Более 9,6 миллиона объектов недвижимости в Украине до сих пор учитываются исключительно в старых бумажных регистрационных книгах БТИ, поскольку право на них возникло до 1 января 2013 года. Из-за полномасштабной войны, разрушения зданий и временной оккупации доступ к архивам БТИ во многих громадах полностью утрачен. Законопроект 11440 призван решить эту проблему и ввести действенный механизм внесения сведений о имуществе в электронную базу без обязательных бумажных запросов, что открывает путь к получению выплат за уничтоженное жилье. Ниже адвокаты Адвокатского бюро «ЮРКОНСАЛТ» подробно разбирают, как работает новая процедура, какие документы необходимы и почему устанавливается временный запрет на отчуждение.
Главные факты о законопроекте 11440 и процедуре регистрации прав БТИ
- Около 9,6 миллиона объектов недвижимости в Украине до сих пор зарегистрированы только в бумажных регистрационных книгах БТИ и отсутствуют в электронном реестре.
- Законопроект 11440 позволяет регистраторам и нотариусам вносить права в электронную базу без направления запросов в архивы БТИ в зоне боевых действий или оккупации.
- Обязательным условием внесения сведений является наличие оригинала правоустанавливающего документа с действующим штампом или отметкой органа БТИ.
- Одновременно с регистрацией права накладывается запрет на отчуждение объекта на период действия военного положения и один год после его завершения.
- Временный запрет на отчуждение не препятствует получению жилищного сертификата или компенсации по государственной программе єВідновлення в случае уничтожения жилья.
- Внесение сведений о праве собственности, зарегистрированном до 1 января 2013 года, полностью освобождено от уплаты административного сбора.
- Обременение сохраняет свою силу при наследовании и переходит к правопреемникам без блокирования оформления свидетельства о праве на наследство.
Содержание:
Что изменяет законопроект 11440 для собственников жилья с документами до 2013 года
Законопроект 11440 устанавливает возможность внесения прав на недвижимость в Государственный реестр вещных прав без получения ответов на запросы из архивов БТИ, если такие архивы уничтожены или расположены на территории активных боевых действий или временной оккупации. Регистратор осуществляет действие на основании имеющихся бумажных оригиналов.
Відповідно до частини 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права, приобретенные до 1 января 2013 года, признаются государством действительными, если они были оформлены по законодательству, действовавшему на момент их возникновения. Однако на практике отсутствие электронной записи блокировало любые публичные услуги, поскольку регистратор был обязан направлять бумажный запрос в соответствующее бюро технической инвентаризации.
Согласно нормам, которые вводит проєкт Закону України № 11440 (статья 31-9), если территория находится в зоне боевых действий или оккупации, регистратор больше не ожидает ответа от БТИ. Это устраняет многомесячные остановки рассмотрения заявлений и позволяет подтвердить законный статус жилья непосредственно по правоустанавливающему документу с отметкой бюро.
Юридическая сила бумажных штампов БТИ в судебной практике
Верховний Суд неоднократно подчеркивал, что права собственности, возникшие до создания электронной системы, не требуют повторного установления. В частности, в постановлении Касаційного цивільного суду от 15 октября 2020 года по делу № 623/214/17 суд подчеркнул, что наличие штампа или отметки БТИ на договоре или свидетельстве имеет полную доказательную силу и действует непрерывно.
Кроме того, в постановлении Касаційного адміністративного суду от 27 мая 2024 года по делу № 320/9465/21 указано, что субъект регистрации не имеет права требовать от заявителя справок или документов, не предусмотренных специальным законом для объектов, построенных до 2013 года. Это исключает необоснованное затягивание процедуры или произвольные отказы чиновников.
