Єдина база звітів про оцінку — це державна онлайн-платформа, яка дозволяє кожному громадянину безкоштовно визначити вартість своєї нерухомості для сплати податків. Завдяки цій системі Фонду державного майна України (ФДМУ) процедура оцінки стала прозорою, а отримати офіційну електронну довідку тепер можна самостійно, не виходячи з дому.
Головне призначення бази полягає у контролі за правильністю обчислення доходів фізичних осіб при продажу або обміні майна. Якщо ви плануєте візит до нотаріуса для оформлення угоди купівлі-продажу, наявність реєстраційного номера з цієї бази є критичною умовою для вчинення будь-якої юридичної дії.
Головне про єдину базу звітів про оцінку
- Отримання е-довідки через портал ФДМУ є абсолютно безкоштовним для всіх громадян.
- Електронна довідка про оціночну вартість дійсна лише протягом 30 календарних днів.
- Якщо ціна у звіті оцінювача відрізняється від бази більше ніж на 25%, реєстрація блокується.
- Нотаріус зобов’язаний перевірити реєстрацію оцінки в базі перед посвідченням угоди.
Зміст:
Що таке Єдина база даних звітів про оцінку та як вона працює
Єдина база звітів про оцінку функціонує як автоматизована система, що збирає та обробляє дані про вартість об’єктів нерухомості по всій країні. Вона складається з самого сховища даних та спеціального Модуля електронного визначення вартості, який у реальному часі аналізує ринкові ціни на схожі об’єкти.
Згідно з ч. 1 ст. 12-1 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»:
«Єдина база звітів про оцінку - інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних та модуль електронного визначення оціночної вартості, з метою перевірки оціночної вартості об'єктів нерухомості, внесеної суб'єктом оціночної діяльності.»Адміністратором системи є Фонд державного майна України. Важливо розуміти, що база створена насамперед для цілей оподаткування. Коли ви продаєте квартиру, податкова має бути впевнена, що ціна в договорі не занижена штучно для зменшення платежів до бюджету.
Як безкоштовно сформувати електронну довідку про вартість онлайн
Ви можете самостійно та абсолютно безкоштовно отримати довідку про оціночну вартість через вебсервіс ФДМУ. Для цього необхідно авторизуватися за допомогою кваліфікованого електронного підпису (КЕП) або через інтегровану систему ідентифікації (наприклад, Дія.Підпис). Система дозволяє оцінити житлову нерухомість, земельні ділянки, гаражі та навіть об’єкти незавершеного будівництва.
Алгоритм дій досить простий: ви вносите детальні дані про свій об’єкт (адреса, площа, технічний стан), а Модуль автоматично розраховує вартість. Після цього формується довідка з унікальним реєстраційним номером. Цей номер ви передаєте нотаріусу під час угоди.
Термін дії та типові помилки при заповненні
Слід пам’ятати, що е-довідка є чинною лише протягом 30 календарних днів з моменту її формування. Якщо ви отримали її заздалегідь, а угода у нотаріуса перенеслася на наступний місяць, документ доведеться генерувати заново. Також будьте уважні з цифрами: якщо помилитися в площі об’єкта (наприклад, вказати житлову замість загальної), Модуль видасть некоректну суму, що може призвести до відмови нотаріуса у вчиненні дії.
Коли оцінка не потрібна
Існують ситуації, коли звертатися до бази не обов’язково. Наприклад, якщо ви оформлюєте спадщину від близького родича (перша або друга черга) і застосовується нульова ставка оподаткування, реєстрація звіту в Єдиній базі не є вимогою закону для завершення процедури у нотаріуса.
Як самостійно отримати безкоштовну е-довідку про вартість майна
- Авторизуйтеся. Зайдіть на портал Єдиної бази звітів про оцінку ФДМУ, використовуючи свій КЕП (ЕЦП) або Дія.Підпис.
- Створіть запит. Оберіть функцію формування довідки та вкажіть тип об’єкта (квартира, будинок, ділянка).
- Внесіть дані. Точно заповніть інформацію про площу, адресу та технічні характеристики об’єкта згідно з правовстановлюючими документами.
- Отримайте результат. Модуль автоматично розрахує вартість та присвоїть довідці унікальний реєстраційний номер.
- Збережіть номер. Завантажте довідку та надайте її реєстраційний номер нотаріусу для вчинення правочину.
Реєстрація звіту професійним оцінювачем: процедура та строки
Якщо автоматична оцінка Модуля вас не влаштовує, ви маєте право звернутися до сертифікованого оцінювача для проведення незалежної оцінки. В такому разі фахівець складає повноцінний звіт, який також підлягає обов’язковій реєстрації в системі. Тільки після присвоєння реєстраційного номера такий звіт набуває юридичної сили для нотаріуса.
Згідно зі ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»:
«Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності. Звіт про оцінку майна, що складається для цілей оподаткування, підлягає реєстрації в Єдиній базі звітів про оцінку.»Оцінювач зобов’язаний зареєструвати документ протягом п’яти робочих днів з дати його складання. Сам звіт залишається чинним не більше шести місяців з дати оцінки. Важливо, щоб електронна версія звіту була завантажена до бази з накладеними КЕП оцінювача та керівника фірми.
Юридичний супровід операцій з нерухомістю
- Юридичний аудит. Перевірка об’єкта нерухомості в державних реєстрах, включаючи Єдиний реєстр боржників та реєстр речових прав.
