Технічний паспорт на нерухомість та порядок інвентаризації

Технічний паспорт на нерухомість є важливим інформаційним документом, який містить детальні характеристики вашого житла чи комерційного приміщення. Кожен власник стикається з необхідністю його оформлення під час купівлі, продажу чи дарування майна, адже без актуальних технічних даних укласти угоду у нотаріуса неможливо.

Часто виникає плутанина щодо того, чи дає цей документ право власності. Важливо розуміти, що сам по собі техпаспорт лише описує фізичний стан об’єкта, але не замінює собою правовстановлюючі документи, такі як договір купівлі-продажу або свідоцтво про спадщину.

Правовий статус технічного паспорта на нерухомість

Технічний паспорт на нерухомість — це документ, який відображає фактичний стан, площу, планування та технічні характеристики об’єкта нерухомого майна на дату проведення інвентаризації. Він не є правовстановлюючим документом, тобто не підтверджує виникнення чи перехід права власності на майно, а виступає виключно технічним описом будівлі чи приміщення.

Багато власників помилково вважають, що наявність техпаспорта автоматично підтверджує їхнє право на володіння об’єктом. Проте судова практика чітко розмежовує технічні та правовстановлюючі документи.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №280/5204/18 від 08.09.2021 зазначив: «за своєю правовою суттю технічний паспорт не є правовстановлюючим документом на об'єкт нерухомості, а є лише інформаційним документом, який містить основні відомості про об'єкт нерухомого майна (склад, технічні характеристики, план та опис об'єкта). Він є необхідним у випадку оформлення права власності після проведення капітального ремонту будівлі, реконструкції чи перепланування, проте не підтверджує виникнення чи перехід права власності.»

Технічний паспорт не дає права власності на майно, а лише описує його фактичний стан.

Оформлення технічної документації є базовим кроком для реалізації конституційних прав власника. Адже для того, щоб вільно розпоряджатися своїм майном, необхідно мати його точний та офіційно зафіксований опис.

Згідно з ч. 1 ст. 41 Конституції України: «Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.»

Іноді через відсутність належних документів доводиться звертатися до суду. Наприклад, у нашій практиці був успішний кейс, де ми забезпечили визнання договору міни дійсним через суд, що дозволило клієнту підтвердити право власності та згодом без перешкод замовити новий техпаспорт БТІ.

Коли технічна інвентаризація нерухомості є обов’язковою

Технічна інвентаризація об’єктів нерухомого майна проводиться обов’язково у випадках, визначених законодавством, зокрема перед введенням збудованих об’єктів в експлуатацію або при реєстрації нових прав власності. Згідно з Постановою КМУ № 488, відомості про всі нові технічні паспорти обов’язково вносяться до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ).

Згідно з ч. 1 ст. 39-3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності": «Технічна інвентаризація об'єктів нерухомого майна проводиться з метою визначення їх фактичної площі, об'єму, technical стану та/або визначення змін у цих показниках за певний період часу з виготовленням технічного паспорта.»

Закон також чітко регулює питання цифровізації цього процесу, що значно знижує ризики підробок.

Згідно з ч. 3 ст. 39-3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності": «Відомості про проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, включаючи відомості про технічні паспорти, вносяться до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.»

Проведення інвентаризації є невід’ємним етапом перед прийняттям в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, а також перед реєстрацією права власності на поділене чи об’єднане майно.

Реєстрація техпаспорта в ЄДЕССБ здійснюється виключно сертифікованим виконавцем (інженером), який проводив інвентаризацію. Власник самостійно не може завантажити документ у систему. Без цифрового запису та QR-коду паперовий бланк, виданий після травня 2023 року, вважається недійсним для нотаріальних дій.

У нашій практиці був кейс про продаж старої нерухомості. Власник вирішив продати квартиру, яку придбав ще у 2002 році. Паперовий техпаспорт БТІ зберігся, проте нотаріус відмовив у посвідченні договору купівлі-продажу, оскільки відомостей про технічний стан квартири немає в ЄДЕССБ. Власник звернувся до сертифікованого інженера, який провів повторну інвентаризацію, зафіксував відсутність перепланувань, вніс дані до системи та згенерував техпаспорт нового зразка з QR-кодом, після чого угода відбулася успішно.

Які об’єкти підлягають технічній інвентаризації БТІ

Технічній інвентаризації БТІ підлягають майже всі види житлової та комерційної нерухомості, а також допоміжні й господарські споруди. За результатами робіт на кожен такий об’єкт виготовляється інвентаризаційна справа та технічний паспорт.