Чем может помочь адвокатское бюро ЮРКОНСАЛТ по недвижимости и оформлению прав на имущество
- Юридический анализ правоустанавливающих документов, выданных до 1 января 2013 года
- Юридическое сопровождение внесения сведений в реестр через ЦНАП и нотариусов
- Снятие обременений и временного запрета на отчуждение недвижимого имущества в судебном порядке
- Судебное установление фактов принадлежности права собственности при отсутствии архивов БТИ
- Защита от неправомерных регистрационных действий, рейдерства и незаконных арестов имущества
- Сопровождение подачи заявлений и разблокирование выплат по государственной программе єВідновлення
Какие требования предъявляются к документам для внесения данных по специальной процедуре
Для внесения сведений о праве собственности по специальному порядку заявитель обязан предоставить оригинал правоустанавливающего документа, на котором проставлен штамп регистрации БТИ, номер реестровой книги и дату записи. Одного лишь нотариального удостоверения договора без штампа БТИ недостаточно для применения упрощенного механизма.
Ключевым условием применения положений, которые предусматривает законопроект 11440, является сохранение целостности документа, который подтверждает приобретение права: договора купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство или свидетельства о праве собственности, выданного органом местного самоуправления. На обратной стороне или в приложениях обязательно должен содержаться четкий регистрационный надпись органа БТИ.
Административный сбор за первичное перенесение сведений о праве собственности, приобретенном до 2013 года, согласно законодательству не взимается. Подать документы можно по принципу экстерриториальности в пределах подконтрольной территории через нотариуса, ЦНАП или воспользовавшись сервисом Державна реєстрація прав на нерухоме майно на порталі Дія.
Обязательный перечень бумаг для подачи регистратору
Перед обращением к регистратору подготовьте пакет документов, в который входят:
- Оригинал правоустанавливающего документа со штампом или регистрационной надписью БТИ;
- Технический паспорт на квартиру или жилой дом;
- Паспорт гражданина Украины и регистрационный номер учетной карточки плательщика налогов (РНОКПП);
- Доверенность с нотариальным удостоверением полномочий, если обращение осуществляет представитель собственника.
В случае сомнений относительно правильности оформления или наличия записей рекомендуем своевременно ознакомиться с тем, как проводится державна реєстрація речових прав на нерухоме майно в соответствии с установленными законом стандартами.
Пошаговый порядок действий собственника для внесения имущества в реестр без БТИ
- Шаг 1. Найдите оригинал правоустанавливающего документа и проверьте наличие штампа регистрации или отметки БТИ с номером книги и записи.
- Шаг 2. Подготовьте паспорт, карточку плательщика налогов (РНОКПП) и действующий технический паспорт на объект недвижимости.
- Шаг 3. Обратитесь к любому ЦНАП или частному/государственному нотариусу на подконтрольной территории Украины согласно принципу экстерриториальности.
- Шаг 4. Заполните официальное заявление о проведении регистрационных действий при отсутствии доступа к архивам БТИ в соответствии с положениями законопроекта № 11440.
- Шаг 5. Получите выписку из реестра о регистрации права собственности с одновременным внесением сведений об обременении (запрете на отчуждение).
- Шаг 6. Подайте сформированные сведения через ДИЮ в комиссию єВідновлення для начисления компенсации или получения жилищного сертификата.
Почему накладывается запрет на отчуждение недвижимости и когда его можно отменить
Запрет на отчуждение недвижимости накладывается одновременно с внесением записи в электронный реестр как специальная мера против мошенничества и рейдерства. Это ограничение действует в течение всего периода военного положения и одного года после его прекращения или отмены.
Стаття 31-9 законопроєкту № 11440 чітко визначає правові наслідки такого обтяження. Собственник сохраняет за собой право владения и пользования имуществом, однако ему запрещается совершать сделки в отношении его отчуждения: продавать, дарить, обменивать или передавать в ипотеку. Также на объект не может быть обращено взыскание по исполнительным документам кредиторов.
Если имущество переходит по наследству, запрет не препятствует открытию и оформлению наследственного дела: нотариус выдает наследнику свидетельство о праве на наследство, однако обременение автоматически сохраняет силу и переходит к новому владельцу до истечения установленного законом срока.
Основания для досрочного снятия запрета на отчуждение
Законодатель предусмотрел исчерпывающие случаи, когда установленное обременение может быть прекращено досрочно:
- На основании решения суда, которым подтверждена законность возникновения права собственности и отсутствие споров;
- После официального исключения соответствующего населенного пункта из перечня территорий, где доступ к архивам БТИ считается утраченным или заблокированным;
- В случае регистрации прекращения права собственности в связи с полным уничтожением объекта недвижимости.
