Землі для садівництва дають громадянам право не лише вирощувати плодово-ягідні насадження, а й зводити садові будинки та господарські споруди за спрощеною процедурою; це передбачено ст. 35 ЗКУ.
Надання ділянки у власність у розмірі до 0,12 га (12 соток) регулюється ст. 121 ЗКУ, але під час воєнного стану діє загальний мораторій із важливими винятками для земель під зареєстрованими будинками; далі — практичні кроки, ризики та поради адвоката.
Коротко про землі для садівництва
- Землі для садівництва належать до земель сільськогосподарського призначення і дають право на закладання насаджень і зведення садових будинків та господарських споруд (ст. 35 ЗКУ).
- Для забудови садової ділянки закон дозволяє оформити будівельний паспорт: об’єкти до 500 м² і не вище 2 поверхів будуються за спрощеною процедурою з повідомленням про початок робіт (ст. 27 Закону про містобудівну діяльність).
- Кожен громадянин України має право на безоплатну передачу ділянки для садівництва площею до 0,12 га (12 соток), це право реалізується один раз у житті (п. «в» ч.1 ст.121 ЗКУ).
- Під час воєнного стану діє заборона на безоплатну передачу земель, але виняток є для ділянок, на яких уже зареєстровані об’єкти нерухомості заявника; це підтверджено практикою КЦС/КАС (п.5 розд. X Перехідних положень ЗКУ).
- Іноземці не можуть набувати у власність землі сільськогосподарського призначення, у тому числі для садівництва; закон передбачає для них лише оренду (строк до 50 років), що підлягає держреєстрації (ст.22, ст.35, ст.93 ЗКУ).
- Для самочинно збудованих садових будинків (1992–2015) діє будівельна амністія: техінвентаризація, внесення до ЄДЕССБ і реєстрація декларації дозволяють легалізувати без штрафів (Наказ Мінрегіону №158).
Зміст:
Що означають землі для садівництва
Статус «землі для садівництва» означає, що ділянка віднесена до земель сільськогосподарського призначення з правом на зведення садових будинків і господарських споруд.
Цей статус гарантує право на будівництво садових об’єктів за спрощеним порядком, але встановлює обмеження щодо відчуження іноземцям та специфічні містобудівні вимоги.
Правовий зміст та права власника
Право: власник садової ділянки має право використовувати її для закладки плодових насаджень і зведення необхідних садових будівель (Claim).
Context: діє для громадян України щодо земель у комунальній або державній власності; іноземці мають лише право оренди.
Proof: це випливає з ч.1 ст.35 ЗКУ та з вимог щодо оренди (ст.93 ЗКУ).
Takeaway: перед початком робіт перевірте витяг з ДРРП та правовий статус ділянки, зверніться до адвоката для аудиту.
Відмінність від присадибної ділянки
Claim: «Для ведення садівництва» — окрема категорія, не тотожна «для будівництва і обслуговування житлового будинку».
Context: ця різниця впливає на порядок приватизації, будівництва і переведення статусу будівлі в жилий фонд.
Proof: таке розмежування підтверджено у постанова КЦС ВС у справі №207/4312/21.
Takeaway: якщо плануєте постійну прописку або інший режим використання — потрібні додаткові кроки з переведення статусу будинку.
Чим може допомогти адвокат бюро ЮРКОНСАЛТ
- Юридичний аудит статусу ділянки та відповідності будинку ДБН
- Підготовка техдокументації та супровід розроблення проектів землеустрою
- Підготовка та подача клопотання/заяви до органу місцевого самоврядування
- Супровід реєстрації права власності у нотаріуса та робота з Держгеокадастром
- Представництво в судах при відмові органів влади (адміністративні позови)
Що можна будувати на садовій ділянці
Claim: На садовій ділянці дозволено зводити садові будинки та господарські споруди за спрощеною процедурою; для об’єктів до 500 м² достатній будівельний паспорт.
Context: правило діє для індивідуального садівництва та дозволяє уникнути складних проектів і погоджень для невеликих об’єктів.
Будівельний паспорт: межі та вимоги
Claim: Для садового будинку до 500 м² і не вище двох поверхів необхідно отримати будівельний паспорт, після чого подається повідомлення про початок робіт на порталі Дія.
Context: це стосується індивідуальних садових і дачних будівель, які відповідають обмеженням Закону про містобудівну діяльність.
Proof: ч.1 ст.27 Закону про регулювання містобудівної діяльності та сервіс Дія для повідомлення про початок робіт (Дія).
