Как провести учредительные собрания ОСМД по закону

Учредительные собрания ОСМД — это единственный законный механизм превратить инициативу жителей в официальное юридическое лицо. Процедура создания кардинально отличается от обычных текущих собраний: здесь действуют более жесткие требования к кворуму, срокам опроса и оформлению первого протокола.

Чаще всего регистраторы отказывают в создании объединения из-за технических ошибок: неправильно подсчитанные доли площади, игнорирование нежилых помещений или пропуск 45-дневного срока. Поэтому легитимность всего процесса зависит от того, насколько точно инициативная группа соблюла процедуру нулевого цикла.

Понятие и ключевые особенности ОСМД

Перед тем как организовывать собрания, важно четко понимать правовую природу объединения. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСМД — это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и нежилых помещений для содействия использованию их собственного имущества, а также для управления, содержания и совместного использования общего имущества. Эта же норма дублируется в ч. 1 ст. 385 Гражданского кодекса Украины, которая закрепляет базовое право жителей на самостоятельное управление своей недвижимостью.

Основной особенностью объединения является его некоммерческий характер. Согласно закону, оно создается как неприбыльная организация и не имеет целью получение прибыли для ее распределения между совладельцами. Все полученные средства направляются исключительно на содержание дома. Для подтверждения этого статуса вновь созданное объединение должно быть внесено в Реестр неприбыльных учреждений и организаций ГНС, иначе оно автоматически окажется на общей системе налогообложения.

Законодательство устанавливает строгие территориальные границы: в одном многоквартирном доме может быть создано только одно объединение. Это означает, что инициативные группы из разных подъездов или секций не могут зарегистрировать отдельные юридические лица для своих частей здания, если оно является единым целостным объектом. Однако закон позволяет собственникам нескольких домов, имеющих общую территорию или инфраструктуру, создать одно общее объединение или впоследствии рассмотреть создание ассоциации ОСМД для оптимизации расходов.

Когда можно проводить учредительные собрания ОСМД в новостройке

Проведение учредительных собраний в новопостроенном доме имеет свою специфику. Закон позволяет инициировать этот процесс только после того, как право собственности на более чем 50 процентов площади квартир и нежилых помещений официально зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. До достижения этого юридического порога любые собрания инвесторов не будут иметь законной силы.

Часто возникает ситуация, когда застройщик уже продал большинство квартир, но акты приема-передачи подписали и зарегистрировали право собственности лишь часть жителей. Если суммарная площадь квартир с зарегистрированным правом собственности составляет меньше половины от общей площади дома, государственный регистратор откажет в создании юридического лица. С точки зрения закона, этих покупателей еще не существует как полноценных совладельцев.

Кроме того, дом обязательно должен быть введен в эксплуатацию и получить официальный почтовый адрес. Пытаться создать объединение на этапе строительства, например, для борьбы с недобросовестным застройщиком, юридически невозможно, поскольку недостроенный объект еще не приобрел правового статуса многоквартирного дома.

Кто имеет право голосовать за создание ОСМД

Участвовать в голосовании и принимать судьбоносные решения могут исключительно законные собственники квартир и нежилых помещений, сведения о которых внесены в государственный реестр. Арендаторы, родственники собственников без права собственности или лица, которые просто зарегистрированы по адресу, не имеют права голоса без надлежащим образом оформленной доверенности.

Если квартира в доме не приватизирована, она остается в собственности территориальной общины. В таком случае уведомление о собраниях инициативная группа должна направлять не непосредственным жителям, а в соответствующий департамент жилищного хозяйства местного совета, который должен делегировать своего официального представителя с доверенностью.

Отдельная ситуация возникает с ипотечным имуществом. Поскольку собственником квартиры, находящейся в ипотеке, является сам заемщик, а не финансовое учреждение, он голосует самостоятельно. Никакого согласия банка или другого кредитора на создание объединения закон не требует.

Как голосуют за детей-собственников

Если собственником недвижимости или ее доли является малолетний ребенок в возрасте до 14 лет, от его имени голосуют родители или опекуны. Родители выступают как законные представители без дополнительных доверенностей.

