Повідомлення про зміну власника землі є обов’язковим юридичним кроком після купівлі, дарування чи оформлення спадщини на орендовану ділянку. Своєчасне сповіщення гарантує, що орендар почне виплачувати орендну плату саме вам, а не перерахує гроші колишньому власнику.
Багато нових господарів припускаються типової помилки, обмежуючись телефонним дзвінком або сподіваючись, що агропідприємство самостійно перевірить реєстри. Проте без належного письмового сповіщення закон захищає орендаря, позбавляючи нового власника можливості стягнути кошти за прострочений період.
Коротко про повідомлення орендаря ділянки
- Строк надіслання листа орендарю становить один місяць з моменту державної реєстрації права.
- Перехід права власності не розриває договір оренди землі і не змінює його умови.
- У повідомленні обов’язково зазначаються кадастрові відомості, адреса та банківський рахунок IBAN.
- Повідомлення передається виключно рекомендованим листом з описом або під особисту розписку.
Зміст:
Коли закон зобов’язує попередити користувача ділянки
Новий власник зобов’язаний повідомити користувача ділянки про перехід права власності протягом одного місяця з моменту реєстрації права в державному реєстрі. Цей строк встановлений законом як обов’язковий і починає відлічуватися не від моменту підписання договору купівлі-продажу чи відкриття спадщини, а саме від дня внесення запису про право власності.
Перехід права власності не припиняє дію договору оренди автоматично: до нового власника переходить повний обсяг прав та обов’язків колишнього орендодавця. Якщо вам знадобилося попереднє оформлення спадщини на землю після смерті власника, спочатку завершується реєстрація права, і лише після цього надсилається офіційний лист користувачу.
Норма закону діє імперативно для будь-яких підстав відчуження нерухомості.
Згідно з ч. 1 ст. 148-1 Земельного кодексу України: «Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов'язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб) або прізвища, ім'я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника; поштової адреси; платіжних реквізитів (якщо законом або договором передбачено внесення плати у грошовій формі).»Тобто обов’язок ініціювати комунікацію покладається виключно на нового власника, а не на фермера чи агрохолдинг.
Обов’язкові відомості для сповіщення орендаря про правонаступництво
Повідомлення орендаря про нового власника повинно містити вичерпний перелік ідентифікуючих та платіжних даних, без яких воно вважатиметься неналежним. Простий лист із загальною фразою про зміну господаря не створює для орендаря обов’язку платити гроші за новими реквізитами.
Щоб уникнути непорозумінь або свідомого блокування виплат, перед заповненням форми варто перевірити координати та кадастрові параметри наділу через офіційні Електронні сервіси Держгеокадастру. Якщо у вас виникала необхідність у виправленні технічних помилок або паралельне внесення змін до Державного земельного кадастру, реквізити в листі мають повністю відповідати оновленим даним.
До тексту звернення обов’язково включаються такі обов’язкові відомості:
- Кадастрові дані наділу. Точний кадастровий номер ділянки, її площа в гектарах та офіційне місце розташування.
- Відомості про нового власника. Повне прізвище, ім’я, по батькові для громадян або реєстраційні дані компанії, податковий номер та адреса зареєстрованого місця проживання.
- Банківські платіжні реквізити. Офіційний номер поточного рахунку у форматі IBAN, найменування банківської установи та призначення платежу для зарахування коштів.
- Підтверджуючі документи. Завірена копія офіційного витягу про проведену реєстрацію права власності.
Сформувати електронну довідку для підтвердження речового права можна онлайн, замовивши Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на порталі «Дія».
Чому не обов’язково підписувати додаткову угоду
Орендарі часто висувають вимогу про обов’язкове переукладання договору або підписання додаткової угоди на нових, невигідних для власника умовах. Закон прямо визначає, що зміна власника не припиняє договір, а внесення змін до нього здійснюється виключно за добровільною згодою сторін, якщо інше прямо не прописано в тексті початкового договору.
У нашій практиці був випадок, коли орендар вимагав від нового власника продовжити договір оренди паю на додаткові 10 років, погрожуючи зупинити будь-які виплати. Ми підготували мотивоване повідомлення з вичерпним пакетом документів та банківськими реквізитами, після чого агрофірма була змушена повністю перерахувати належні кошти без зміни строку оренди.
Які документи слід долучити до листа
До листа-повідомлення необхідно додати документальне підтвердження переходу прав. Без витягу з Державного реєстру речових прав орендар має законне право засумніватися у повноваженнях нового орендодавця та зупинити нарахування коштів.
