Порядок передачи земель из государственной в коммунальную собственность

Порядок передачи земель из государственной в коммунальную собственность является ключевым механизмом земельной децентрализации, который позволяет территориальным громадам реально распоряжаться ресурсами на своей территории. Процедура регулируется статьей 117 Земельного кодекса Украины и предусматривает переход права собственности на основании решений уполномоченных органов и актов приема-передачи.

Для громады это не просто формальность, а возможность привлекать инвестиции, развивать инфраструктуру и наполнять местный бюджет. Однако процесс имеет строгие ограничения: от обязательной инвентаризации до запрета передачи земель обороны или объектов государственной недвижимости. Понимание алгоритмов действий для разных типов участков позволяет избежать многолетних судебных споров с прокуратурой.

Правовые основания передачи земель по статье 117 ЗКУ

Передача земельных участков между государством и громадой происходит на основании решений органов исполнительной власти или местного самоуправления согласно статье 117 Земельного кодекса Украины. Эта норма определяет полномочия сторон и необходимость документального подтверждения каждого шага, обеспечивая легитимность смены собственника.

С момента вступления в силу закона о децентрализации большинство земель за пределами населенных пунктов автоматически считаются коммунальной собственностью. Однако для фактического распоряжения ими необходимо завершить процедуру оформления, что касается и сельскохозяйственных угодий, и земель запаса. Важно понимать, что право собственности не возникает автоматически — оно требует активных действий совета: инициирования, принятия решения и регистрации.

Згідно з ч. 1 ст. 117 Земельного кодексу України: «Передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність чи земельних ділянок комунальної власності у державну власність здійснюється за рішеннями відповідних органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування...»

Без внесения данных в Реестр вещных прав земля юридически остается государственной. Это блокирует любые коммерческие операции, включая аренду или продажу прав на аукционах. Поэтому завершение регистрационных действий является финальным и критически важным этапом процедуры.

Кто распоряжается землями во время процедуры передачи

Субъектами распоряжения землями в процессе передачи выступают Главные управления Держгеокадастру (от имени государства) и сельские, поселковые или городские советы (от имени громад). Каждая сторона имеет четко определенную роль: государство отказывается от права в пользу громады, а громада официально соглашается принять этот актив на свой баланс.

В решении о передаче обязательно указываются технические характеристики участка: кадастровый номер, место расположения, площадь и целевое назначение. Любая ошибка в этих данных приведет к остановке процесса регистратором. Оценивая права территориальных громад на землю, стоит учитывать, что громада несет полную ответственность за целевое использование полученных массивов.

Особое внимание следует уделить обременениям. Если земля находится в аренде, громада должна проверить договор, поскольку она автоматически становится новым арендодателем. Для полного понимания статуса таких территорий полезно изучить правовой режим земель запаса, которые чаще всего становятся объектом передачи.

Алгоритм передачи уже сформированных земельных участков

Если земельные участки уже сформированы и зарегистрированы в Государственном земельном кадастре (ДЗК), процедура передачи упрощена и не требует разработки новых проектов землеустройства. Весь процесс базируется на административном взаимодействии между местным советом и территориальным органом Держгеокадастру.

Первым шагом громада обращается в ГУ Держгеокадастру с ходатайством о передаче конкретных участков. На основании этого издается приказ, который является основанием для рассмотрения вопроса на сессии совета. После подписания акта приема-передачи громада становится полноправным собственником. Важно помнить о непрерывности земельных отношений: смена собственника не аннулирует права арендаторов или лиц, которые начали оформление документов.

Касаційний адміністративний суд у справі №160/5982/19 від 26.10.2021 зазначив: «Зміна власника землі в порядку статті 117 ЗК України не анулює законні очікування осіб, які розпочали процедуру відведення ділянок.»

Государство может оспорить передачу земель громаде, если на них есть памятники археологии. Также мы помогали клиентам в ситуациях, где признание права собственности на земельный участок через суд было единственным способом исправить ошибки предыдущих распорядителей.

