Речові права на чуже майно: види та право володіння

Речові права на чуже майно дають можливість законно використовувати або утримувати майно іншого власника без ризику його втрати. Це створює надійну правову основу для бізнесу та повсякденного життя, захищаючи користувача від раптових претензій чи виселення.

Проте на практиці виникає чимало суперечок через неправильне розуміння різниці між фактичним володінням та юридичним правом на майно. Типова помилка — вважати, що оренда чи інше право користування автоматично припиняються, якщо власник вирішив продати річ або земельну ділянку іншій особі.

Що таке речові права на чуже майно

Речові права на чуже майно — це передбачена законом можливість особи володіти або користуватися майном, яке належить іншій особі, без набуття права власності на нього. Цивільний кодекс України чітко визначає перелік таких прав, забезпечуючи their абсолютний захист від будь-яких порушень з боку третіх осіб.

На відміну від зобов’язальних прав (наприклад, звичайних договірних відносин), речові права мають абсолютний характер. Це означає, що користувач або володілець може захищати своє право від будь-кого, хто намагається його порушити. Навіть сам власник майна зобов’язаний поважати ці права, якщо вони встановлені відповідно до закону.

Для кращого розуміння структури цих прав, звернемося до офіційної класифікації, яку закріплює вітчизняне законодавство. Цивільний кодекс України виділяє кілька основних категорій речових прав на чужі об’єкти.

Абсолютний характер речових прав

Речові права на чуже майно мають абсолютний характер захисту. Це означає, що володілець чи користувач може захищати своє право від будь-яких порушників, включаючи самого власника майна, якщо той діє всупереч договору чи закону.

Захист прав користувача від власника

Законний володінець за чинним договором оренди чи сервітуту має право позиватися про захист свого права користування навіть проти самого власника, якщо той намагається чинити перешкоди без офіційного юридичного розірвання укладеної угоди.

Поняття та суб’єкти права володіння чужим майном

Право володіння чужим майном — це офіційне речове право особи, яка фактично утримує у себе майно, що належить на праві власності іншій особі. Відповідно до статті 397 Цивільного кодексу України, володільцем є кожен, хто фактично тримає річ у себе, причому закон встановлює презумпцію правомірності такого володіння.

Це означає, що фактичне утримання речі вважається законним, поки інша особа не доведе протилежне в судовому порядку. На практиці фізичне володіння (фактичне утримання речі) не завжди є синонімом права володіння (титульного володіння). Якщо особа утримує викрадену річ, вона є її фактичним володільцем, але не володіє юридичним правом володіння, що кардинально впливає на обсяг її судового захисту.

В нашій практиці часто трапляються випадки, коли особа починає користуватися занедбаним майном, наприклад, земельною ділянкою. Коли з’являються претензії від третіх осіб, виникає серйозний конфлікт. Тут на допомогу приходить презумпція правомірності фактичного володіння: закон вважає володільця добросовісним, поки інша сторона в суді не доведе протилежне.

Виникнення та припинення права володіння чужим майном

Виникнення права володіння чужим майном відбувається на підставі договору з власником або уповноваженою ним особою, а також на інших підставах, встановлених законом. Припинення цього права настає у разі відмови від володіння, знищення майна або його витребування законним власником через суд.

Найчастіше право володіння виникає з договорів оренди, найму чи позички. Проте припинення права володіння через відмову не працює в односторонньому порядку, якщо воно базується на договорі. Наприклад, орендар не може просто залишити орендоване майно і вважати свої зобов’язання виконаними без складання офіційного акту приймання-передачі.

Важливо розрізняти добросовісного та недобросовісного володільця. Відповідно до статті 400 ЦК України, недобросовісний володілець зобов’язаний негайно повернути майно законному власнику. Обов’язок недобросовісного володільця повернути майно супроводжується компенсацією всіх доходів, які він отримав або міг отримати за весь час незаконного володіння, тоді як добросовісний володілець повертає доходи лише з моменту, коли дізнався про неправомірність свого володіння.

Судова практика чітко розмежовує ці поняття, що має вирішальне значення при вирішенні майнових спорів.

Велика Палата Верховного Суду у справі №910/17274/17 від 14.05.2019 зазначила: «при вирішенні спорів, пов’язаних із набуттям права власності за набувальною давністю, необхідним є встановлення добросовісності та безтитульності володіння. Безтитульним є володіння чужим майном без будь-якої правової підстави. Наявність у володільця певного юридичного титулу унеможливлює застосування набувальної давності. Добросовісним є володіння, якщо особа при заволодінні чужим майном не знала і не могла знати про відсутність у неї підстав для набуття права власності. Така добросовісність має існувати саме на момент заволодіння особою чужим майном.»

Наявність будь-якого договору чи іншого юридичного титулу повністю виключає набувальну давність.

