Купівля квартири в недобудованому або проблемному будинку завжди пов’язана зі значними матеріальними ризиками. Комплексний юридичний аудит ЖК Ваш Добробут в місті Ірпінь дозволяє виявити критичні дефекти правового статусу ділянки, судові арешти та загрози втрати коштів ще до підписання будь-яких угод. Фахівці Адвокатського бюро «ЮРКОНСАЛТ» підготували детальний розбір юридичного стану будівництва на вулиці Мечникова, 109-А для захисту покупців та пайовиків.
Головні факти про ЖК Ваш Добробут в Ірпені
- Земельна ділянка 3210900000:01:081:0090 має невідповідне садибне цільове призначення 02.01, тоді як фактично споруджено 11-поверховий житловий комплекс на 130 квартир.
- Договір суперфіцію на право забудови чужої ділянки закінчився 12 лютого 2021 року, а доказів державної реєстрації його продовження не надано.
- Земля під будівництвом перебуває у приватній власності іноземного громадянина та неодноразово арештовувалася й виставлялася на примусові торги Прозорро.Продажі.
- Будівництво стартувало за декларативною процедурою 2016 року для категорії СС2, яка не враховує реальних параметрів висотної забудови.
- Містобудівні умови № 0198-12-2016 містять вимогу збереження 600-річного ботанічного пам’ятника Дуб-Прадуб із санітарною зоною відступу 30 метрів.
- Щодо кооперативу зафіксовано скарги інвесторів до Антирейдерської колегії Мін’юсту щодо подвійного продажу квартир за пайовими угодами.
Зміст:
Правовий статус земельної ділянки ЖК Ваш Добробут та ризики для інвестора
Будівництво багатоквартирного комплексу ЖК «Ваш Добробут» ведеться на ділянках із цільовим призначенням для індивідуального садибного будівництва, що прямо суперечить фактичній 11-поверховій забудові на 130 квартир. Така невідповідність створює пряму загрозу визнання споруди самочинною та блокує введення об’єкта в законну експлуатацію.
Згідно з даними Державного земельного кадастру, будівельний майданчик за адресою м. Ірпінь, вул. Мечникова, 109-А охоплює дві земельні ділянки: з кадастровим номером 3210900000:01:081:0090 площею 0,1 га та 3210900000:01:081:0091 площею 0,3 га. Обидва масиви мають цільове призначення 02.01 — для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Зведення висотного багатоквартирного будинку на землях присадибної забудови є прямим порушенням земельного законодавства, оскільки для таких комплексів обов’язковим є код 02.03 або 02.10.
Власник ділянки та наслідки садибного цільового призначення
Земельні ділянки перебувають у приватній власності фізичної особи — громадянина Держави Ізраїль Московича Йозефа. Відповідно до статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», замовник зобов’язаний мати належні речові права на землю та відповідну містобудівну документацію для початку робіт класу наслідків СС2.
Якщо цільове призначення землі не відповідає реальним будівельним намірам, органи державного архітектурно-будівельного контролю відмовляють у видачі сертифіката готовності. Крім того, виникає загроза позовів від органів місцевого самоврядування або прокуратури про припинення будівельних робіт. Покупцям варто дізнатися більше про те, як перевіряти новобудову перед купівлею для запобігання фатальним помилкам.
Іпотека землі та примусові торги у ЖК Ваш Добробут
Земельні ділянки під житловим комплексом обтяжені чинною іпотекою та неодноразово потрапляли до виконавчих проваджень із публікацією лотів на торгах Прозорро.Продажі. Будь-які претензії приватних чи банківських кредиторів до власника землі несуть загрозу арешту всього будівельного майданчика та блокування прав інвесторів.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», будь-які обмеження щодо розпорядження ділянкою підлягають внесенню до Державного реєстру прав. Наявність записів про заставу землі приватного власника означає, що іпотекодержатель має пріоритетне право задовольнити свої вимоги шляхом реалізації землі через електронний аукціон.