Передача несформированных земель и земель без регистрации в ДЗК

Для земель, которые не имеют кадастровых номеров или не внесены в электронную базу ДЗК, процедура передачи начинается с этапа формирования объектов. Это более сложный процесс, поскольку он требует разработки технической документации по инвентаризации земель, которая может финансироваться как из местного бюджета, так и за счет средств инвесторов.

Алгоритм предусматривает определение приоритетных массивов, принятие решения советом об инициировании передачи и проведение инвентаризации Держгеокадастру. Только после присвоения кадастровых номеров издается приказ о передаче. Такая поэтапная инвентаризация по частям территории является более гибким и быстрым вариантом, чем попытка охватить всю громаду сразу.

Важно учитывать, что при передаче сельскохозяйственных земель автоматически передаются и мелиоративные сети, расположенные на них. Это обязательно должно быть зафиксировано в инвентаризационных планах, чтобы громада могла эффективно управлять водной инфраструктурой.

Инвентаризация старых документов как предпосылка передачи

Критическим этапом подготовки к передаче земель является проверка документов, выданных до 2013 года, таких как «жолто-красные» государственные акты или старые договоры аренды. Если данные об этих участках отсутствуют в электронном кадастре, они считаются юридически «невидимыми» для автоматических процедур децентрализации.

Громада должна провести аудит архивных решений советов и установить фактическое местоположение таких участков. Если земля была предоставлена в постоянное пользование гражданину до 2013 года, она не считается «свободной» и не может быть передана громаде как свободный массив по ст. 117 ЗКУ. Для детального разбора процесса оцифровки архивов рекомендуем изучить, как проводится инвентаризация документации на землю до 2013 года.

В нашей практике был кейс, когда громада обнаружила массив земель, на которые существовали старые акты, но данные в ДЗК отсутствовали. Только после оцифровки архивных данных и внесения сведений в кадастр удалось законно завершить процедуру передачи собственности громаде.

Какие земли не подлежат передаче территориальным громадам

Закон устанавливает четкий перечень исключений, которые государство оставляет за собой для обеспечения безопасности, функционирования органов власти и сохранения культурного наследия. Передача таких земель громаде является незаконной и может быть отменена судом даже через несколько лет после регистрации.

К землям, не подлежащим передаче, относятся участки под государственными объектами недвижимости, земли обороны, природно-заповедного фонда и территории, содержащие памятники археологии. Случайная инвентаризация таких земель громадой без согласия соответствующих министерств приводит к искам от прокуратуры.

Велика Палата Верховного Суду у справі №117757951 від 11.03.2024 зазначила: автоматична передача земель не може порушувати особливий статус об'єктів археологічної спадщини, які мають залишатися у державній власності.

Также строго запрещено самовольно инвентаризировать земли обороны. Велика Палата ВС по делу №924/174/18 подтвердила, что без согласия Минобороны такие действия громады являются противоправными. Если возникает судебный спор о разделе земли или границ с государственными активами, важно иметь основательную доказательную базу.

Инвентаризация как этап формирования земельных участков

Инвентаризация земель государственной собственности является обязательным этапом для участков, не имеющих кадастровых номеров. Это процесс установления границ, размеров и правового статуса объектов землеустройства для внесения данных в Государственный земельный кадастр. Без формирования участка передача права собственности по статье 117 ЗКУ невозможна.

Согласно нормам закона, инвентаризация позволяет выявить земли, используемые нерационально или вообще не состоящие на учете. Для громад это шанс найти «скрытые» ресурсы. Если ОТГ обнаружила массив земель запаса без номера, она может самостоятельно выступить заказчиком работ, чтобы ускорить процесс.

Згідно зі ст. 35 Закону України «Про землеустрій»: «Інвентаризація земель проводиться з метою встановлення місця розташування об'єктів землеустрою, їх меж, розмірів, правового статусу...»

Важно помнить, что акт приема-передачи должен быть подписан в течение установленного срока после выхода приказа. Любое затягивание может стать основанием для признания процедуры незавершенной в судебном порядке, что снова вернет землю в ведение государства.