Коммерческая аренда и форс-мажор — это не автоматическое отменение всех платежей, как ошибочно считают многие предприниматели. Сам факт введения военного положения не освобождает бизнес от обязанности платить за нежилое помещение, если оно остается пригодным для использования.
Главная ошибка арендаторов — просто вывезти товар и прекратить платить, не оформив никаких документов. В такой ситуации арендодатель продолжает начислять долги, которые затем успешно взыскивает через суд. Чтобы законно остановить начисления или вернуть гарантийный платеж, нужно доказать реальную невозможность пользования объектом и правильно юридически зафиксировать это.
Главное о форс-мажоре в коммерческой аренде
- Общий лист ТПП не освобождает от оплаты автоматически — нужны индивидуальные доказательства.
- Если помещение невозможно использовать, у вас есть право на полное освобождение от оплаты.
- Финансовые трудности бизнеса не считаются форс-мажором по закону.
- Без подписанного Акта возврата помещения арендодатель продолжит начислять долг.
🇺🇦 Географія роботи
Офіси у Києві та Запоріжжі. Дистанційна робота з клієнтами з усіх регіонів.
Содержание:
Почему лист ТПП не отменяет арендные платежи автоматически
Общий лист ТПП Украины лишь подтверждает факт военного положения в стране, но не доказывает, что именно ваш бизнес пострадал. Чтобы коммерческая аренда и форс-мажор сработали в вашу пользу, нужно доказать индивидуальную невозможность пользования конкретным помещением.
Закон четко разграничивает освобождение от штрафов и освобождение от базовой оплаты.
Згідно з ч. 1 ст. 617 Цивільного кодексу України: «Особа звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок непереборної сили»То есть форс-мажор спасает от пени и неустойки, но не списывает сам долг, если вы фактически продолжали пользоваться объектом.
Суды строго придерживаются этой позиции.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №915/1592/23 від 15.01.2025 зазначив: «Визначальним є доведення факту об'єктивної неможливості використання майна, а не сам факт запровадження воєнного стану»Поэтому ссылаться в переговорах лишь на новости или общие обстоятельства — это проигрышная стратегия, которая приведет к накоплению долга.
Когда арендатор имеет право не платить за помещение
Вы имеете законное право полностью остановить платежи, если здание разрушено, физически закрыто или находится в зоне активных боевых действий. Если же доступ есть, но условия существенно ухудшились (например, длительные отключения света), вы можете требовать только пропорционального уменьшения платы.
Это правило работает даже тогда, когда ваши товары, мебель или оборудование остаются внутри закрытого объекта.
Згідно з ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України: «Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає»Судебная практика подтверждает, что хранение вещей не равно ведению бизнеса.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №910/4532/21 від 15.02.2022 зазначив: «Знаходження в приміщенні майна орендаря не свідчить про використання об'єкта за його цільовим призначенням»Главное — официально зафиксировать, что деятельность остановлена. Важно помнить: финансовые трудности, падение покупательской способности или убыточность бизнеса суды не признают основанием для неоплаты.
Алгоритм действий арендатора при невозможности использования помещения
- Зафиксируйте обстоятельства. Получите акт ДСНС, справку полиции или составьте комиссионный акт о повреждениях или об отсутствии доступа к объекту.
- Сообщите собственнику. Направьте официальное заявление о наступлении форс-мажора ценным письмом с описанием вложения в сроки, предусмотренные вашим контрактом.
- Предложите решение. Отправьте проект дополнительного соглашения об уменьшении платы или требование о досрочном прекращении сотрудничества.
- Верните помещение. Освободите площадь от ваших вещей, подпишите Акт приема-передачи и официально передайте ключи.
Какие документы доказывают невозможность пользования объектом
Собственных фотографий повреждений или закрытых дверей недостаточно для суда или арендодателя. Нужна комплексная доказательная база: акты ДСНС о разрушении, выписки из полиции, заключения сертифицированных экспертов или совместные комиссионные акты с собственником здания.
Если ваш контракт прямо требует официального подтверждения обстоятельств непреодолимой силы, стоит получить индивидуальный сертификат.
Згідно з ч. 1 ст. 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні»: «Торгово-промислова палата України засвідчує форс-мажорні обставини та видає сертифікат»Суды всегда проверяют, действительно ли событие повлияло на ваш бизнес.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №910/11718/22 від 09.07.2024 зазначив: «Сторони можуть самостійно визначити процедуру форс-мажору, а суди зобов'язані досліджувати конкретний причинно-наслідковий зв'язок»То есть собранные документы должны доказывать не просто факт войны, а объяснять, почему именно ваш магазин, склад или офис не мог функционировать в конкретный период.
Как мы помогаем арендаторам в спорах
- Анализ ситуации. Изучаем ваш контракт на предмет сроков уведомления, штрафных санкций и условий возврата депозита.
- Досудебное урегулирование. Готовим официальные претензии, акты фиксации и проекты дополнительных соглашений для мирного решения конфликта.
- Судебная защита. Подаем иск о признании отсутствия долга, досрочном прекращении сотрудничества и принудительном взыскании гарантийного платежа.