Судебная практика по делам о защите собственности показывает, что своевременное обжалование неправомерных обременений или регистрационных действий является ключевым способом защиты активов. Показательным в этом контексте является справа про незаконну реєстрацію права за ПУМБ, где адвокаты добились полного восстановления имущественных прав клиента.
Как внести данные в электронный реестр для выплат через єВідновлення
Внесение записи в электронный реестр является прямым требованием для начисления средств или предоставления жилищного сертификата по программе єВідновлення. Наложенный запрет на отчуждение не блокирует получение помощи, поскольку уничтожение имущества предполагает его официальное выбытие из оборота.
Відповідно до частини 3 статті 4 Закону України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій…», право на компенсацию имеют исключительно те граждане, чьи права зарегистрированы в электронной системе. Если жилье уничтожено, а БТИ оказалось на временно оккупированной территории, алгоритм законопроекта № 11440 становится спасательным кругом.
После актуализации данных в реестре право собственности прекращается на основании акта обследования комиссии и заявления собственника об уничтожении объекта, после чего формируется жилищный сертификат или перечисляется денежная помощь на текущий счет.
Порядок взаимодействия с комиссиями и сервисом ДІЯ
Чтобы получить компенсацию после регистрации, следует воспользоваться услугой Компенсація за пошкоджене або знищене майно (єВідновлення). Данные подтягиваются автоматически из реестра вещных прав, что исключает необходимость собирать дополнительные бумажные справки о составе семьи или разрешительные письма от ликвидированных коммунальных предприятий.
В сложных ситуациях, когда органы власти или банки ставят под сомнение легитимность прав, необходима судебная защита. Опыт адвокатов в спорах по жилищным объектам подтверждает справа про скасування реєстрації квартири за банком, в рамках которой суд признал неправомерность действий финансового учреждения и вернул имущество первоначальному владельцу.
Образец заявления о внесении сведений о праве собственности, приобретенном до 2013 года
Образец заявления о внесении сведений о праве собственности, приобретенном до 2013 года
До державного реєстратора / нотаріуса
[Назва органу державної реєстрації / ЦНАП / ПІБ приватного нотаріуса]
Заявник (власник): [ПІБ повністю]
РНОКПП: [номер]
Паспортні дані: [серія, номер або ID-картка, ким і коли виданий]
Адреса зареєстрованого місця проживання: [індекс, область, місто, вулиця, будинок, квартира]
Контактний телефон: [номер]
Електронна пошта: [адреса]
ЗАЯВА
про державну реєстрацію прав та їх обтяжень
(щодо внесення відомостей про право власності, набуте до 1 січня 2013 року)
Прошу провести державну реєстрацію права приватної власності на об’єкт нерухомого майна за відсутності доступу до матеріалів підприємства БТІ відповідно до законодавства України.
Відомості про об’єкт нерухомого майна:
1. Тип об'єкта: [квартира / житловий будинок / садиба]
2. Адреса місцезнаходження: [область, район, населений пункт, вулиця, номер будинку, квартири]
3. Загальна площа: [значення в кв. м], житлова площа: [значення в кв. м]
4. Технічний опис: [відповідно до технічного паспорта]
Відомості про підставу набуття права власності:
Право власності на об'єкт нерухомого майна набуто мною до 01.01.2013 року та зареєстровано в Бюро технічної інвентаризації (БТІ), що підтверджується доданими документами.
До заяви додаються:
1. Оригінал документа, що підтверджує виникнення права власності: [назва документа, наприклад: Договір купівлі-продажу / Свідоцтво про право власності / Свідоцтво про право на спадщину № __ від __.__.____ р.], із відміткою (штампом) про державну реєстрацію БТІ від __.__.____ р. (реєстровий номер книги: ____, номер запису: ____).
2. Технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна від __.__.____ р.
3. Копія паспорта громадянина України та реєстраційного номера облікової картки платника податків (РНОКПП).
Повідомлений(а) про те, що відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» одночасно з реєстрацією права власності підлягає обов'язковій реєстрації обтяження такого права (заборона відчуження) на період дії воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення або скасування.