Окрім цього, закон передбачає особливі випадки утримання речі, які регулюються нормами про притримання.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №751/1620/23 від 18.09.2024 зазначити: «право притримання виникає на підставі прямої вказівки у статті 594 ЦК України за умови повідомлення про це боржника. Для реалізації такого права не потрібно існування договірних відносин між сторонами. Водночас витребувати в судовому порядку можна лише те майно, яке є в наявності та фактично перебуває в незаконному володінні відповідача.»

Для виникнення права притримання чужого майна не обов’язково мати договір із його власником.

Право користування чужим майном та його види

Право користування чужим майном, відоме як сервітут, полягає у можливості обмеженого використання сусідньої земельної ділянки або іншої нерухомості для задоволення потреб, які не можна забезпечити інакше. Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду і підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Ключовою особливістю цього права є так зване "право слідування". Це означає, що зміна власника майна не припиняє речових прав користувача. Якщо сусід продає свою земельну ділянку, новий господар не має права заблокувати вам проїзд чи прохід, оскільки сервітут продовжує діяти незалежно від зміни власника.

Детальніше про процедуру встановлення та особливості земельного сервітуту читайте у нашому спеціальному матеріалі.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №748/582/19 від 23.06.2021 зазначив: «земельний сервітут є речовим правом користування чужим майном, якому притаманна властивість слідування. Сутність слідування полягає в тому, що перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не є підставою для припинення сервітуту. Сервітут слідує за земельною ділянкою при зміні її власника незалежно від волі останнього.»

Сервітут не припиняється у разі продажу чи іншого відчуження земельної ділянки іншому власнику.

Окремим різновидом користування є права членів сім’ї власника житла на проживання в ньому. Наші юристи мають значний досвід у подібних справах, зокрема успішно реалізували визнання особи такою, що втратила право користування житлом через її тривалу відсутність. Щоб дізнатися більше про житлові права родичів власника, рекомендуємо ознайомитися зі статтею про право членів сім’ї на користування житлом.

Різновиди обмеженого користування чужим майном

Закон поділяє сервітути на земельні (наприклад, право проходу чи проїзду через сусідню ділянку, прокладання комунікацій) та особисті, які встановлюються на користь конкретної фізичної особи і не можуть бути передані іншим.

Припинення права користування майном

Сервітут припиняється у випадках, визначених статтею 406 ЦК України. Серед них — поєднання в одній особі власника та користувача, відмова від сервітуту, сплив його строку або невикористання права протягом трьох років підряд.

До [Назва суду] суду
Позивач: [ПІБ, адреса, телефон]
Відповідач: [ПІБ власника сусідньої ділянки, адреса]

ПОЗОВНА ЗАЯВА
про встановлення земельного сервітуту

Я є власником земельної ділянки за адресою [Адреса]. Доступ до моєї ділянки ускладнений, а прохід/проїзд можливий виключно через земельну ділянку Відповідача.
Добровільної згоди щодо встановлення сервітуту досягнуто не було.
На підставі ст. 401, 402 ЦК України, ПРОШУ:
1. Встановити постійний безоплатний земельний сервітут площею [Площа] кв.м. для забезпечення проходу та проїзду через земельну ділянку Відповідача (кадастровий номер [Номер]).

Емфітевзис та суперфіцій як види користування землею

Емфітевзис та суперфіцій є особливими видами речових прав на користування чужою земельною ділянкою, де емфітевзис призначений для сільськогосподарського виробництва, а суперфіцій — для будівництва споруд. Обидва права виникають на підставі договору з власником землі і мають тривалий, відчужуваний характер.

Ці права є надзвичайно ефективними інструментами для довгострокового бізнесу. Наприклад, емфітевзис дозволяє аграріям впевнено інвестувати у землю, оскільки це право можна продати чи передати у спадок. Суперфіцій, у свою чергу, гарантує забудовнику право власності на зведену будівлю, захищаючи його від несанкціонованих дій власника земельної ділянки.

Оскільки ці інструменти мають безліч практичних нюансів, детальний аналіз емфітевзису та суперфіцію представлений у нашому окремому огляді.

Захист прав користувачів та власників суміжних ділянок є складною категорією справ. Наш практичний досвід включає успішне вирішення спору між двома власниками суміжних земельних ділянок, де було чітко розмежовано права сторін.

Право користування землею для сільгосппотреб

Емфітевзис дозволяє землекористувачу ефективно використовувати чужу ділянку для аграрного виробництва. Це право можна продавати чи передавати у спадок, проте власник має переважне право на його придбання.

Право забудови чужої земельної ділянки

Суперфіцій надає право звести будівлю на чужій землі. При цьому землекористувач стає повноправним власником спорудженої будівлі, а після припинення договору доля споруди вирішується за домовленістю або судом.