Комерційна оренда та форс-мажор — це не автоматичне скасування всіх платежів, як помилково вважає багато підприємців. Сам факт запровадження воєнного стану не звільняє бізнес від обов’язку платити за нежитлове приміщення, якщо воно залишається придатним для використання.
Головна помилка орендарів — просто вивезти товар і припинити платити, не оформивши жодних документів. У такій ситуації орендодавець продовжує нараховувати борги, які потім успішно стягує через суд. Щоб законно зупинити нарахування або повернути гарантійний платіж, потрібно довести реальну неможливість користування об’єктом і правильно зафіксувати це юридично.
Головне про форс-мажор у комерційній оренді
- Загальний лист ТПП не звільняє від плати автоматично — потрібні індивідуальні докази.
- Якщо приміщення неможливо використовувати, ви маєте право на повне звільнення від оплати.
- Фінансові труднощі бізнесу не вважаються форс-мажором за законом.
- Без підписаного Акта повернення приміщення орендодавець продовжить нараховувати борг.
Зміст:
Чому лист ТПП не скасовує орендні платежі автоматично
Загальний лист ТПП України лише підтверджує факт воєнного стану в країні, але не доводить, що саме ваш бізнес постраждав. Щоб комерційна оренда та форс-мажор спрацювали на вашу користь, потрібно довести індивідуальну неможливість користування конкретним приміщенням.
Закон чітко розмежовує звільнення від штрафів та звільнення від базової оплати.
Згідно з ч. 1 ст. 617 Цивільного кодексу України: «Особа звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок непереборної сили»Тобто форс-мажор рятує від пені та неустойки, але не списує сам борг, якщо ви продовжували фактично користуватися об’єктом.
Суди суворо дотримуються цієї позиції.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №915/1592/23 від 15.01.2025 зазначив: «Визначальним є доведення факту об'єктивної неможливості використання майна, а не сам факт запровадження воєнного стану»Тому посилатися в переговорах лише на новини чи загальні обставини — це програшна стратегія, яка призведе до накопичення боргу.
Коли орендар має право не платити за приміщення
Ви маєте законне право повністю зупинити платежі, якщо будівля зруйнована, фізично зачинена або перебуває в зоні активних бойових дій. Якщо ж доступ є, але умови суттєво погіршилися (наприклад, тривалі відключення світла), ви можете вимагати лише пропорційного зменшення плати.
Це правило працює навіть тоді, коли ваші товари, меблі чи обладнання залишаються всередині зачиненого об’єкта.
Згідно з ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України: «Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає»Судова практика підтверджує, що зберігання речей не дорівнює веденню бізнесу.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №910/4532/21 від 15.02.2022 зазначив: «Знаходження в приміщенні майна орендаря не свідчить про використання об'єкта за його цільовим призначенням»Головне — офіційно зафіксувати, що діяльність зупинена. Важливо пам’ятати: фінансові труднощі, падіння купівельної спроможності чи збитковість бізнесу суди не визнають підставою для несплати.
Алгоритм дій орендаря при неможливості використання приміщення
- Зафіксуйте обставини. Отримайте акт ДСНС, довідку поліції або складіть комісійний акт про пошкодження чи відсутність доступу до об’єкта.
- Повідомте власника. Направте офіційну заяву про настання форс-мажору цінним листом з описом вкладення у строки, передбачені вашим контрактом.
- Запропонуйте рішення. Надішліть проект додаткової угоди про зменшення плати або вимогу про дострокове припинення співпраці.
- Поверніть приміщення. Звільніть площу від своїх речей, підпишіть Акт приймання-передачі та офіційно передайте ключі.
Які документи доводять неможливість користування об’єктом
Власних фотографій пошкоджень чи зачинених дверей недостатньо для суду або орендодавця. Потрібна комплексна доказова база: акти ДСНС про руйнування, витяги з поліції, висновки сертифікованих експертів або спільні комісійні акти з власником будівлі.
Якщо ваш контракт прямо вимагає офіційного підтвердження непереборної сили, варто отримати індивідуальний сертифікат.
Згідно з ч. 1 ст. 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні»: «Торгово-промислова палата України засвідчує форс-мажорні обставини та видає сертифікат»Суди завжди перевіряють, чи дійсно подія вплинула на ваш бізнес.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №910/11718/22 від 09.07.2024 зазначив: «Сторони можуть самостійно визначити процедуру форс-мажору, а суди зобов'язані досліджувати конкретний причинно-наслідковий зв'язок»Тобто зібрані папери мають доводити не просто факт війни, а пояснювати, чому саме ваш магазин, склад чи офіс не міг функціонувати у конкретний період.
Як ми допомагаємо орендарям у спорах
- Аналіз ситуації. Вивчаємо ваш контракт на предмет строків повідомлення, штрафних санкцій та умов повернення депозиту.
- Досудове врегулювання. Готуємо офіційні претензії, акти фіксації та проекти додаткових угод для мирного вирішення конфлікту.
- Судовий захист. Подаємо позов про визнання відсутності боргу, дострокове припинення співпраці та примусове стягнення гарантійного платежу.
Як правильно повідомити орендодавця про форс-мажор
Повідомити власника потрібно письмово і в чіткі строки, які прописані у вашому контракті (зазвичай це 3-5 днів з моменту настання події). Пропуск цього строку часто призводить до повної втрати права посилатися на непереборну силу.