[Дата подання заяви] [Особистий підпис] / [ПІБ заявника]
Как решить проблему, если на документах отсутствует штамп БТИ
Если на договоре или свидетельстве вообще нет отметки БТИ или первичные документы полностью утрачены, применить административный механизм невозможно, поскольку регистратор вынесет решение об отказе. В такой ситуации подтверждение юридического факта принадлежности жилья осуществляется через судебную процедуру.
Проблема отсутствия штампов часто возникает из-за того, что после нотариального удостоверения сделки в 2000-х годах граждане не передавали документы для внесения в книги бюро инвентаризации. Ухвалою от 5 березня 2026 року у справі № 204/6918/24 Касаційний цивільний суд Верховного Суду передав аналогічне питання до Великої Палати Верховного Суду для напрацювання уніфікованого правового висновку щодо захисту прав власників в умовах знищених архівів БТІ.
Обращение в суд позволяет установить принадлежность имущества на основании совокупности косвенных доказательств: квитанций об оплате коммунальных услуг, налоговых уведомлений-решений, договоров с поставщиками энергии, архивных выписок нотариуса и свидетельств соседей.
Защита собственности от неправомерных регистрационных действий третьих лиц
Отсутствие электронной записи нередко создает условия для попыток незаконного завладения имуществом со стороны третьих лиц или финкомпаний. Юристы бюро обладают значительным опытом борьбы с подобными рейдерскими схемами, что доказывает успешная справа про скасування реєстрації за Дніпрофінансгруп, в рамках которой были отменены фиктивные переоформления и возвращен частный дом домовладению.
Если вы столкнулись с отказом регистратора или обнаружили посторонние регистрационные записи по вашему объекту, не затягивайте с консультацией юриста для своевременного наложения судебного запрета и подготовки иска.
Нужна помощь в защите права на недвижимость или во внесении данных в реестр?
Если ваши документы БТИ оформлены до 2013 года, а архив оказался в зоне активных боевых действий или под оккупацией, регистрационные органы могут создать искусственные бюрократические препятствия. Адвокаты бюро «ЮРКОНСАЛТ» помогут провести юридический аудит ваших правоустанавливающих документов, подготовить заявления для регистратора и обеспечить юридическое сопровождение участия в программе государственной компенсации.
Для получения консультации обращайтесь по номерам (050) 101-8228 или (097) 101-8228.
Часто задаваемые вопросы о законопроекте 11440 и регистрации имущества БТИ
Является ли обязательным внесение имущества в электронный реестр, если оно не повреждено
Нет, законодательство Украины не обязывает собственников срочно оцифровывать документы БТИ, если жилье сохранено и отчуждение не планируется. Бумажные правоустанавливающие документы, оформленные до 1 января 2013 года, имеют полную юридическую силу, однако внесение данных в электронную базу необходимо для получения государственной помощи или совершения нотариальных действий.
Можно ли продать или подарить квартиру сразу после регистрации без участия БТИ
Нет, упрощенный механизм по законопроекту № 11440 предусматривает автоматическое внесение запрета на отчуждение недвижимости на период военного положения и один год после его завершения. Чтобы свободно заключить договор купли-продажи или дарения, собственнику необходимо отменить обременение через суд или получить справку от БТИ, если к архиву появится доступ.
Помешает ли наложенный запрет на отчуждение получить средства по программе єВідновлення
Нет, наложенное обременение не препятствует получению государственной выплаты или сертификата. Законодательством предусмотрено прямое исключение: государственная регистрация прекращения права собственности в связи с уничтожением объекта недвижимости разрешена даже при наличии временного запрета на отчуждение.
Какие документы необходимо предъявить государственному регистратору или нотариусу
Нужно предоставить оригинал документа о праве собственности со штампом и регистрационной надписью БТИ (договор, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство), действующий технический паспорт, паспорт гражданина Украины и индивидуальный налоговый номер (РНОКПП).
Сколько составляет административный сбор за внесение прав, приобретенных до 2013 года
Услуга полностью бесплатна. Согласно положениям Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», административный сбор за первичное внесение сведений о праве собственности, возникшем до 1 января 2013 года, не уплачивается.
Прочитати на: мові