Як провести установчі збори ОСББ за законом

Установчі збори ОСББ — це єдиний законний механізм перетворити ініціативу мешканців на офіційну юридичну особу. Процедура створення кардинально відрізняється від звичайних поточних зборів: тут діють жорсткіші вимоги до кворуму, строків опитування та оформлення першого протоколу.

Найчастіше реєстратори відмовляють у створенні об’єднання через технічні помилки: неправильно пораховані частки площі, ігнорування нежитлових приміщень або пропуск 45-денного строку. Тому легітимність усього процесу залежить від того, наскільки точно ініціативна група дотрималася процедури нульового циклу.

Поняття та ключові особливості ОСББ

Перед тим як організовувати збори, важливо чітко розуміти правову природу об’єднання. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСББ — це юридична особа, створена власниками квартир та нежитлових приміщень для сприяння використанню їхнього власного майна, а також для управління, утримання та спільного використання спільного майна. Ця ж норма дублюється у ч. 1 ст. 385 Цивільного кодексу України, яка закріплює базове право мешканців на самостійне управління своєю нерухомістю.

Основною особливістю об’єднання є його некомерційний характер. Згідно із законом, воно створюється як неприбуткова організація і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Усі отримані кошти спрямовуються виключно на утримання будинку. Для підтвердження цього статусу новостворене об’єднання має бути внесене до Реєстру неприбуткових установ та організацій ДПС, інакше воно автоматично опиниться на загальній системі оподаткування.

Законодавство встановлює суворі територіальні межі: в одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об’єднання. Це означає, що ініціативні групи з різних під’їздів чи секцій не можуть зареєструвати окремі юридичні особи для своїх частин будівлі, якщо вона є єдиним цілісним об’єктом. Проте закон дозволяє власникам кількох будинків, які мають спільну територію чи інфраструктуру, створити одне спільне об’єднання або згодом розглянути створення асоціації ОСББ для оптимізації витрат.

Коли можна проводити установчі збори ОСББ у новобудові

Проведення установчих зборів у новозбудованому будинку має свою специфіку. Закон дозволяє ініціювати цей процес лише після того, як право власності на більш ніж 50 відсотків площі квартир та нежитлових приміщень офіційно зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. До досягнення цього юридичного порогу будь-які збори інвесторів не матимуть законної сили.

Часто виникає ситуація, коли забудовник уже продав більшість квартир, але акти прийому-передачі підписали та зареєстрували право власності лише частина мешканців. Якщо сумарна площа квартир із зареєстрованим правом власності становить менше половини від загальної площі будинку, державний реєстратор відмовить у створенні юридичної особи. З точки зору закону, цих покупців ще не існує як повноцінних співвласників.

Крім того, будинок обов’язково має бути введеним в експлуатацію та отримати офіційну поштову адресу. Намагатися створити об’єднання на етапі будівництва, наприклад, для боротьби з недобросовісним забудовником, юридично неможливо, оскільки недобудований об’єкт ще не набув правового статусу багатоквартирного будинку.

Хто має право голосувати за створення ОСББ

Брати участь у голосуванні та приймати доленосні рішення можуть виключно законні власники квартир і нежитлових приміщень, чиї відомості внесено до державного реєстру. Орендарі, родичі власників без права власності або особи, які просто зареєстровані за адресою, не мають права голосу без належно оформленої довіреності.

Якщо квартира в будинку не приватизована, вона залишається у власності територіальної громади. У такому разі повідомлення про збори ініціативна група повинна надсилати не безпосереднім мешканцям, а до відповідного департаменту житлового господарства місцевої ради, який має делегувати свого офіційного представника з довіреністю.

Окрема ситуація виникає з іпотечним майном. Оскільки власником квартири, що перебуває в іпотеці, є сам позичальник, а не фінансова установа, він голосує самостійно. Жодної згоди банку чи іншого кредитора на створення об’єднання закон не вимагає.

Як голосують за дітей-власників

Якщо власником нерухомості або її частки є малолітня дитина віком до 14 років, від її імені голосують батьки або опікуни. Батьки виступають як законні представники без додаткових довіреностей.