Згідно з ч. 1 ст. 242 Цивільного кодексу України: «Батьки (усиновлювачі) є законними представниками своїх малолітніх та неповнолітніх дітей.»

Однако, если совладельцу уже исполнилось от 14 до 18 лет, действует другой порядок. Такое несовершеннолетнее лицо подписывает лист опроса самостоятельно, но рядом обязательно должна быть письменная подпись родителей, которая удостоверяет их согласие на совершение этого юридического действия.

Голосование при общей собственности

Когда квартира принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности (например, по 1/2 каждому), каждый совладелец заполняет отдельный лист опроса пропорционально своей доле площади. Если же собственность является общей совместной (без выделения конкретных долей), принимается единое общее решение, и разделить голоса «за» и «против» между собственниками невозможно.

На практике часто случается ситуация, когда во время собрания один из супругов голосует от имени другого без письменной доверенности, считая, что общего брака достаточно. Однако при отсутствии официального уполномочия такой голос является недействительным и не учитывается при подсчете. В то же время, если после исключения площади этой квартиры общее количество голосов все равно превышает необходимый минимум, решение учредительных собраний остается действительным.

Что обязательно должен содержать Протокол учредительных собраний

Протокол учредительных собраний — это главный документ, на основании которого государственный регистратор вносит запись о создании нового юридического лица в реестр. Он должен содержать четыре обязательных решения: избрание председателя и секретаря собрания, создание объединения и утверждение его названия, утверждение устава, а также избрание членов правления и ревизионной комиссии. Отсутствие хотя бы одного из этих пунктов сделает регистрацию невозможной.

Инициативные группы часто допускают ошибку, забывая включить в повестку дня технические вопросы, такие как избрание счетной комиссии. Из-за этого результаты голосования становятся юридически уязвимыми, и недовольные жители получают возможность обжаловать их в судебном порядке. Сам протокол обязательно должен быть прошит, пронумерован и подписан председателем и секретарем собрания.

Обратите внимание, что подписи на первом протоколе для государственного регистратора не требуют обязательного нотариального удостоверения, если только такой порядок прямо не прописан в проекте утвержденного устава вашего объединения.

Кто может быть председателем собрания

Многие считают, что председателем учредительных собраний может быть исключительно один из жителей дома. Однако закон не содержит таких жестких ограничений, что позволяет привлекать к проведению собраний сторонних специалистов для обеспечения процедурной чистоты.

Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда по делу №911/1350/23 отметил, что действующее законодательство об ОСМД не содержит запрета избирать в состав правления или председателем учредительных собраний лицо, которое не является совладельцем дома.

Это позволяет инициативной группе избрать председателем собрания или правления профессионального юриста или управляющего. Такой шаг особенно актуален для новостроек, где жители еще не знают друг друга, а правильное оформление первых документов требует высокой квалификации.

Запрет на обжалование собственного решения

Иногда после проведения собрания некоторые совладельцы под влиянием эмоций или соседских споров меняют свое мнение и пытаются обжаловать создание объединения. Однако закон защищает ОСМД от такого непоследовательного поведения жителей с помощью принципа эстоппель (запрета противоречивого поведения).

Велика Палата Верховного Суду у справі №910/5179/20 від 01.02.2022 зазначила: «співвласник, який голосував «за» або не заперечував проти прийняття рішення на зборах, не має права згодом оскаржувати його дійсність у суді.»

Эта правовая позиция чрезвычайно важна для стабильности работы вновь созданных объединений. Она делает невозможными ситуации, когда лицо сначала поддерживает инициативу, а затем пытается заблокировать деятельность юридического лица через судебные иски.

Судебная практика относительно процедурных ошибок при создании ОСМД

Многие инициативные группы опасаются, что любая мелкая ошибка при оформлении протокола или проведении письменного опроса может стать поводом для ликвидации объединения через суд. Однако современная судебная практика Верховного Суда стоит на защите интересов большинства совладельцев, предотвращая злоупотребления со стороны отдельных несогласных жителей.

