Договір купівлі-продажу майнових прав — це один із найпоширеніших, але водночас найскладніших інструментів інвестування в нерухомість. Багато покупців вважають, що підписуючи такий документ, вони купують квартиру. Насправді ж вони купують лише юридичну можливість стати її власником у майбутньому.
Ця різниця є критичною. До моменту введення будинку в експлуатацію фізичного об’єкта не існує, а отже, класичні механізми захисту права власності не працюють. Ситуація кардинально змінилася після прийняття профільного закону у 2022 році, який ввів поняття спеціального майнового права та надав інвесторам реальні гарантії.
Коротко про купівлю майнових прав
- Ви купуєте право вимоги, а не готову квартиру.
- Спеціальне майнове право виникає лише після реєстрації в ДРРП.
- Для нових об’єктів нотаріальне посвідчення є обов’язковим.
- Затримка будівництва на 6 місяців дає право розірвати угоду.
Зміст:
Що таке майнові права на нерухомість за законом
Майнові права на нерухомість — це юридичне право особи отримати об’єкт у власність у майбутньому, після завершення будівництва. На відміну від права власності, ви купуєте не фізичні квадратні метри, а право вимоги до забудовника виконати свої зобов’язання.
Згідно з ч. 1 ст. 190 Цивільного кодексу України: «Майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.»Тобто закон визнає таке право повноцінним активом. Однак на практиці виникає багато ілюзій. Люди часто звертаються до суду, щоб визнати за собою право власності на недобудовану квартиру, коли забудовник затягує процес.
Велика Палата Верховного Суду у справі №344/16879/15-ц від 14.12.2021 зазначила: «у випадках, коли об’єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, але продавець не передає документи... покупець має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності. Якщо ж об'єкт не збудовано, належним способом захисту є вимоги зобов'язального характеру.»Визнання права власності можливе лише після введення будинку в експлуатацію. До цього моменту ви володієте лише правом очікування. Саме тому адвокатський супровід купівлі квартири в новобудові фокусується на захисті цього специфічного активу.
Як працює договір купівлі-продажу майнових прав
Договір купівлі-продажу майнових прав працює як угода про передачу права вимоги на майбутню квартиру від продавця до покупця. Згідно із законом, предметом такого договору є не сама річ, а саме право стати її власником за певних умов.
Згідно з ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу України: «Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.»Ця конструкція має цікавий практичний наслідок. Оскільки ви купуєте актив, який відокремлений від майна забудовника, він отримує певний імунітет. Наприклад, якщо у девелопера виникають борги перед третіми особами, накласти арешт на ваші оплачені майнові права неможливо — вони вже вилучені з його активів.
Водночас існує ризик ланцюгових угод. Іноді замовник будівництва спочатку продає права девелоперу, а той — кінцевому інвестору. Якщо перша угода виявиться недійсною, права кінцевого покупця опиняються під загрозою, адже продавець фактично не мав права їх відчужувати.
Покрокова інструкція: як перевірити договір
- Перевірте наявність унікального ідентифікатора об’єкта в ЄДЕССБ.
- Переконайтеся, що договір підлягає нотаріальному посвідченню.
- Проаналізуйте графік платежів та терміни введення в експлуатацію.
- Зверніться до юриста для перевірки надійності забудовника.
Спеціальне майнове право: як закон змінив ринок
Спеціальне майнове право (СМП) — це новий різновид речового права, введений законом 2022 року, який захищає інвестора від подвійних продажів та банкрутства забудовника. Воно виникає виключно з моменту державної реєстрації в реєстрі речових прав.
Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»: «спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості - різновид майнового права, яке полягає у володінні та розпорядженні таким об’єктом...»Раніше інвестори купували звичайне зобов’язальне право вимоги. Якщо забудовник банкрутував, ці права часто не входили до ліквідаційної маси як нерухомість, що залишало людей ні з чим. Новий закон прирівняв СМП до речового права. Тепер власник захищений навіть у процедурі банкрутства.
Крім того, закон вирішив проблему подвійних продажів. Оскільки СМП на кожен майбутній об’єкт нерухомості (МОН) обов’язково реєструється в Державному реєстрі речових прав, реєстратор технічно не зможе внести другий запис на ту саму квартиру.
Як ми працюємо з договорами на новобудови
- Правовий аналіз. Вивчаємо текст угоди на відповідність Цивільному кодексу та закону 2022 року про гарантування речових прав.
- Перевірка ідентифікаторів. Звіряємо дані майбутнього об’єкта з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва.