Згідно з ч. 1 ст. 242 Цивільного кодексу України: «Батьки (усиновлювачі) є законними представниками своїх малолітніх та неповнолітніх дітей.»

Проте, якщо співвласнику вже виповнилося від 14 до 18 років, діє інший порядок. Така неповнолітня особа підписує листок опитування самостійно, але поруч обов’язково має бути письмовий підпис батьків, який засвідчує їхню згоду на вчинення цієї юридичної дії.

Голосування при спільній власності

Коли квартира належить кільком особам на праві спільної часткової власності (наприклад, по 1/2 кожному), кожен співвласник заповнює окремий листок опитування пропорційно своїй частці площі. Якщо ж власність є спільною сумісною (без виділення конкретних часток), приймається єдине спільне рішення, і розділити голоси «за» та «проти» між власниками неможливо.

На практиці часто трапляється ситуація, коли під час зборів один із членів подружжя голосує від імені іншого без письмової довіреності, вважаючи, що спільного шлюбу достатньо. Проте за відсутності офіційного уповноваження такий голос є недійсним і не враховується при підрахунку. Водночас, якщо після виключення площі цієї квартири загальна кількість голосів все одно перевищує необхідний мінімум, рішення установчих зборів залишається чинним.

Що обов’язково має містити Протокол установчих зборів

Протокол установчих зборів — це головний документ, на підставі якого державний реєстратор вносить запис про створення нової юридичної особи до реєстру. Він повинен містити чотири обов’язкові рішення: обрання голови та секретаря зборів, створення об’єднання та затвердження його назви, затвердження статуту, а також обрання членів правління та ревізійної комісії. Відсутність хоча б одного з цих пунктів зробить реєстрацію неможливою.

Ініціативні групи часто припускаються помилки, забуваючи включити до порядку денного технічні питання, такі як обрання лічильної комісії. Через це результати голосування стають юридично вразливими, і незадоволені мешканці отримують можливість оскаржити їх у судовому порядку. Сам протокол обов’язково має бути прошитий, пронумерований та підписаний головою і секретарем зборів.

Зверніть увагу, що підписи на першому протоколі для державного реєстратора не потребують обов’язкового нотаріального завірення, якщо тільки такий порядок прямо не прописаний у проекті затвердженого статуту вашого об’єднання.

Хто може бути головою зборів

Багато хто вважає, що головою установчих зборів може бути виключно один із мешканців будинку. Проте закон не містить таких жорстких обмежень, що дозволяє залучати до проведення зборів сторонніх спеціалістів для забезпечення процедурної чистоти.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №911/1350/23 зазначив, що чинне законодавство про ОСББ не містить заборони обирати до складу правління або головою установчих зборів особу, яка не є співвласником будинку.

Це дає змогу ініціативній групі обрати головою зборів або правління професійного юриста чи управителя. Такий крок особливо актуальний для новобудов, де мешканці ще не знають один одного, а правильне оформлення перших документів вимагає високої кваліфікації.

Заборона на оскарження власного рішення

Іноді після проведення зборів деякі співвласники під впливом емоцій або сусідських суперечок змінюють свою думку та намагаються оскаржити створення об’єднання. Проте закон захищає ОСББ від такої непослідовної поведінки мешканців за допомогою принципу естопель (заборони суперечливої поведінки).

Велика Палата Верховного Суду у справі №910/5179/20 від 01.02.2022 зазначила: «співвласник, який голосував «за» або не заперечував проти прийняття рішення на зборах, не має права згодом оскаржувати його дійсність у суді.»

Ця правова позиція є надзвичайно важливою для стабільності роботи новостворених об’єднань. Вона унеможливлює ситуації, коли особа спочатку підтримує ініціативу, а потім намагається заблокувати діяльність юридичної особи через судові позови.

Судова практика щодо процедурних помилок при створенні ОСББ

Багато ініціативних груп побоюються, що будь-яка дрібна помилка при оформленні протоколу чи проведенні письмового опитування може стати приводом для ліквідації об’єднання через суд. Проте сучасна судова практика Верховного Суду стоїть на захисті інтересів більшості співвласників, запобігаючи зловживанням з боку окремих незгодних мешканців.