Takeaway: до початку робіт замовте будівельний паспорт у ЦНАП або через Дія, збережіть підтвердження подання повідомлення.
ДБН і відстані до межиці
Claim: Проєкт забудови садової ділянки має відповідати ДБН, зокрема відступи від межі — мінімум 3 м для житлової споруди і 1 м для госпбудівель.
Context: ці норми застосовуються при розміщенні садових будинків та господарських споруд і впливають на можливість розміщення додаткових об’єктів.
Proof: норми ДБН Б.2.2-12:2019 та рекомендації Мінрегіону (деталі на сайті Мінрегіону).
Takeaway: перед проєктуванням уточніть місцеві ДБН і замовте топоплан для уникнення порушень.
Покрокова інструкція: як приватизувати ділянку 0,12 га
- Перевірте статус ділянки та власність на будинок: витяг з Державного реєстру речових прав та техпаспорт на будинок — це підстава для винятку під час воєнного стану.
- Замовте технічну документацію землеустрою у сертифікованого інженера-землевпорядника (встановлення меж у натурі, проект землеустрою або акт встановлення меж).
- Подайте заяву до місцевої ради із доданими витягами, техдокументацією та клопотанням про розроблення землевпорядної документації (зразок заяви наведено нижче на цій сторінці).
- Отримайте рішення ради про передачу у власність або укладіть договір оренди, якщо діє мораторій; після позитивного рішення зверніться до нотаріуса для держреєстрації права власності.
- Якщо місцева рада відмовляє — зверніться до адвоката для адміністративного оскарження або подачі позову: судова практика підтверджує, що відмова органу архітектури/ради може бути визнана протиправною (КАС ВС, справа №500/3543/20).
Як приватизувати ділянку 0,12 га під садівництво
Claim: Кожен громадянин України має право на безоплатну приватизацію ділянки для садівництва площею до 0,12 га один раз у житті (право закріплене в ст.121 ЗКУ).
Context: підставою для приватизації є наявність вільної ділянки у власності громади/держави або наявність зареєстрованого будинку на ділянці — виняток під час воєнного стану.
Покроковий порядок дій
Claim: Щоб приватизувати 0,12 га, виконайте 4–6 юридично вивірених кроків: перевірка прав, техдокументація, подача заяви в раду, отримання рішення/угоди та держреєстрація.
Context: під час дії мораторію рада може відмовити, тому варіантом є укладення договору оренди або оскарження рішення в суді.
Proof: норма про ліміт — п. «в» ч.1 ст.121 ЗКУ; винятки під час воєнного стану — п.5 розд. X Перехідних положень та практика КАС/КЦС.
Takeaway: підготуйте витяг з ДРРП, техдокументацію, копії документів на будинок і зверніться до адвоката для супроводу подачі.
Необхідні документи
Claim: Для подачі заяви на приватизацію підготуйте: витяг з ДРРП, технічний паспорт будинку, техдокументацію з межами, копію паспорта та РНОКПП.
Context: перелік документів може змінюватись залежно від місцевих вимог ради; додатково потрібні графічні матеріали та довідки про невикористання права приватизації раніше.
Proof: типовий перелік зазначено в прикладі заяви та практиці судів про підтвердження підстав для приватизації.
Takeaway: замовте у сертифікованого інженера техдокументацію до подачі; це знижує ризик повернення заяви.
Як діяти, якщо будинок збудовано на неоформленій землі
Claim: Якщо садовий будинок збудований без документів, легалізація через будівельну амністію і технічну інвентаризацію — перший крок до реєстрації права та приватизації землі.
Context: амністія застосовується до будинків, зведених у період 1992–2015 років, і дозволяє оформити декларацію про готовність без штрафів.
Будівельна амністія і технічна інвентаризація
Claim: Для самобуду, зведеного до 9.04.2015, ефективний шлях — технічна інвентаризація з відміткою амністії та внесення у ЄДЕССБ.
Context: це дає підстави для реєстрації декларації про готовність об’єкта та подальшого внесення права у ДРРП.
Proof: порядок амністії регулюється Наказом Мінрегіону №158 і підтверджений практикою легалізації (див. кейс у blocks).
Takeaway: замовте інженерну оцінку та внесення техпаспорта до ЄДЕССБ перед подачею документів до ЦНАП.