- Коригування умов. Пропонуємо зміни до графіка платежів та відповідальності забудовника для захисту ваших інвестицій.
Істотні умови договору та вимоги до форми
Договір купівлі-продажу майнових прав на об’єкти, дозвіл на які отримано після 10 жовтня 2022 року, обов’язково підлягає нотаріальному посвідченню. Головна умова — чітка ідентифікація майбутнього об’єкта через державну електронну систему.
Якщо вам пропонують підписати звичайну письмову угоду без нотаріуса на новий об’єкт, такий документ є нікчемним. Тільки нотаріальне посвідчення та внесення запису до реєстру гарантують легітимність. Тому юридичний аналіз договорів нерухомості завжди починається з перевірки форми.
Обов’язкові реквізити об’єкта
У тексті має бути зафіксований унікальний ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Крім того, прописується будівельна адреса, номер приміщення, поверх, загальна та житлова площа.
Графік платежів та строки
Відсутність чіткої дати завершення робіт робить стягнення штрафних санкцій майже неможливим. Договір повинен містити конкретний графік платежів та терміни введення в експлуатацію, а не розмиті формулювання типу "орієнтовно в третьому кварталі".
Зразок договору купівлі-продажу спеціального майнового права
ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ СПЕЦІАЛЬНОГО МАЙНОВОГО ПРАВА
(структура згідно із Законом № 2518-IX)
м. [Місто] [Дата]
Сторона 1 (Продавець/Замовник): [Найменування, код ЄДРПОУ, адреса]
Сторона 2 (Покупець): [ПІБ, РНОКПП, паспортні дані]
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Продавець зобов’язується передати у власність Покупцеві Спеціальне майнове право на Майбутній об’єкт нерухомості (МОН), а Покупець зобов’язується прийняти це право та сплатити ціну.
1.2. Характеристики МОН:
- Ідентифікатор у ЄДЕССБ: [номер];
- Проектна площа: [кв.м.];
- Кількість кімнат: [номер];
- Поверх: [номер];
- Адреса об’єкта будівництва: [згідно з реєстром].
2. ЦІНА ТА ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ
2.1. Вартість Спеціального майнового права становить [Сума] грн.
2.2. Покупець здійснює оплату шляхом [перерахування коштів на рахунок / графік розстрочки].
3. МОМЕНТ ПЕРЕХОДУ ПРАВА
3.1. Спеціальне майнове право переходить до Покупця з моменту державної реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП).
4. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ
4.1. Продавець зобов’язується забезпечити введення об’єкта в експлуатацію до [Дата].
4.2. Після завершення будівництва СМП автоматично трансформується у право власності Покупця.
5. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ТА РОЗІРВАННЯ
5.1. У разі прострочення терміну введення в експлуатацію понад 6 місяців Покупець має право на одностороннє розірвання договору.
5.2. Порядок повернення коштів у разі розірвання: [умови].
6. ФОРМА ДОГОВОРУ
6.1. Договір підлягає нотаріальному посвідченню.
ПІДПИСИ СТОРІН
Коли можна розірвати договір купівлі-продажу
Покупець має право розірвати договір купівлі-продажу майнових прав, якщо забудовник затримує введення будинку в експлуатацію більше ніж на 6 місяців без підтвердженого форс-мажору. Також підставою є зміна проектної документації без згоди інвестора.
Наприклад, забудовник самовільно змінив проект, і площа квартири збільшилася на 5 квадратних метрів. Від покупця вимагають доплату за ринковою ціною. Якщо умови зміни технічних характеристик не були чітко прописані в контракті, ви маєте право відмовитися від такої доплати або ініціювати повернення коштів від забудовника.
Часто девелопери виправдовують затримки воєнним станом. Проте суди ретельно аналізують, чи дійсно бойові дії завадили будівництву в конкретному регіоні, чи це лише спроба уникнути відповідальності. Форс-мажор має бути підтверджений сертифікатом ТПП щодо конкретного зобов’язання.
Питання про договір купівлі-продажу майнових прав
У чому різниця між майновими правами та правом власності?
Чи захищає закон 2022 року від подвійних продажів?
Чи можна продати майнові права до закінчення будівництва?
Що таке МОН та СМП?
Потрібен аналіз договору перед підписанням?
Купівля майбутньої нерухомості завжди несе юридичні ризики, які ховаються в деталях контракту. Ми детально вивчимо ваш договір, перевіримо істотні умови та захистимо ваші інтереси перед забудовником.
