Якщо ви помітили підозрілі роботи поруч із вашим домом і шукаєте, незаконне будівництво куди скаржитися, першим кроком має стати збір інформації. Зупинити техніку лише емоціями неможливо, але офіційні запити та скарги до контролюючих органів здатні заморозити об’єкт і навіть призвести до його демонтажу.
Найчастіша помилка активістів — скаржитися на шум замість перевірки документів. Забудовники часто ховають відсутність дозволів або занижують клас наслідків, видаючи багатоповерхівку за приватний будинок. Тому боротьбу треба починати з аналізу реєстрів та розуміння юридичних підстав для перевірки.
Головне про боротьбу з незаконною забудовою
- Будівництво без прав на землю або дозволів вважається самочинним.
- Анонімні скарги не розглядаються — звернення має бути офіційним.
- Сусід має право вимагати знесення об’єкта через суд.
- Знесення є крайнім заходом, якщо перебудова неможлива.
Зміст:
Що закон вважає самочинним будівництвом
Закон визначає будівництво як самочинне, якщо воно ведеться на невідведеній для цього землі, без дозвільних документів або з істотним порушенням будівельних норм. Це три базові критерії, виявлення хоча б одного з яких дає підстави для зупинки робіт.
Згідно з ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України: «Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа...»На практиці це означає, що навіть якщо забудовник має ідеальний проєкт, але почав копати котлован на ділянці з іншим цільовим призначенням, об’єкт є нелегальним. Право власності на таку нерухомість зареєструвати неможливо, а ризик знесення лягає на замовника.
Як самостійно перевірити законність забудови
Щоб перевірити законність будівництва сусіда або комерційного забудовника, необхідно знайти інформацію про об’єкт у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) та Реєстрі речових прав. Саме там фіксуються всі дозволи, повідомлення про початок робіт та дані про власників.
Часто на майданчику відсутній паспорт об’єкта, а охорона не допускає активістів. У такій ситуації прихованого будівництва варто викликати поліцію для фіксації порушення правил благоустрою та паралельно шукати дані за адресою онлайн. У нашій практиці зустрічалися випадки, коли забудовник отримував дозвіл на реконструкцію приватного будинку, а фактично зводив п’ятиповерховий офісний центр, занижуючи клас наслідків з СС2 до СС1.
Якщо в реєстрах документів немає, це перший сигнал для підготовки офіційних запитів до органів місцевого самоврядування.
Алгоритм дій при незаконному будівництві
- Зберіть інформацію. Перевірте наявність паспорта об’єкта на паркані та знайдіть дані про ділянку в ЄДЕССБ.
- Надішліть запити. Зверніться до органів місцевого самоврядування для отримання містобудівних умов та інформації про цільове призначення землі.
- Зафіксуйте порушення. Зробіть фотофіксацію відсутності стенда, вирубки дерев або захоплення території.
- Подайте скаргу. Направте обґрунтоване звернення до ДІАМ з вимогою провести позапланову перевірку.
- Зверніться до суду. Якщо контролюючі органи не діють, подавайте позов про захист своїх прав та знесення об’єкта.
Як перевірити цільове призначення землі
Цільове призначення земельної ділянки перевіряється через Публічну кадастрову карту та співставляється з Генеральним планом міста або детальним планом території. Якщо на землі для сільського господарства будують таунхаус, це пряме порушення.
Під час воєнного стану доступ до деяких шарів Кадастрової карти обмежений. Тому для отримання точної інформації варто використовувати сервіси відкритих даних або подавати офіційний запит до Держгеокадастру.
Також важливо перевірити наявність обмежень. Якщо об’єкт знаходиться в зоні охорони пам’яток або прибережній захисній смузі, забудовник повинен мати додаткові погодження від Міністерства культури або екологічних відомств.
Чим допоможе адвокат з нерухомості
- Аналіз об’єкта. Перевіримо забудовника через закриті реєстри та виявимо невідповідність дозвільної документації.
- Підготовка скарг. Складемо юридично обґрунтовані звернення до ДІАМ, екоінспекції та правоохоронних органів.
- Судовий супровід. Захистимо ваші інтереси в суді, ініціюємо накладення арешту на ділянку та доб’ємося зупинення незаконних робіт.
Куди подавати скаргу на незаконне будівництво
Скарга на забудовника в ДІАМ (Державну інспекцію архітектури та містобудування) або її територіальні органи є основним інструментом для ініціювання позапланової перевірки. Саме цей орган має повноваження зупинити роботи та накласти штрафи.
Згідно з ч. 1 ст. 7 Постанови Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 № 553: «Підставами для проведення позапланової перевірки є... звернення фізичних чи юридичних осіб про порушення суб’єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності».Простої скарги про те, що вам заважає шум, недостатньо. Звернення має містити чіткі обґрунтування: відсутність дозволів у реєстрі, порушені норми забудови та відстані від межі, або екологічні порушення. Якщо паралельно відбувається незаконна вирубка дерев, додатково залучається Державна екологічна інспекція.
Зразок запиту про надання інформації щодо будівництва
До місцевої ради / Департаменту містобудування
Від: [ПІБ, адреса, телефон, email]
ЗАПИТ НА ОТРИМАННЯ ПУБЛІЧНОЇ ІНФОРМАЦІЇ
На підставі Закону України «Про доступ до публічної інформації», прошу надати інформацію та копії документів щодо будівництва за адресою: [точна адреса та кадастровий номер]:
1. Чи видавалися містобудівні умови та обмеження (МУО) для проектування об’єкта?
2. Яке цільове призначення вказаної земельної ділянки згідно з Генеральним планом?
3. Чи подавалися повідомлення про початок виконання будівельних робіт?
Відповідь прошу надати у встановлений законом 5-денний строк.
[Дата] /Підпис/
Коли суд може ухвалити рішення про знесення
Самочинне будівництво оскарження якого дійшло до суду, може завершитися примусовим знесенням об’єкта за рахунок порушника. Ініціювати такий позов може як державний архітектурно-будівельний контроль ДІАМ, так і звичайний громадянин, чиї права порушено.
Велика Палата Верховного Суду у справі №725/5630/15-ц від 31.10.2018 зазначила: «власник суміжної земельної ділянки має право оскаржувати рішення про надання містобудівних умов та вимагати знесення самочинного будівництва сусіда в порядку цивільного судочинства».Проте суди розглядають знесення як крайній захід. Спочатку порушнику дають можливість провести перебудову. Виняток становлять випадки, коли будівництво ведеться взагалі без прав на землю або без дозволів — тоді Касаційний адміністративний суд у справі №822/2149/18 підтверджує, що знесення можливе без попередньої вимоги про перебудову.
Питання про незаконне будівництво
Як дізнатися замовника будівництва, якщо немає стенда?
Чи може анонімна скарга стати підставою для перевірки ДІАМ?
Що робити, якщо забудовник ігнорує приписи інспектора?
Потрібна допомога у боротьбі з незаконною забудовою
Самостійна боротьба із забудовниками часто розбивається об бюрократичні відписки. Якщо ви бачите відверті порушення, але контролюючі органи не реагують, звертайтеся до наших адвокатів. Ми допоможемо зібрати докази та перевести справу в юридичну площину.