Навіть якщо ви впевнені у своїй правоті, критично важливо знати, як надіслати повідомлення про припинення оренди правильно. Це має бути цінний лист з описом вкладення або офіційна претензія з відміткою про вручення. У нашій практиці був кейс про фіктивну оренду складу, де саме порушення процедури повідомлення та відсутність доказів вручення стали ключовим аргументом у судовому процесі.
Якщо власник ігнорує листи, не варто просто зникати. Продовжуйте фіксувати спроби досудового врегулювання: надсилайте проекти додаткових угод про знижку або офіційно ініціюйте дострокове припинення співпраці.
Зразок заяви про неможливість користування приміщенням
Кому: [Найменування Орендодавця]
Адреса: [Юридична адреса Орендодавця]
E-mail: [Електронна пошта Орендодавця]Від: [Найменування Орендаря / ФОП]
Адреса: [Юридична адреса Орендаря]
Тел.: [Номер телефону]ЗАЯВА-ПОВІДОМЛЕННЯ
про неможливість користування орендованим приміщенням та вимогу щодо звільнення від орендної платиМіж [Найменування Орендодавця] та [Найменування Орендаря] укладено Договір оренди нежитлового приміщення № [Номер] від [Дата], відповідно до якого Орендар прийняв у користування приміщення за адресою: [Адреса].
Повідомляємо, що починаючи з [Дата], у зв’язку з [вказати обставину: пошкодженням будівлі / повною відсутністю електропостачання / безпековими обмеженнями], Орендар повністю позбавлений можливості використовувати Приміщення за цільовим призначенням.
Даний факт підтверджується:
1. Актом фіксації пошкоджень від [Дата] № [Номер].
2. [Акт ДСНС / Відомості про відключення].Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
ПРОСИМО:
1. Звільнити Орендаря від сплати орендної плати за Договором № [Номер] за період з [Дата] до усунення перешкод.
2. У разі неможливості забезпечення використання Приміщення — вважати дану заяву пропозицією про дострокове припинення Договору та узгодити дату підписання Акта приймання-передачі.Додатки:
1. Копія Акта фіксації пошкоджень.
2. Фотоматеріали стану Приміщення.[Посада] ___________ / [ПІБ] /
[Дата]
Як повернути приміщення та гарантійний платіж
Щоб остаточно зупинити нарахування боргів, ви зобов’язані передати приміщення за Актом приймання-передачі та повернути ключі. Якщо ви просто виїхали, власник має повне право нараховувати оплату далі, аж до моменту фактичного підписання акта.
Коли власник ухиляється від зустрічі, складайте односторонній акт із незалежними свідками, робіть детальну відеофіксацію та відправляйте ключі поштою. При цьому часто виникають суперечки про відокремлювані та невід’ємні поліпшення майна, тому стан об’єкта треба фіксувати максимально прискіпливо.
Щодо депозиту позиція судів однозначна. Якщо ви є ВПО, дізнайтеся, як захистити свої права та депозит при оренді житла.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №910/2266/23 від 28.09.2023 зазначив: «За наявності обставин неможливості користування приміщенням орендар має право на стягнення гарантійного платежу»Ми успішно супроводжували спір про повернення коштів за оренду нежитлового приміщення, де довели незаконність утримання депозиту орендодавцем. Якщо мирно домовитися не виходить, позов про стягнення коштів подається через Електронний суд.
Допомога адвоката у спорах з орендодавцями
Якщо орендодавець відмовляється визнавати форс-мажор, не підписує акт повернення приміщення або незаконно утримує гарантійний платіж, ситуацію варто переводити в юридичну площину. Ми проаналізуємо ваш договір, підготуємо правильну доказову базу та змусимо контрагента діяти за законом — через переговори або господарський суд.
Питання про форс-мажор у комерційній оренді
Чи дає загальний лист ТПП України право не платити орендну плату?
Ні. Загальний лист ТПП України від 28.02.2022 лише засвідчує факт введення воєнного стану в країні, але не є доказом неможливості виконання зобов’язань за вашим конкретним контрактом. Щоб не платити, потрібно надати докази безпосереднього впливу військових дій на можливість користування саме вашим приміщенням.
У чому різниця між зменшенням орендної плати та повним звільненням?
Повне звільнення застосовується, коли користування майном стало повністю неможливим (будівля зруйнована, зачинена, перебуває під окупацією). Зменшення плати застосовується, коли ви продовжуєте користуватися приміщенням, але умови істотно погіршилися (відсутні комунікації, обмежений час роботи).
Що робити, якщо орендодавець відмовляється зменшувати плату?
Вам слід підготувати офіційну претензію із додаванням доказів обмеження користування. Якщо власник ігнорує вимоги, ви маєте право звернутися до господарського суду з позовом про внесення змін до контракту або про його дострокове припинення у зв’язку з істотною зміною обставин.
Як повернути приміщення, якщо власник відмовляється підписувати Акт?
Необхідно скласти односторонній Акт приймання-передачі, провести детальну відеофіксацію стану об’єкта за участю свідків, після чого відправити ключі та підписаний Акт цінним листом із описом вкладення на юридичну адресу власника.
Прочитати на: мовою