунку, орендодавець стягує з нього кошти на підставі письмового договору та акта приймання-передачі.

Відповідальність перед надавачами послуг

Надавач послуг стягує кошти зі споживача за договором, оскільки внутрішня угода оренди не створює прямих зобов’язань для комунальних служб. Тому орендодавцю доводиться спочатку розраховуватися з підприємством, а потім компенсувати збитки через суд.

Оформлення особового рахунку та прямі договори

Найбільш безпечним механізмом для орендодавця є укладення прямого договору між наймачем та комунальною службою. Це дозволяє перенести юридичну відповідальність за сплату послуг безпосередньо на орендаря на період дії оренди.

У цьому випадку особовий рахунок відкривається на ім’я мешканця. Якщо виникає заборгованість, комунальне підприємство висуває вимоги безпосередньо до наймача, а не до власника майна, що повністю виключає накопичення боргів на рахунку орендодавця.

При зміні користувача житла комунальні служби іноді незаконно вимагають погасити старі борги. Однак за ст. 322 ЦК України борги прив’язані до конкретної особи, а не до приміщення, тому новий користувач має право вимагати відкриття рахунку з нульовим балансом.

Порядок відкриття окремого особового рахунку

Щоб переоформити особовий рахунок, наймачу необхідно надати постачальнику письмовий договір найму, дозвіл власника, паспорт та РНОКПП. Після цього всі нарахування здійснюються на ім’я фактичного користувача.

Захист від перенесення чужого боргу

При надсиланні письмових звернень до постачальників завжди використовуйте рекомендований лист із описом вкладення. Описовий штамп пошти є належним доказом того, які саме документи та заяви ви надали підприємству.

Чи повинен новий орендар сплачувати старі борги

Новий орендар або власник не зобов’язаний покривати заборгованість, накопичену попередніми мешканцями. Заборгованість за житлово-комунальні послуги є персональним зобов’язанням особи, яка їх споживала, і не обтяжує житлове приміщення.

Правову позицію щодо цього підтвердив Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у постанові від 26.01.2022 у справі № 201/11406/20. Суд підкреслив, що зобов’язання з оплати послуг виникають лише за фактично спожиті обсяги з моменту виникнення права користування житлом, а вимога сплатити чужі борги є незаконною.

Аналогічний висновок містить постанова Верховного Суду від 01.09.2020 у справі № 686/6276/19, де суд зобов’язав комунальне підприємство виключити з особового рахунку заборгованість попередніх мешканців. В нашій практиці був випадок, коли спір щодо боргу за комунальні послуги після зміни власника вдалося вирішити на користь нового володільця, зменшивши суму вимог та розмежувавши періоди нарахування.

Дії при безпідставних вимогах комунальників

Якщо постачальник надсилає квитанції з давніми боргами, подайте письмову заяву про розмежування заборгованості. До заяви додайте договір найму та акт приймання-передачі з початковими показниками лічильників.

Судовий захист права на чисті розрахунки

У разі відмови постачальника відкрити чистий особовий рахунок, споживач має право звернутися до суду з позовом про зобов’язання виключити чужий борг з обліку та укласти новий договір.

Як підтвердити непроживання та отримати перерахунок комуналки

Якщо людина виїхала з квартири і тимчасово в ній не проживає, вона має право на звільнення від сплати за окремі комунальні послуги. Однак таке право виникає лише за умови відсутності приладів обліку та подачі письмової заяви з підтверджуючими документами.

Відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»: «Споживач має право на непогашення вартості комунальних послуг (крім постачання теплової енергії) у разі їх невикористання (за відсутності приладів обліку) за період тимчасової відсутності в житловому приміщенні понад 30 календарних днів, за умови документального підтвердження такої відсутності.»

Заяву про непроживання необхідно подавати окремо до кожного постачальника послуг (водоканал, обленерго, газзбут, вивіз сміття). Документами, що підтверджують виїзд, є: акт про непроживання від ОСББ, довідка ВПО, довідка з місця роботи чи навчання в іншому місті або закордонний паспорт з відмітками про перетин кордону. Офіційно зафіксувати нову адресу допоможе зміна місця проживання на Порталі Дія, а доказом для комунальників стане витяг про місце проживання з Порталу Дія.

При виникненні судового наказу про стягнення боргу за час вашої відсутності ефективним інструментом захисту є його оскарження. Практичний приклад показує, як працює скасування судового наказу про стягнення боргу за воду у випадках, коли споживач фактично не проживав у квартирі.

Вимоги до акта про непроживання

Акт від ОСББ чи керуючої компанії має містити дату складання, підпис керівника, печатку та підписи щонайменше трьох сусідів із зазначенням їхніх ПІБ та номерів квартир. Без підписів сусідів комунальники часто відхиляють документ.

Періодичність подачі доказів

Підтвердження непроживання має поновлюватися кожні 6 місяців. Якщо ви залишаєтеся поза межами житла тривалий час, свіжі докази потрібно надсилати постачальникам повторно, інакше нарахування відновляться.

Фіксація показників лічильників та акт приймання-передачі

Єдиним належним доказом відсутності вини орендаря у боргу після виїзду є складений Акт приймання-передачі при заселенні та звільненні квартири. У ньому обов’язково фіксуються поточні дані всіх приладів обліку на дату передачі ключів.

Якщо у квартирі встановлені лічильники, припинення нарахувань регулюється регулярною передачею однакових (нульових) показників щомісяця. Якщо показники не передавати, постачальники автоматично нараховують плату за середньомісячними нормативами, що призводить до штучного боргу.

Зберігання квитанцій про оплату разом із актом приймання-передачі та фотофіксацією лічильників гарантує повний захист від претензій як з боку орендодавця, так і з боку комунальних служб.

Складання акта приймання-передачі

В акті зазначаються показники лічильників холодної та гарячої води, газу та електроенергії на дату передачі приміщення. Документ підписується обома сторонами у двох примірниках.

Платежі у порожньому житлі

Навіть якщо квартира стоїть повністю порожня, власник зобов’язаний сплачувати за постачання теплової енергії та управління будинком (утримання прибудинкової території), оскільки ці послуги нараховуються на квадратні метри площі.

Прочитати на: мовою