Технический паспорт на недвижимость и порядок инвентаризации

Технический паспорт на недвижимость является важным информационным документом, который содержит подробные характеристики вашего жилья или коммерческого помещения. Каждый собственник сталкивается с необходимостью его оформления при покупке, продаже или дарении имущества, ведь без актуальных технических данных заключить сделку у нотариуса невозможно.

Часто возникает путаница относительно того, дает ли этот документ право собственности. Важно понимать, что сам по себе техпаспорт лишь описывает физическое состояние объекта, но не заменяет собой правоустанавливающие документы, такие как договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.

Правовой статус технического паспорта на недвижимость

Технический паспорт на недвижимость — это документ, который отражает фактическое состояние, площадь, планировку и технические характеристики объекта недвижимого имущества на дату проведения инвентаризации. Он не является правоустанавливающим документом, то есть не подтверждает возникновение или переход права собственности на имущество, а выступает исключительно техническим описанием здания или помещения.

Многие собственники ошибочно считают, что наличие техпаспорта автоматически подтверждает их право на владение объектом. Однако судебная практика четко разграничивает технические и правоустанавливающие документы.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №280/5204/18 від 08.09.2021 зазначив: «за своєю правовою суттю технічний паспорт не є правовстановлюючим документом на об'єкт нерухомості, а є лише інформаційним документом, який містить основні відомості про об'єкт нерухомого майна (склад, технічні характеристики, план та опис об'єкта). Він є необхідним у випадку оформлення права власності після проведення капітального ремонту будівлі, реконструкції чи перепланування, проте не підтверджує виникнення чи перехід права власності.»

Технический паспорт не дает права собственности на имущество, а лишь описывает его фактическое состояние.

Оформление технической документации является базовым шагом для реализации конституционных прав собственника. Ведь для того, чтобы свободно распоряжаться своим имуществом, необходимо иметь его точное и официально зафиксированное описание.

Згідно з ч. 1 ст. 41 Конституції України: «Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.»

Иногда из-за отсутствия надлежащих документов приходится обращаться в суд. Например, в нашей практике был успешный кейс, где мы обеспечили признание договора мены действительным через суд, что позволило клиенту подтвердить право собственности и впоследствии без препятствий заказать новый техпаспорт БТИ.

Когда техническая инвентаризация недвижимости является обязательной

Техническая инвентаризация объектов недвижимого имущества проводится обязательно в случаях, определенных законодательством, в частности перед вводом построенных объектов в эксплуатацию или при регистрации новых прав собственности. Согласно Постановлению КМУ № 488, сведения обо всех новых технических паспортах обязательно вносятся в Единую государственную электронную систему в сфере строительства (ЄДЕССБ).

Згідно з ч. 1 ст. 39-3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності": «Технічна інвентаризація об'єктів нерухомого майна проводиться з метою визначення їх фактичної площі, об'єму, technical стану та/або визначення змін у цих показниках за певний період часу з виготовленням технічного паспорта.»

Закон также четко регулирует вопрос цифровизации этого процесса, что значительно снижает риски подделок.

Згідно з ч. 3 ст. 39-3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності": «Відомості про проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, включаючи відомості про технічні паспорти, вносяться до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.»

Проведение инвентаризации является неотъемлемым этапом перед вводом в эксплуатацию законченных строительством объектов, а также перед регистрацией права собственности на разделенное или объединенное имущество.

Регистрация техпаспорта в ЄДЕССБ осуществляется исключительно сертифицированным исполнителем (инженером), который проводил инвентаризацию. Собственник самостоятельно не может загрузить документ в систему. Без цифровой записи и QR-кода бумажный бланк, выданный после мая 2023 года, считается недействительным для нотариальных действий.

В нашей практике был кейс о продаже старой недвижимости. Собственник решил продать квартиру, которую приобрел еще в 2002 году. Бумажный техпаспорт БТИ сохранился, однако нотариус отказал в удостоверении договора купли-продажи, поскольку сведений о техническом состоянии квартиры нет в ЄДЕССБ. Собственник обратился к сертифицированному инженеру, который провел повторную инвентаризацию, зафиксировал отсутствие перепланировок, внес данные в систему и сгенерировал техпаспорт нового образца с QR-кодом, после чего сделка состоялась успешно.

Какие объекты подлежат технической инвентаризации БТИ

Технической инвентаризации БТИ подлежат почти все виды жилой и коммерческой недвижимости, а также вспомогательные и хозяйственные сооружения. По результатам работ на каждый такой объект изготавливается инвентаризационное дело и технический паспорт.