Чим загрожує виконавчий аукціон покупцям житла
У разі примусового продажу ділянки новий власник отримує право вимагати звільнення масиву або пред’являти майнові претензії до осіб, які самовільно користуються майданчиком. Хоча судова практика розмежовує права на будівлю та ділянку, наявність відкритих проваджень унеможливлює безпечну реєстрацію права власності.
Перед передачею коштів необхідно перевіряти актуальний стан виконавчих проваджень в Державному реєстрі речових прав через Дію. Якщо в реєстрі існують невирішені спори щодо реєстраційних дій і обтяжень, проведення угоди слід негайно призупинити.
Покроковий алгоритм дій інвестора при перевірці ЖК Ваш Добробут
- Перевірте статус земельних ділянок 3210900000:01:081:0090 та 3210900000:01:081:0091 через Публічну кадастрову карту та витяг з ДРРП щодо наявності арештів і закінчення суперфіцію.
- Замовте актуальний витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб щодо ОК «ЖБК «Ваш добробут» (код 40270522) та перевірте статутні обмеження директора на підписання договорів.
- Знайдіть інформацію про дозвільні документи на порталі ЄДЕССБ і з’ясуйте наявність зареєстрованого дозволу замість старої декларації 2016 року.
- Перевірте наявність судових проваджень за участі забудовника, кооперативу та іноземного власника землі через Судову владу та Єдиний реєстр боржників.
- Вимагайте від продавця повний пакет платіжних документів, довідку про виплату паю та технічний паспорт на квартиру перед внесенням будь-якого завдатку.
Договір суперфіцію та наслідки спливу його строку
Право забудови ділянки передавалося кооперативу за договором суперфіцію з терміном дії лише до 12 лютого 2021 року, після чого законні підстави перебування будівельників на майданчику вичерпалися. Відсутність зареєстрованого продовження суперфіцію позбавляє замовника юридичного права здавати будинок в експлуатацію.
Правова конструкція суперфіцію регулюється статтею 413 Цивільного кодексу України, яка передбачає право користування чужою землею для забудови на підставі строкового договору. У разі спливу строку дії суперфіцію право користування автоматично припиняється, якщо сторони не уклали та не зареєстрували додаткову угоду в Державному реєстрі прав.
Правові ризики для членів кооперативу
Оскільки договір суперфіцію між іноземним власником Московичем Йозефом та ОК «ЖБК «Ваш добробут» вичерпав свій строк у лютому 2021 року, будь-які подальші будівельні або експлуатаційні дії є сумнівними з точки зору закону. Власник ділянки може в будь-який момент зажадати знесення будівель або вимагати компенсації за фактичне використання його території.
Для інвестора це означає неможливість присвоєння об’єкту поштової адреси та оформлення права власності в органах реєстрації, адже нотаріуси вимагають наявність дійсного документа на право користування землею на момент завершення будівництва.
Юридичні послуги адвоката з нерухомості в Ірпені
- Комплексний правовий аналіз забудовника, замовника будівництва та генерального підрядника
- Перевірка земельної ділянки в кадастрі та реєстрах прав на наявність арештів і застави
- Аудит договорів пайової участі в ЖБК, попередніх договорів та угод переуступки майнових прав
- Судовий захист інвесторів при затягуванні строків будівництва та визнання прав на квартири
- Супровід оскарження подвійних реєстрацій прав на нерухомість в Антирейдерській колегії Мін’юсту
Схеми продажу через ЖБК та ризик подвійних угод
Залучення коштів інвесторів здійснювалося через Обслуговуючий кооператив ЖБК Ваш добробут за договорами сплати пайових внесків, що спричинило масові скарги щодо подвійних продажів однакових квартир. Пайова схема позбавлена прямого державного контролю та часто використовується недобросовісними забудовниками для повторної реалізації житла.
На відміну від рахунків фондів фінансування будівництва або договорів купівлі-продажу майнових прав із нотаріальним посвідченням, кооперативні договори фіксуються виключно у внутрішньому реєстрі самого кооперативу. Це створює широке поле для зловживань та маніпуляцій з боку посадових осіб кооперативу.