Головний правовий висновок сформульовано у Постанові КГС ВС від 16.08.2023 у справі № 904/1711/22. Суд зазначив, що ОСББ є некомерційним об’єднанням звичайних громадян, які зазвичай не користуються професійною юридичною допомогою при організації зборів. Тому незначні процедурні помилки в організації та проведенні зборів не повинні слугувати безумовною підставою для скасування рішень ОСББ, якщо ці рішення підтримані реальною більшістю співвласників і не порушують їхніх фундаментальних прав.

Цю позицію підтверджують й інші рішення вищої судової інстанції. Зокрема, у Постанові КГС ВС від 05.02.2025 у справі № 924/1270/23 суд наголосив, що для скасування рішень зборів позивач має довести факт реального порушення його конкретних прав. Якщо процедурні недоліки (наприклад, технічні похибки у підрахунку площ чи відсутність додаткових журналів обліку листків опитування) не вплинули на результати голосування, підстав для визнання рішень недійсними немає.

Аналогічний підхід застосовано у Постанові КГС ВС від 30.07.2025 у справі № 908/1117/24, де суд визнав належним повідомленням відправку рекомендованого листа, навіть якщо він повернувся адресату. Суди мають шукати баланс інтересів усіх співвласників та утримуватися від зайвого втручання в діяльність ОСББ. Проводячи аналіз судової практики у спорах щодо нерухомості, наші фахівці часто використовують ці прецеденти для захисту новостворених об’єднань.

Також важливим є висновок у справі № 925/1351/24 (Постанова від 14.01.2026), де суд зазначив, що недотримання процедури письмового повідомлення не є підставою для скасування рішень, якщо співвласник фактично дізнався про збори, прийшов на них та проголосував. Крім того, у Постанові КГС ВС від 18.06.2025 у справі № 906/786/24 підтверджено, що дрібні похибки в оформленні голосів не скасовують рішення зборів, якщо сумарний кворум підтверджено. Коли виникає складний судовий спір щодо нерухомості, правильне застосування цих позицій Верховного Суду допомагає зберегти легітимність об’єднання. Якщо ви хочете детально ознайомитися з процедурою оскарження рішень зборів у суді, рекомендуємо прочитати наш матеріал про визнання недійсним рішення ОСББ.

Скільки триває письмове опитування на установчих зборах

Письмове опитування під час створення об’єднання проводиться протягом не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення установчих зборів. Це важлива відмінність від звичайних зборів діючого об’єднання, де діють інші строки та правила проведення загальних зборів ОСББ.

Згідно з ч. 11 ст. 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»: «Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано встановленої... кількості голосів «за» або «проти», проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували.»

Цей 45-денний строк є присікальним. Якщо через відпустки, відсутність мешканців чи повільну роботу ініціативної групи підписи збирали хоча б на день довше, державний реєстратор відмовить у прийнятті документів. У такому разі всю процедуру доведеться починати спочатку: знову створювати ініціативну групу, за 14 днів розсилати повідомлення та проводити нові збори.

Вимоги до довіреності на голосування

Якщо власник квартири чи нежитлового приміщення не може взяти участь у зборах особисто, він має право делегувати свої повноваження представнику. Велика Палата Верховного Суду у справі № 910/5179/20 зазначила, що оскільки рішення зборів співвласників оформлюються протоколом у письмовій формі, то і довіреність на участь у таких зборах має бути письмовою. При цьому закон не вимагає обов’язкового нотаріального посвідчення такої довіреності.

Для підтвердження повноважень достатньо простої письмової форми довіреності з підписом власника. Це значно спрощує процес збору голосів, особливо коли власники перебувають в інших містах або за кордоном і не можуть приїхати особисто.

Підрахунок голосів за площею

На етапі створення об’єднання кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі його приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку. Розуміння цієї частки важливе і для визначення відповідальності за спільне майно, включно з прибудинковою територією багатоквартирного будинку та правовим порядком встановлення супутникових антен на дахах.

Наприклад, якщо один із власників володіє великим офісним приміщенням на першому поверсі, що займає 30% площі будинку, його голос буде дуже вагомим. Проте він не зможе самостійно заблокувати створення ОСББ, якщо інші співвласники, які сукупно володіють понад 50% площі будинку, проголосують «за».