Юридичний аудит ЖК Амурський у Києві та аналіз ризиків для покупця

Яка публічна інформація доступна про ЖК «Амурський»

Житловий комплекс «Амурський» розташований у Голосіївському районі міста Києва за будівельною адресою: вулиця Михайла Максимовича (колишня назва — Онуфрія Трутенка), будинок 3. Проєкт належить до категорії значних наслідків СС3 і складається з чотирьох 25-поверхових житлових будинків, частина з яких уже введена в експлуатацію, а окремі черги зазнавали затримок у завершенні робіт.

Замовником спорудження виступає ТОВ «Будтехнології» (код ЄДРПОУ 33934750), зареєстроване за адресою будівництва, а в публічному просторі девелопмент проєкту асоціювався з брендами «Будтехнології» та компанією GEOS. Назва вулиці зазнала декомунізації, тому в реєстраційних документах зустрічаються як стара адреса (вул. Трутенка, 3), так і нові поштові адреси по вул. Михайла Максимовича та сусідній вул. Юлії Здановської (Ломоносова). Для інвестора наявність розбіжностей в адресах вимагає уважної перевірки розпоряджень місцевої влади про присвоєння поштових номерів кожній окремій секції.

Характеристики забудови та клас наслідків проєкту

Будівництво ведеться за найвищим класом відповідальності — СС3 (об’єкт значних наслідків). Згідно з частиною 1 статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», зведення об’єктів класу СС3 вимагає виключно отримання повноцінного дозволу на виконання будівельних робіт, виданого центральним органом державного архітектурно-будівельного контролю. Це є позитивним фактором, оскільки виключає схеми заниження категорії складності через подання декларацій.

Водночас багатоповерховий комплекс висотністю 25 поверхів має специфічні інженерні вимоги, які передбачають окрему перевірку ліцензій підрядних організацій на монтажні та фасадні роботи підвищеної небезпеки.

Поштові та будівельні адреси будинків комплексу

На етапі видачі первинного дозволу об’єкт фігурував як забудова на вулиці Онуфрія Трутенка, 3. Після офіційного введення черг будинкам було присвоєно адреси: вул. Ломоносова (нині вул. Юлії Здановської), 34-А, 36-В, а також вул. Михайла Максимовича, 3. При укладенні угоди купівлі-продажу або цесії необхідно чітко зіставляти будівельний номер будинку в проєкті з офіційним розпорядженням районної державної адміністрації про поштову адресу.

Які ризики оренди земельної ділянки та іпотеки треба врахувати

Земельна ділянка під житловим комплексом площею 1,5940 га має кадастровий номер 8000000000:79:364:0014 і перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київради. Цільове призначення ділянки — 02.03 («Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку»), що відповідає вимогам законодавства до житлового будівництва.

Право користування територією оформлено на підставі договору оренди між столичною владою та ТОВ «Будтехнології». Відповідно до статті 93 Земельного кодексу України, право оренди є строковим користуванням землею, тому інвестор зобов’язаний з’ясувати актуальний термін дії орендних відносин та відсутність спорів щодо їх продовження. Окрім того, публічні відомості містили запис про передачу земельної ділянки в іпотеку, що створює специфічні юридичні наслідки для покупців.

Чинність договору оренди та судова справа з військовою прокуратурою

Земельний масив під комплексом тривалий час був предметом гучного судового розгляду. Заступник Генерального прокурора — Головний військовий прокурор в інтересах Міністерства оборони України намагався визнати недійсними рішення Київради та договір оренди ділянки у справі № 910/18560/16, стверджуючи про її належність до земель оборони. Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 04.12.2018 остаточно відмовила прокуратурі у задоволенні позову, застосувавши принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній майна. Це усунуло пряму загрозу вилучення землі на користь держави.

Попри позитивне судове рішення, перед укладенням угоди обов’язково перевіряється, чи не відкривалися нові провадження за позовами органу самоврядування щодо заборгованості з орендної плати чи розірвання орендних відносин.

Наявність іпотеки на земельну ділянку та обтяження прав

Згідно зі статтею 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», будь-які іпотеки та заборони відчуження підлягають обов’язковій державній реєстрації. Якщо земля або майнові права на об’єкт будівництва перебувають в іпотеці в банку чи іншої фінансової установи, відчуження квартири без прямої згоди іпотекодержателя неможливе.

Для інвестора це означає: у разі купівлі квартири в невведеному будинку потрібно отримати офіційне підтвердження від іпотекодержателя, що саме ця квартира виведена з-під застави, або довідку про повне погашення кредитної лінії забудовника. В іншому випадку існує ризик оскарження угоди банком, як це демонструє схожий спір щодо недійсного продажу квартири.

Дозволи на будівництво та введення секцій в експлуатацію

Будівництво житлового комплексу «Амурський» здійснювалося на підставі дозволу Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 22.04.2014 за № ІУ 115141120331. Надалі замовник отримував зміни до дозволу (зокрема № ІУ 125150780447 та № ІУ 123181762103) у зв’язку з коригуванням проєктних рішень та складу черг будівництва.

Житлові будинки комплексу вводилися поетапно. На будинки № 1, 3 та 4 було видано сертифікати відповідності закінченого будівництвом об’єкта (зокрема сертифікат від 06.07.2018 № ІУ 163181870941). Проте щодо окремих секцій (зокрема будинку № 2) спостерігалися значні відтермінування фінальної здачі. Потенційному покупцю необхідно чітко розмежовувати статус кожної черги.