При возникновении проблем с оформлением частных домов часто нужна помощь юристов. Например, мы сопровождали сложный процесс, где произошло признание права собственности на жилой дом в судебном порядке после того, как собственник утратил оригиналы документов и не мог заказать первичную инвентаризацию.

Если вы планируете раздел или объединение имущества, обязательно убедитесь, что земельный участок под зданиями надлежащим образом оформлен. Согласно Порядку № 488, не допускается ситуация, когда один земельный участок или его части одновременно относятся к двум различным вновь образованным самостоятельным объектам недвижимости.

Жилые и коммерческие объекты БТИ

К этой категории относятся объекты, которые непосредственно используются для проживания граждан или ведения бизнеса:

• Жилые дома и квартиры. Многоквартирные дома, индивидуальные усадебные дома, садовые и дачные дома, а также отдельные квартиры и жилые блоки в общежитиях.
• Коммерческие и производственные здания. Офисные центры, торговые комплексы, производственные цеха, склады и сооружения сельскохозяйственного назначения.
• Нежилые помещения. Отдельные кабинеты, торговые площади или другие группы помещений, которые выступают самостоятельными объектами права собственности.

Вспомогательные и инженерные сооружения

Кроме основных зданий, инвентаризации подлежат объекты вспомогательного характера:

• Гаражи и парковочные места. Отдельные гаражные боксы, машиноместа в подземных или крытых паркингах, которые имеют статус самостоятельных объектов.
• Защитные сооружения. Объекты гражданской защиты, бомбоубежища и сооружения двойного назначения.
• Инженерные сети. Линейные объекты инженерно-транспортной инфраструктуры и хозяйственные здания, которые не относятся к приусадебным участкам.

Документы для изготовления технического паспорта БТИ

Для изготовления технического паспорта БТИ необходимо предоставить пакет документов, который подтверждает личность заказчика и его права на объект недвижимости или земельный участок. Точный перечень документов зависит от типа недвижимости (квартира, частный дом или коммерция) и цели проведения инвентаризации.

Наличие полного пакета документов и актуального техпаспорта является обязательным условием для дальнейшей государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

В случаях, когда площадь объекта по результатам новых замеров отличается от площади, указанной в правоустанавливающих документах (например, из-за точности современного лазерного оборудования по сравнению со старыми советскими рулетками), государственный регистратор может приостановить регистрацию прав до получения письменного объяснения или справки от БТИ о причинах изменения площади.

В стандартный пакет документов входят:

• Заявление заказчика. Составляется непосредственно в офисе БТИ при подписании договора.
• Паспорт и ИНН. Оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность.
• Право собственности на землю. Государственный акт, выписка из реестра или договор аренды (обязательно для индивидуальных и садовых домов).
• Правоустанавливающие документы на имущество. Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т. д.
• Предыдущий техпаспорт. Предоставляется при наличии для отслеживания изменений в планировке.

Порядок проведения технической инвентаризации недвижимого имущества

Порядок проведения технической инвентаризации недвижимого имущества состоит из нескольких последовательных этапов, начиная от заключения договора и заканчивая внесением данных в ЄДЕССБ. Процедура требует обязательного выезда сертифицированного инженера непосредственно на объект для проведения физических замеров.

Згідно з ч. 2 ст. 39-3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності": «Технічна інвентаризація об'єктів нерухомого майна проводиться суб'єктами господарювання, у складі яких працює один або більше виконавців робіт з технічної інвентаризації, які пройшли професійну атестацію та отримали кваліфікаційний сертифікат.»

Если во время обмеров инженер выявит самовольные изменения капитальных стен, собственнику придется дополнительно узаконить перепланировку квартиры, поскольку БТИ обязано зафиксировать все выявленные расхождения.

На практике обязательный выезд инженера на объект — это не просто формальность, а прямое требование Постановления № 488. Любые попытки изготовить документ «дистанционно» являются незаконными. Инженер несет персональную ответственность, вплоть до лишения квалификационного сертификата за внесение недостоверных данных в ЄДЕССБ.

Основные этапы инвентаризации включают:

• Подготовка и анализ документов. Изучение предоставленных заказчиком документов, проверка кадастровых планов и предыдущих материалов БТИ.
• Физическое обследование объекта. Выезд инженера на место, визуальный осмотр и проведение детальных замеров с помощью сертифицированного лазерного оборудования.
• Оформление результатов. Составление планов этажей, схематических планов территории, определение фактических площадей и объемов.
• Внесение данных в ЄДЕССБ. Регистрация технического паспорта в электронной системе и генерация уникального QR-кода.