Скарги до Антирейдерської колегії Мін’юсту
Стосовно ЖК «Ваш Добробут» зафіксовані непоодинокі звернення ошуканих покупців до Офісу протидії рейдерству (Антирейдерської колегії) Міністерства юстиції щодо незаконної перереєстрації прав на об’єкти інвестування. Деякі планувальні приміщення продавалися двічі через видачу підроблених довідок про сплату паю різним особам.
Аналогічні проблеми детально вивчалися юристами, коли проводився юридичний аудит іншого ЖК перед купівлею, де також фігурували сумнівні переуступки майнових прав через підконтрольні юридичні особи.
Зразок заяви про вихід з кооперативу та повернення пайового внеску
Голові правління ОК «ЖБК «ВАШ ДОБРОБУТ»
код ЄДРПОУ: 40270522
від Пайовика: [ПІБ повністю]
РНОКПП: [номер платника податків]
Адреса: [адреса проживання, телефон]ЗАЯВА
про вихід зі складу асоційованих членів кооперативу та повернення коштів пайового внескуМіж мною, [ПІБ], та ОК «ЖБК «ВАШ ДОБРОБУТ» [дата укладання] було укладено Договір про сплату пайових внесків № [номер]. Згідно з умовами вказаного договору, мною в повному обсязі сплачено пайовий внесок у сумі [сума цифрами та словами] грн за закріплену квартиру № [номер квартири], розташовану на [номер поверху] поверсі житлового комплексу за адресою: Київська область, м. Ірпінь, вул. Мечникова, 109-А.
Згідно з п. [номер] Договору, запланований термін завершення будівництва та передачі об’єкта було визначено [квартал/рік]. Станом на поточний момент будівельні роботи зупинено, договір суперфіцію земельної ділянки (кадастровий номер 3210900000:01:081:0090) вичерпав свій строк, а цільове призначення ділянки не відповідає багатоквартирному будівництву, що свідчить про істотне порушення зобов’язань кооперативом.
Керуючись Законом України «Про кооперацію», положеннями Статуту ОК «ЖБК «ВАШ ДОБРОБУТ» та Цивільного кодексу України,
1. Повідомляю про свій добровільний вихід зі складу асоційованих членів ОК «ЖБК «ВАШ ДОБРОБУТ» та розірвання Договору про сплату пайових внесків № [номер] від [дата].
2. Вимагаю повернути фактично сплачені кошти пайового внеску в сумі [сума] грн на мій банківський рахунок IBAN: [номер рахунку] у [назва банку] протягом строків, визначених законодавством та Статутом.
[Дата подання] ___________________ / [Підпис та ініціали] /
Невідповідність містобудівних параметрів та проблеми комунікацій
Будівництво 11-поверхової споруди починалося за спрощеною декларативною процедурою категорії СС2, яка не відповідає містобудівним умовам та обмеженням щодо захисту природної спадщини. Порушення охоронної зони 600-річного ботанічного пам’ятника природи Дуб-Прадуб та проблеми з інженерними мережами загрожують відсутністю опалення і світла.
Містобудівні умови та обмеження № 0198-12-2016 містили чітку вимогу: забезпечити санітарний відступ не менше 30 метрів від стін будівлі до проекції крони вікового дерева «Дуб-Прадуб». Порушення цієї природоохоронної зони є самостійною підставою для приписів екологічної інспекції та судових заборон на експлуатацію прилеглої території.
Тарифи та підключення газу і електрики
Через невідповідність цільового призначення ділянки оператори системи розподілу (ДТЕК Київські регіональні електромережі та Київоблгаз) відмовляються укладати прямі договори з мешканцями. Мешканці змушені сплачувати за електроенергію за комерційними будівельними тарифами, що у 2-3 рази перевищує побутові норми.
Перевірити законність дозволів та містобудівних документів можна самостійно, використовуючи офіційний Портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, де мають міститися актуальні дані щодо проєктної документації та її експертизи.