Перевірка статусу введення будинку в експлуатацію

Якщо квартира купується у вже введеному в експлуатацію будинку, правовідносини оформлюються класичним нотаріальним договором купівлі-продажу з реєстрацією права власності в державному реєстрі. У разі виникнення конфліктів із передачею документації від забудовника закон стоїть на боці покупця: Велика Палата Верховного Суду у справі № 344/16879/15-ц зазначила, що повна оплата вартості квартири дає інвестору законне право вимагати визнання права власності в суді за статтею 392 ЦК України, якщо девелопер затягує видачу правовстановлюючих паперів.

Якщо ж будинок ще не отримав сертифікат від ДІАМ, квартира купується як майнові права або частка у фонді фінансування будівництва. Тут ризики зростають у рази, оскільки заселення без офіційного сертифіката заборонено законом.

Підключення зовнішніх інженерних мереж та тарифи

Однією з головних прихованих проблем новобудов є затримка передачі трансформаторних підстанцій, теплопунктів та водопровідних мереж на баланс комунальних підприємств (ДТЕК Київські електромережі, Київводоканал, Київтеплоенерго). У такому випадку мешканці змушені сплачувати за електроенергію за промисловим комерційним тарифом, який суттєво перевищує тариф для побутових споживачів. Під час юридичної перевірки важливо запитувати акти виконання технічних умов на інженерні комунікації.

Перевірка компанії замовника ТОВ «Будтехнології» та підрядника

Замовником будівництва є ТОВ «Будтехнології» (код 33934750), засноване у 2006 році. Генеральним підрядником на етапі зведення комплексу виступало ТОВ «Будівельна компанія «ЗЖБК №1» (код 38979107). Оцінка корпоративного статусу цих компаній є базовим кроком для безпечного інвестування.

Юридичний стан компаній визначає, чи здатні вони виконувати свої зобов’язання перед інвесторами та обслуговувати гарантійні зобов’язання щодо якості спорудженого житла. Для глибокого аудиту бізнес-структури рекомендується проводити повноцінний due diligence компанії, що включає реєстри боржників та виконавчі провадження.

Корпоративна структура та відсутність банкрутства

За даними Єдиного державного реєстру, ТОВ «Будтехнології» має основний КВЕД 41.20 (Будівництво житлових і нежитлових будівель) та не перебуває у процедурі ліквідації, санації чи банкрутства. Серед засновників товариства зареєстровані іноземні юридичні особи («Еліксант Рісорсез ЛП», «Джмірінт Корп. Лімітед»). Інвестору варто перевіряти наявність у керівника обмежень щодо укладення договорів на значні суми згідно зі статутом компанії.

Також важливим є аналіз наявності податкових застав та відкритих виконавчих проваджень в Автоматизованій системі виконавчих проваджень (АСВП). Якщо на рахунки чи майно замовника накладено арешт, нотаріальне посвідчення прав власності може бути заблоковане.

Взаємовідносини девелопера та фінансової компанії

Залучення коштів для зведення ЖК здійснювалося за участю холдингу Будтехнології, девелопера GEOS та відповідного фонду фінансування будівництва виду «А». Інвестор, який розраховується за об’єкт, захищений судовою практикою: Велика Палата Верховного Суду у справі № 359/5719/17 постановила, що повний розрахунок інвестора автоматично трансформує його вимоги у первинне речове право власності, унеможливлюючи повторний продаж житла іншим покупцям або відчуження третім особам.

Зразок заяви про надання згоди на відступлення майнових прав (цесію)

Чек-ліст для інвестора перед укладенням угоди по ЖК «Амурський»

Перед тим як підписувати договір і перераховувати гроші за квартиру в ЖК «Амурський», інвестор повинен пройти обов’язковий юридичний алгоритм контролю. Щоб захистити власні кошти, необхідно детально розуміти всі етапи угоди з нерухомістю та не погоджуватися на спрощені форми розрахунків без надання первинних фінансових документів.

Юристи «ЮРКОНСАЛТ» сформували практичний перелік дій, який зводить юридичні загрози до нуля.

Документи, які вимагаються від продавця або забудовника

При підготовці до правочину обов’язково вимагайте наступні матеріали:

• Оригінал довідки про 100% оплату вартості квартири (у разі придбання за переуступкою прав від першого інвестора).
• Письмову згоду замовника будівництва або управителя фонду фінансування на укладення договору цесії.
• Витяг з Державного реєстру речових прав, що підтверджує відсутність арештів на нерухоме майно та права на землю.
• Технічний паспорт БТІ для звірки проєктної та фактичної площі помешкання (щоб уникнути несподіваних доплат за зайві метри).
• Довідку про відсутність заборгованості за житлово-комунальні послуги, якщо будинок уже зданий в експлуатацію.

Договірні нюанси та приховані платежі

Зверніть увагу на умови договору про комісію за переуступку прав. Деякі девелопери вимагають від 2% до 5% від вартості об’єкта лише за погодження зміни сторони в договорі. Крім того, перевірте пункт про граничні терміни оформлення основного права власності та відповідальність сторони, що продає житло, у разі затримки подання документів нотаріусу. У разі спорів щодо скасування угод чи протиправних вимог дієвий судовий захист підтверджує справа про захист права власності на нерухомість.