Також доцільно додати банківську довідку з реквізитами рахунку IBAN, щоб виключити помилки касирів чи бухгалтерів при наборі двадцяти дев’яти цифр розрахункового рахунку.
Порядок сповіщення орендаря про перехід права власності
- Отримайте витяг з реєстру. Замовте актуальний витяг з Державного реєстру речових прав, що підтверджує проведення державної реєстрації вашого права власності.
- Перевірте реквізити орендаря. Знайдіть юридичну адресу та код компанії-користувача в Єдиному державному реєстрі на дату підготовки листа.
- Заповніть повідомлення. Вкажіть кадастровий номер, площу, реквізити рахунку IBAN у банку та точну поштову адресу для листування.
- Оформіть опис вкладення. Заповніть поштовий опис вкладення форми 107 з чіткою назвою повідомлення та доданого витягу.
- Надішліть рекомендований лист. Відправте документи цінним або рекомендованим листом з повідомленням про вручення та збережіть розрахункову квитанцію.
Правила відправлення листа та фіксації вручення орендарю
Законодавство дозволяє лише два належні способи повідомлення орендаря: відправлення рекомендованим листом з повідомленням про вручення та описом вкладення або особисте передання представнику під розписку. Простий поштовий лист, смс-повідомлення чи телефонна розмова не мають юридичної сили та не приймаються судом як доказ належного сповіщення.
Поширеною помилкою є надсилання повідомлення на випадкову адресу сільськогосподарського комплексу чи контори, яка на практиці виявляється зачиненою. Офіційну юридичну адресу орендаря слід обов’язково перевіряти в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та ФОП на дату надсилання листа, а не переписувати застарілі дані зі старого договору оренди.
Схожу ситуацію щодо належності доказової бази ми відстоювали, коли вели судову справу щодо компенсації за користування землею, де відсутність належних підтверджуючих документів призвела до повної відмови в позові протилежної сторони.
Оформлення поштового відправлення вимагає чіткої уваги до деталей:
- Опис вкладення форми 107. У бланку опису вказуйте точну назву документа із зазначенням кадастрового номера ділянки та номера витягу з реєстру, що виключає заперечення орендаря про отримання порожнього конверта.
- Фіскальний чек та трек-номер. Зберігайте оригінал розрахункового чека поштового відділення та відстежуйте доставку на офіційному сайті перевізника.
- Особисте вручення під розписку. При передачі листа в офісі компанії вимагайте проставлення підпису, дати, посади, ПІБ уповноваженої особи та вхідного реєстраційного номера з відбитком печатки.
Правова підтримка землевласників у відносинах з орендарями
- Аналіз договору оренди. Юрист перевіряє пункти чинного договору на наявність особливих умов при відчуженні ділянки або обмежень.
- Підготовка повідомлення та додатків. Формування тексту звернення за статтею 148-1 ЗКУ з повною фіксацією банківських і кадастрових реквізитів.
- Офіційне вручення документів. Направлення листа орендарю за перевіреними юридичними каналами з фіксацією бездоганних доказів вручення.
- Супровід отримання орендної плати. Врегулювання претензій, захист від нав’язування додаткових угод та стягнення заборгованості за потреби.
Юридичні наслідки неповідомлення та захист орендних платежів
Неповідомлення орендаря про зміну власника ділянки позбавляє нового власника можливості стягнути штрафні санкції та вимагати виплати орендної плати за прострочений період. Якщо орендар, не знаючи про нового господаря, виплатить річну оренду попередньому власнику, закон визнає таку виплату належним виконанням зобов’язання.
У такій ситуації вимагати повторної оплати від агропідприємства неможливо. Новому господарю доведеться самостійно розшукувати попереднього власника та звертатися до суду з позовом про стягнення безпідставно набутих коштів.
Судова практика однозначно стоїть на захисті орендарів, якщо орендодавець проігнорував процедуру сповіщення. Подібний правовий конфлікт демонструє спір про компенсацію орендної плати за землю, де нехтування офіційними процедурами позбавило позивача фінансової компенсації.
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №146/350/20 від 16.02.2022 зазначив: «Згідно зі статтею 148-1 Земельного кодексу України обов'язок повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку із зазначенням відповідних платіжних реквізитів покладено на нового власника, і невиконання цього обов'язку виключає наявність порушення зобов'язання з боку орендаря щодо своєчасної сплати орендної плати.»Тому завчасне надсилання письмового листа з переліком банківських реквізитів залишається єдиним безпечним способом забезпечити гарантоване надходження виплат.