Как правильно уведомить арендодателя о форс-мажоре
Уведомить собственника нужно письменно и в четкие сроки, которые прописаны в вашем контракте (обычно это 3–5 дней с момента наступления события). Пропуск этого срока часто приводит к полной утрате права ссылаться на обстоятельства непреодолимой силы.
Даже если вы уверены в своей правоте, критически важно знать, как отправить уведомление о прекращении аренды правильно. Это должно быть ценное письмо с описанием вложения или официальная претензия с отметкой о вручении. В нашей практике был кейс о фиктивной аренде склада, где именно нарушение процедуры уведомления и отсутствие доказательств вручения стали ключевым аргументом в судебном процессе.
Если собственник игнорирует письма, не стоит просто исчезать. Продолжайте фиксировать попытки досудебного урегулирования: отправляйте проекты дополнительных соглашений о скидке или официально инициируйте досрочное прекращение сотрудничества.
Образец заявления о невозможности пользования помещением
Кому: [Найменування Орендодавця]
Адреса: [Юридична адреса Орендодавця]
E-mail: [Електронна пошта Орендодавця]Від: [Найменування Орендаря / ФОП]
Адреса: [Юридична адреса Орендаря]
Тел.: [Номер телефону]ЗАЯВА-ПОВІДОМЛЕННЯ
про неможливість користування орендованим приміщенням та вимогу щодо звільнення від орендної платиМіж [Найменування Орендодавця] та [Найменування Орендаря] укладено Договір оренди нежитлового приміщення № [Номер] від [Дата], відповідно до якого Орендар прийняв у користування приміщення за адресою: [Адреса].
Повідомляємо, що починаючи з [Дата], у зв'язку з [вказати обставину: пошкодженням будівлі / повною відсутністю електропостачання / безпековими обмеженнями], Орендар повністю позбавлений можливості використовувати Приміщення за цільовим призначенням.
Даний факт підтверджується:
1. Актом фіксації пошкоджень від [Дата] № [Номер].
2. [Акт ДСНС / Відомості про відключення].Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
ПРОСИМО:
1. Звільнити Орендаря від сплати орендної плати за Договором № [Номер] за період з [Дата] до усунення перешкод.
2. У разі неможливості забезпечення використання Приміщення — вважати дану заяву пропозицією про дострокове припинення Договору та узгодити дату підписання Акта приймання-передачі.Додатки:
1. Копія Акта фіксації пошкоджень.
2. Фотоматеріали стану Приміщення.[Посада] ___________ / [ПІБ] /
[Дата]
Как вернуть помещение и гарантийный платеж
Чтобы окончательно остановить начисление долгов, вы обязаны передать помещение по Акту приема-передачи и вернуть ключи. Если вы просто выехали, собственник имеет полное право продолжать начислять оплату вплоть до момента фактического подписания акта.
Когда собственник уклоняется от встречи, составляйте односторонний акт с независимыми свидетелями, делайте детальную видеофиксацию и отправляйте ключи по почте. При этом часто возникают споры о отделимых и неотделимых улучшениях имущества, поэтому состояние объекта нужно фиксировать максимально тщательно.
Относительно депозита позиция судов однозначна. Если вы — ВПО, узнайте, как защитить свои права и депозит при аренде жилья.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №910/2266/23 від 28.09.2023 зазначив: «За наявності обставин неможливості користування приміщенням орендар має право на стягнення гарантійного платежу»Мы успешно сопровождали спор о возврате средств за аренду нежилого помещения, где доказали незаконность удержания депозита арендодателем. Если мирно договориться не получается, иск о взыскании средств подается через Электронный суд.
Вопросы о форс-мажоре в коммерческой аренде
Дает ли общий лист ТПП Украины право не платить арендную плату?
Нет. Общий лист ТПП Украины от 28.02.2022 лишь подтверждает факт введения военного положения в стране, но не является доказательством невозможности исполнения обязательств по вашему конкретному контракту. Чтобы не платить, нужно предоставить доказательства непосредственного влияния военных действий на возможность пользования именно вашим помещением.
В чем разница между уменьшением арендной платы и полным освобождением?
Полное освобождение применяется, когда пользование имуществом стало полностью невозможным (здание разрушено, закрыто, находится под оккупацией). Уменьшение платы применяется, когда вы продолжаете пользоваться помещением, но условия существенно ухудшились (отсутствуют коммуникации, ограничено время работы).
Что делать, если арендодатель отказывается уменьшать плату?
Вам следует подготовить официальную претензию с приложением доказательств ограничения пользования. Если собственник игнорирует требования, вы имеете право обратиться в хозяйственный суд с иском о внесении изменений в контракт или о его досрочном прекращении в связи с существенным изменением обстоятельств.
Как вернуть помещение, если собственник отказывается подписывать Акт?
Нужно составить односторонний Акт приема-передачи, провести детальную видеофиксацию состояния объекта с участием свидетелей, после чего отправить ключи и подписанный Акт ценным письмом с описанием вложения на юридический адрес собственника.
Помощь адвоката в спорах с арендодателями
Если арендодатель отказывается признавать форс-мажор, не подписывает акт возврата помещения или незаконно удерживает гарантийный платеж, ситуацию стоит перевести в юридическую плоскость. Мы проанализируем ваш договор, подготовим правильную доказательную базу и заставим контрагента действовать по закону — через переговоры или хозяйственный суд.
Прочитати на: мові