Главный правовой вывод сформулирован в Постанове КГС ВС від 16.08.2023 у справі № 904/1711/22. Суд отметил, что ОСМД является некоммерческим объединением обычных граждан, которые, как правило, не пользуются профессиональной юридической помощью при организации собраний. Поэтому незначительные процедурные ошибки в организации и проведении собраний не должны служить безусловным основанием для отмены решений ОСМД, если эти решения поддержаны реальным большинством совладельцев и не нарушают их фундаментальных прав.

Эту позицию подтверждают и другие решения высшей судебной инстанции. В частности, в Постанові КГС ВС від 05.02.2025 у справі № 924/1270/23 суд подчеркнул, что для отмены решений собрания истец должен доказать факт реального нарушения его конкретных прав. Если процедурные недостатки (например, технические погрешности в подсчете площадей или отсутствие дополнительных журналов учета листов опроса) не повлияли на результаты голосования, оснований для признания решений недействительными нет.

Аналогичный подход применен в Постанові КГС ВС від 30.07.2025 у справі № 908/1117/24, где суд признал надлежащим уведомлением отправку рекомендованного письма, даже если оно вернулось адресату. Суды должны искать баланс интересов всех совладельцев и воздерживаться от излишнего вмешательства в деятельность ОСМД. Проводя анализ судебной практики по спорам относительно недвижимости, наши специалисты часто используют эти прецеденты для защиты вновь созданных объединений.

Также важным является вывод по делу № 925/1351/24 (Постанова от 14.01.2026), где суд отметил, что несоблюдение процедуры письменного уведомления не является основанием для отмены решений, если совладелец фактически узнал о собрании, пришел на него и проголосовал. Кроме того, в Постанові КГС ВС від 18.06.2025 у справі № 906/786/24 подтверждено, что мелкие погрешности в оформлении голосов не отменяют решения собрания, если суммарный кворум подтвержден. Когда возникает сложный судебный спор относительно недвижимости, правильное применение этих позиций Верховного Суда помогает сохранить легитимность объединения. Если вы хотите подробно ознакомиться с процедурой обжалования решений собрания в суде, рекомендуем прочитать наш материал о признании недействительным решения ОСМД.

Сколько длится письменный опрос на учредительных собраниях

Письменный опрос во время создания объединения проводится в течение не более 45 календарных дней со дня проведения учредительных собраний. Это важное отличие от обычных собраний действующего объединения, где действуют другие сроки и правила проведения общих собраний ОСМД.

Згідно з ч. 11 ст. 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»: «Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано встановленої... кількості голосів «за» або «проти», проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували.»

Этот 45-дневный срок является пресекательным. Если из-за отпусков, отсутствия жителей или медленной работы инициативной группы подписи собирали хотя бы на день дольше, государственный регистратор откажет в принятии документов. В таком случае всю процедуру придется начинать сначала: снова создавать инициативную группу, за 14 дней рассылать уведомления и проводить новые собрания.

Требования к доверенности на голосование

Если собственник квартиры или нежилого помещения не может лично участвовать в собрании, он имеет право делегировать свои полномочия представителю. Велика Палата Верховного Суду у справі № 910/5179/20 зазначила, що оскільки рішення зборів співвласників оформлюються протоколом у письмовій формі, то і довіреність на участь у таких зборах має бути письмовою. При цьому закон не вимагає обов’язкового нотаріального посвідчення такої довіреності.

Для подтверждения полномочий достаточно простой письменной формы доверенности с подписью собственника. Это значительно упрощает процесс сбора голосов, особенно когда собственники находятся в других городах или за границей и не могут приехать лично.

Подсчет голосов по площади

На этапе создания объединения каждый совладелец имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади его помещения в общей площади всех квартир и нежилых помещений дома. Понимание этой доли важно и для определения ответственности за общее имущество, включая придомовую территорию многоквартирного дома и правовой порядок установки спутниковых антенн на крышах.

Например, если один из собственников владеет большим офисным помещением на первом этаже, занимающим 30% площади дома, его голос будет очень весомым. Однако он не сможет самостоятельно заблокировать создание ОСМД, если другие совладельцы, которые в совокупности владеют более чем 50% площади дома, проголосуют «за».