Зразок повідомлення про зміну власника землі
Орендарю: [Найменування юридичної особи / ПІБ ФОП]
Код ЄДРПОУ / РНОКПП: [Код орендаря]
Місцезнаходження (за ЄДР): [Індекс, область, місто, вулиця, будинок]Від нового власника (орендодавця):
[ПІБ фізичної особи / Найменування юридичної особи]
РНОКПП / Код ЄДРПОУ: [Код нового власника]
Адреса проживання / місцезнаходження: [Індекс, місто, вулиця, будинок]
Поштова адреса для листування: [Індекс, місто, вулиця, будинок]
Контактний телефон: [Номер телефону]ПОВІДОМЛЕННЯ
про перехід права власності на орендовану земельну ділянку
(у порядку статті 148-1 Земельного кодексу України)Повідомляю, що «___» ____________ 20___ року зареєстровано право власності на земельну ділянку, яка перебуває у Вашому користуванні на підставі Договору оренди землі № [Номер договору] від «___» ____________ 20___ року, укладеного між Вами та попереднім власником [ПІБ / найменування попереднього власника].
Відомості про земельну ділянку:
- Кадастровий номер: [0000000000:00:000:0000]
- Місце розташування: [Область, район, територіальна громада / населений пункт]
- Площа: [Площа в гектарах] га
- Цільове призначення: [Цільове призначення за документами]Державну реєстрацію права власності проведено у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно «___» ____________ 20___ року, номер запису про право власності: [Номер запису].
Відповідно до частини 3 статті 148-1 Земельного кодексу України та статті 514 Цивільного кодексу України, до мене як нового власника перейшли всі права та обов’язки орендодавця за вказаним Договором оренди землі.
Прошу здійснювати нарахування та виплату орендної плати за вказаним Договором за такими банківськими реквізитами:
- Одержувач: [ПІБ / Назва компанії]
- Податковий номер (РНОКПП / ЄДРПОУ): [Код одержувача]
- Рахунок одержувача (IBAN): [UA000000000000000000000000000]
- Банк одержувача: [Назва банку]
- Призначення платежу: Орендна плата за земельну ділянку кад. № [Кадастровий номер] згідно з договором оренди за [Рік] рік.Додатки:
1. Завірена копія Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від «___» ____________ 20___ року № [Номер витягу].
2. Довідка про банківські реквізити рахунку IBAN.«___» ____________ 20___ року
_____________________ / [ПІБ нового власника] /
Захистіть своє право на отримання орендної плати
Зволікання з офіційним повідомленням орендаря або надіслання листа з помилками створює прямий ризик втрати орендних платежів за цілий рік, а також ризик недобросовісного нав’язування кабальних умов користування землею. Якщо орендар ігнорує ваші звернення чи відмовляється платити новому власнику, діяти необхідно негайно, щоб не пропустити строки захисту порушеного права.
Адвокатське бюро «Юрконсалт» має понад 15 років спеціалізованої судової практики та більше 4150 успішно завершених справ у сфері захисту прав власників нерухомості та землекористувачів. Наші земельні адвокати візьмуть на себе повний юридичний супровід: від перевірки договорів і формування доказового пакета документів до вирішення будь-яких спорів з орендарями під ключ.
Питання про повідомлення орендаря землі
У який строк новий власник повинен повідомити орендаря про набуття ділянки?
Закон встановлює строк в один місяць з дати державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до статті 148-1 Земельного кодексу. Відлік починається саме з моменту внесення реєстраційного запису.
Чи є зміна власника підставою для припинення договору оренди землі?
Ні, сам факт переходу права власності не припиняє дію договору оренди і не змінює автоматично його умов щодо строку або розміру платежів. Усі взаємні права та обов’язки орендодавця повністю переходять до нового господаря землі.
Чи обов'язково підписувати додаткову угоду про заміну сторони орендодавця?
Ні, внесення змін до договору оренди щодо зазначення нового власника здійснюється виключно за взаємною згодою сторін. Орендар не має права відмовляти у виплаті оренди через відсутність підписаної додаткової угоди.
Що загрожує власнику у разі несвоєчасного сповіщення орендаря?
У такому разі орендар має право сплатити орендну плату попередньому господарю за реквізитами зі старого договору. Новий власник не зможе вимагати від орендаря повторної оплати і буде змушений стягувати ці кошти з попереднього власника.
Як довести факт відправлення листа якщо орендар відмовляється забирати його на пошті?
Належним підтвердженням є поштовий чек, квитанція та опис вкладення форми 107 з календарним штемпелем відділення зв’язку. Якщо лист надіслано на юридичну адресу за ЄДР, обов’язок вважається виконаним навіть у разі повернення листа через небажання адресата його отримувати.