- Робота з оцінкою. Консультування щодо вибору оцінювача та допомога у підготовці заяви на рецензування звіту у разі незгоди з Модулем бази.
- Судовий захист. Якщо виникла потреба оскаржити занижену оцінку майна або захистити право власності в суді.
Чому база відмовляє в реєстрації: правило 25-відсоткового діапазону
Найчастішою причиною відмови системи в реєстрації професійного звіту є так званий «індикатив». Модуль бази автоматично порівнює вартість, вказану оцінювачем, із середньоринковими показниками. Якщо ринкова ціна у звіті відхиляється від даних Модуля більше ніж на 25%, реєстрація автоматично блокується.
У нашій практиці був випадок, коли клієнт намагався зареєструвати звіт про оцінку квартири, вартість якої була на 30% нижчою за ринкову через аварійний стан будинку. Єдина база автоматично відмовила в реєстрації, попри реальні дефекти приміщення. У таких ситуаціях єдиним виходом є процедура рецензування звіту безпосередньо у Фонді держмайна.
Інші технічні причини відмови
Окрім цінового діапазону, база може відмовити, якщо оцінювач порушив термін подання (більше 5 робочих днів) або не завантажив повну електронну версію документа. Також система перевіряє чинність сертифікатів суб’єкта оціночної діяльності. До речі, ФДМУ суворо контролює цей процес: Касаційний адміністративний суд у справі №826/1098/18 підтвердив, що Фонд може одночасно карати оцінювача та анулювати сертифікат фірми за порушення правил звітності.
Зразок заяви про рецензування звіту про оцінку майна
До Фонду державного майна України
01133, м. Київ, вул. Генерала Алмазова, 18/9
ЗАЯВА
про рецензування звіту про оцінку майна
Я, [ПІБ заявника], звертаюся з проханням провести рецензування звіту про оцінку майна: [назва об’єкта нерухомості], розташованого за адресою: [повна адреса об’єкта].
Звіт складено оцінювачем [ПІБ оцінювача] (Суб’єкт оціночної діяльності [Назва компанії]) станом на [Дата оцінки].
Підставою для звернення є незгода з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Єдиною базою даних звітів про оцінку (реєстраційний номер відмови/довідки: [Номер]), оскільки автоматична оцінка не враховує реальний стан об’єкта, а саме: [вказати причини: аварійний стан, відсутність комунікацій, значні пошкодження тощо].
До заяви додаю:
1. Копію звіту про оцінку майна на [кількість] аркушах.
2. Копію документів, що підтверджують технічний стан або особливості об’єкта.
3. Копію паспорта та РНОКПП заявника.
[Дата] /Підпис/ [Ініціали, Прізвище]
Рецензування звіту та дії у разі незгоди з оцінкою Модуля
Якщо ви вважаєте, що автоматична оцінка або відмова в реєстрації звіту є несправедливою, закон передбачає механізм рецензування. Це офіційна перевірка вашого звіту експертами Фонду державного майна. Якщо рецензент підтвердить, що оцінювач правильно врахував усі фактори (наприклад, відсутність комунікацій чи специфічне планування), звіт буде зареєстровано в базі всупереч автоматичним обмеженням Модуля.
Варто пам’ятати, що сам по собі звіт про оцінку не є рішенням органу влади. Верховний Суд у справі №826/3271/17 роз’яснив, що звіт лише фіксує висновки фахівця і не може бути самостійно оскаржений в адміністративному суді. Якщо виникає серйозний спір, захищати права доводиться шляхом оскарження дій органу, який використав цей звіт, або через цивільне судочинство. Ми часто допомагаємо клієнтам у таких справах, наприклад, коли потрібно здійснити захист права власності у майновому спорі.
Роль нотаріуса у перевірці оцінки під час оформлення угоди
Нотаріус виступає фінальним контролером у ланцюжку оцінки. Під час посвідчення договору він обов’язково перевіряє в Єдиній базі реєстрацію вашої довідки або звіту за унікальним номером. Більше того, нотаріус звіряє дані бази з тими, що вказані в паперових документах, і вносить до системи реальну ціну об’єкта, зазначену в договорі.
Згідно з п. 172.3 ст. 172 Податкового кодексу України:
«Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази звітів про оцінку, або ринкової вартості такого об'єкта, визначеної суб'єктом оціночної діяльності (оцінювачем) та зареєстрованої в Єдиній базі звітів про оцінку.»Це означає, що ви не можете продати нерухомість дешевше, ніж вказано в базі, без сплати податків з «базової» вартості. Нотаріус просто не зможе завершити дію, якщо система видасть помилку або якщо термін дії оцінки минув. У випадках складних арештів чи обтяжень, ми допомагали клієнтам через зняття арешту з майна через суд, щоб відкрити шлях до законної оцінки та продажу.
Питання про Єдину базу звітів про оцінку
Скільки коштує отримати довідку самостійно?
Що робити, якщо Модуль видав занадто високу ціну?
Чи можна використовувати довідку для подачі в суд?
Як нотаріус знайде мою оцінку в системі?
Потрібна допомога адвоката з нерухомості?
Питання оцінки майна часто супроводжуються складними юридичними нюансами, особливо при оформленні спадщини або вирішенні майнових спорів. Наші фахівці допоможуть захистити ваші інтереси, перевірити чистоту угоди та забезпечити правильне оформлення всіх документів у державних реєстрах.