Судова практика Верховного Суду щодо захисту інвесторів новобудов
Верховний Суд сформував сталу судову практику щодо захисту ошуканих інвесторів, визнавши пріоритет майнового права особи, яка повністю внесла кошти за житло. Позиції Великої Палати дозволяють захистити квартиру від повторного відчуження та зазіхань заставодержателів земельної ділянки.
Ключовим захисним механізмом для покупців є розмежування речових прав на саму земельну ділянку та на зведений на ній об’єкт будівництва, що підтверджено практикою Касаційного цивільного суду.
Ключові висновки Великої Палати та Об’єднаної палати КЦС ВС
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 суд зазначив: після виконання інвестором фінансових зобов’язань за договором він набуває майнові права, які є тотожними праву власності, і є первісним набувачем квартири. Це виключає законність будь-яких наступних перепродажів цього житла іншим особам.
Крім того, у постанові Об’єднаної палати КЦС ВС від 18.04.2022 у справі № 520/1185/16-ц закріплено принцип спеціалітету: обтяження землі не поширюється безумовно на зведені приміщення, тому заставодержатель ділянки не може автоматично виселити добросовісних власників квартир.
Якщо ж девелопер затягує введення будинку в експлуатацію, згідно з постановою Великої Палати ВС від 27.02.2019 у справі № 761/32696/13-ц, інвестор має право в судовому порядку визнати за собою майнові права на об’єкт інвестування до отримання сертифіката ДІАМ.
Потрібна професійна перевірка нерухомості перед угодою?
Купівля квартири в сумнівних житлових комплексах несе ризик повної втрати грошей і права на житло. Юристи Адвокатського бюро «ЮРКОНСАЛТ» проведуть повний аудит об’єкта, перевірять забудовника в судових реєстрах та виконавчих провадженнях і супроводять безпечне підписання договору.
Для отримання консультації звертайтесь за телефонами (050) 101-8228 або (097) 101-8228.
Часті питання щодо перевірки ЖК Ваш Добробут в Ірпені
Яке цільове призначення землі під ЖК Ваш Добробут і чому це ризик для інвестора
Земельна ділянка 3210900000:01:081:0090 має цільове призначення 02.01 (для будівництва житлового будинку, присадибна ділянка). Зведення 11-поверхового комплексу на такій землі є порушенням: ДІАМ не має законних підстав ввести об’єкт в експлуатацію без зміни цільового призначення на багатоквартирну забудову.
Чим загрожує закінчення терміну договору суперфіцію на земельну ділянку
Договір суперфіцію є єдиною підставою для забудовника законно розпоряджатися чужою земельною ділянкою. Строк суперфіцію на вул. Мечникова сплив ще в лютому 2021 року. Без нотаріального продовження та державної реєстрації забудовник втратив право користування територією, а власник може вимагати звільнення землі.
Які дозвільні документи мають бути у забудовника перед купівлею квартири у цьому ЖК
Перед укладанням будь-якої угоди необхідно вимагати: чинне речове право на землю (продовжений суперфіцій або власність), містобудівні умови та обмеження, експертний звіт проєкту, чинний дозвіл органу держархбудконтролю для класу СС2 та технічні умови на інженерні комунікації від монополістів.
Що робити якщо земельна ділянка виставлена на торги виконавчою службою
Якщо земля виставлена на аукціон приватним виконавцем, існує ризик зміни власника території та оскарження законності будівництва. Потенційному покупцю слід перевірити реєстр боржників, систему Прозорро.Продажі та утриматися від укладання попередніх договорів до закриття проваджень.
Як перевірити квартиру на предмет можливого подвійного продажу
Потрібно вимагати оригінал довідки про 100% виплату паю, первинні банківські квитанції, перевірити Реєстр речових прав, відсутність судових претензій за номером квартири та відсутність справ в Антирейдерській колегії Міністерства юстиції щодо незаконної зміни власників.