При виникненні проблем з оформленням приватних будинків часто потрібна допомога юристів. Наприклад, ми супроводжували складний процес, де відбулося визнання права власності на житловий будинок у судовому порядку після того, як власник втратив оригінали документів і не міг замовити первинну інвентаризацію.

Якщо ви плануєте поділ або об’єднання майна, обов’язково переконайтеся, що земельна ділянка під будівлями належним чином оформлена. Згідно з Порядком № 488, не допускається ситуація, коли одна земельна ділянка або її частини належать одночасно до двох різних знову утворених самостійних об’єктів нерухомості.

Житлові та комерційні об’єкти БТІ

До цієї категорії належать об’єкти, які безпосередньо використовуються для проживання громадян або ведення бізнесу:

• Житлові будинки та квартири. Багатоквартирні будинки, індивідуальні садибні будинки, садові та дачні будинки, а також окремі квартири та житлові блоки в гуртожитках.
• Комерційні та виробничі будівлі. Офісні центри, торговельні комплекси, виробничі цехи, склади та споруди сільськогосподарського призначення.
• Нежитлові приміщення. Окремі кабінети, торгові площі або інші групи приміщень, які виступають самостійними об’єктами права власності.

Допоміжні та інженерні споруди

Окрім основних будівель, інвентаризації підлягають об’єкти допоміжного характеру:

• Гаражі та паркомісця. Окремі гаражні бокси, машино-місця в підземних чи критих паркінгах, які мають статус самостійних об’єктів.
• Захисні споруди. Об’єкти цивільного захисту, бомбосховища та споруди подвійного призначення.
• Інженерні мережі. Лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури та господарські будівлі, що не належать до присадибних ділянок.

Документи для виготовлення технічного паспорта БТІ

Для виготовлення технічного паспорта БТІ необхідно надати пакет документів, який підтверджує особу замовника та його права на об’єкт нерухомості чи земельну ділянку. Точний перелік документів залежить від типу нерухомості (квартира, приватний будинок чи комерція) та мети проведення інвентаризації.

Наявність повного пакета документів та актуального техпаспорта є обов’язковою умовою для подальшої державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

У випадках, коли площа об’єкта за результатами нових замірів відрізняється від площі, зазначеної у правовстановлюючих документах (наприклад, через точність сучасного лазерного обладнання порівняно зі старими радянськими рулетками), державний реєстратор може зупинити реєстрацію прав до отримання письмового пояснення або довідки від БТІ про причини зміни площі.

До стандартного пакета документів входять:

• Заява замовника. Складається безпосередньо в офісі БТІ при підписанні договору.
• Паспорт та ІПН. Оригінали та копії документів, що посвідчують особу.
• Право власності на землю. Державний акт, витяг з реєстру чи договір оренди (обов’язково для індивідуальних та садових будинків).
• Правовстановлюючі документи на майно. Договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину тощо.
• Попередній техпаспорт. Надається за наявності для відстеження змін у плануванні.

Порядок проведення технічної інвентаризації нерухомого майна

Порядок проведення технічної інвентаризації нерухомого майна складається з кількох послідовних етапів, починаючи від укладення договору та закінчуючи внесенням даних до ЄДЕССБ. Процедура вимагає обов’язкового виїзду сертифікованого інженера безпосередньо на об’єкт для проведення фізичних замірів.

Згідно з ч. 2 ст. 39-3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності": «Технічна інвентаризація об'єктів нерухомого майна проводиться суб'єктами господарювання, у складі яких працює один або більше виконавців робіт з технічної інвентаризації, які пройшли професійну атестацію та отримали кваліфікаційний сертифікат.»

Якщо під час обмірів інженер виявить самовільні зміни капітальних стін, власнику доведеться додатково узаконити перепланування квартири, оскільки БТІ зобов’язане зафіксувати всі виявлені розбіжності.

На практиці обов’язковий виїзд інженера на об’єкт — це не просто формальність, а пряма вимога Постанови № 488. Будь-які спроби виготовити документ "дистанційно" є незаконними. Інженер несе персональну відповідальність, аж до позбавлення кваліфікаційного сертифіката за внесення недостовірних даних до ЄДЕССБ.

Основні етапи інвентаризації включають:

• Підготовка та аналіз документів. Вивчення наданих замовником документів, перевірка кадастрових планів та попередніх матеріалів БТІ.
• Фізичне обстеження об’єкта. Виїзд інженера на місце, візуальний огляд та проведення детальних замірів за допомогою сертифікованого лазерного обладнання.
• Оформлення результатів. Складання планів поверхів, схематичних планів території, визначення фактичних площ та об’ємів.
• Внесення даних до ЄДЕССБ. Реєстрація технічного паспорта в електронній системі та генерація унікального QR-коду.