Приватизація під існуючим будинком в умовах воєнного стану
Claim: Наявність зареєстрованого будинку дозволяє претендувати на приватизацію ділянки навіть під час воєнного стану за винятком загального мораторію.
Context: це стосується власників, чиї об’єкти вже внесені до ДРРП; якщо рада відмовляє, можливе судове захистлення прав.
Proof: судова практика підтверджує такі винятки (КАС ВС, справа №300/3771/22).
Takeaway: спочатку легалізуйте будинок (якщо потрібно), потім подавайте заяву на приватизацію; при відмові зверніться до адвоката для оскарження.
Заява про передачу безоплатно у приватну власність земельної ділянки для садівництва (під існуючим зареєстрованим садовим будинком)
Заява про передачу безоплатно у приватну власність земельної ділянки для садівництва (під існуючим зареєстрованим садовим будинком)
До [Назва сільської / селищної / міської ради]
Адреса: [Індекс, область, район, населений пункт, вулиця]
Заявник: [Прізвище, ім’я, по батькові]
РНОКПП: [Податковий номер]
Паспортні дані: [Серія (за наявності), номер, орган та дата видачі]
Адреса зареєстрованого місця проживання: [Повна адреса]
Засіб зв’язку (телефон, e-mail): [Контактний номер, електронна пошта]
ЗАЯВА
про передачу безоплатно у приватну власність земельної ділянки для індивідуального садівництва
Я, [ПІБ], є добросовісним власником садового будинку загальною площею [вкажіть площу, наприклад, 85.4] кв.м, розташованого за адресою: [Область, район, назва садового товариства/масиву або вулиця, номер будинку].
Право власності на зазначений садовий будинок зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом з Реєстру від [Дата] № [Номер запису про право власності].
Вказаний будинок розміщений на земельній ділянці комунальної власності площею [вкажіть площу до 0,12 га, наприклад: 0,0850 га / 0,1200 га], кадастровий номер: [Кадастровий номер за наявності або зазначається факт формування], що фактично використовується мною для ведення індивідуального садівництва.
Відповідно до частини 1 статті 35 та пункту «в» частини 1 статті 121 Земельного кодексу України, громадяни України мають право на безоплатну передачу їм у власність земельних ділянок із земель комунальної власності для ведення садівництва у розмірі не більше 0,12 гектара.
Згідно з підпунктом 5 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України, встановлена на період дії воєнного стану заборона на безоплатну передачу земель державної та комунальної власності у приватну власність НЕ поширюється на безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд).
Повідомляю, що право на безоплатну приватизацію земельної ділянки з цільовим призначенням «для ведення садівництва» відповідно до норм ст. 116, 121 Земельного кодексу України раніше мною використано не було.
Враховуючи викладене, керуючись статтями 35, 116, 118, 121, підпунктом 5 пункту 27 розділу X Земельного кодексу України, Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні»,
ПРОШУ:
1. Надати дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) / проекту землеустрою орієнтовною площею [вказати площу до 0,12 га] для ведення індивідуального садівництва (код КВЦПЗ 01.05), розташованої за адресою: [вказати місце розташування], з метою подальшої безоплатної передачі у приватну власність.
Додатки:
1. Копія паспорта громадянина України та РНОКПП заявника.
2. Копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на садовий будинок.
3. Копія технічного паспорта на садовий будинок.
4. Графічні матеріали з нанесеним місцем розташування земельної ділянки (викопіювання з топографо-геодезичного або генерального плану).
[Дата подання заяви]
__________________ [Підпис] / [П.І.Б. заявника]
Чи можуть іноземці володіти садовою ділянкою
Claim: Іноземці не мають права набувати у власність земель сільськогосподарського призначення, у тому числі садових ділянок (заборона встановлена статтею 22 ЗКУ).
Context: іноземці можуть користуватися такими ділянками лише на умовах оренди, а успадкування тягне за собою обов’язок відчуження протягом року.
Оренда садової ділянки іноземцями
Claim: Іноземці законно користуються садовими ділянками виключно за договором оренди з держреєстрацією права оренди.
Context: договір оренди може бути укладений на строк до 50 років і підлягає державній реєстрації в Реєстрі речових прав.
Proof: підстава — ч.2 ст.35 та ст.93 ЗКУ.
Takeaway: іноземцю вигідніше шукати довгострокову оренду або партнерство з громадянином України, ніж набувати право власності.
Успадкування та ризики для іноземця
Claim: Якщо іноземець успадкував садову ділянку, він повинен відчужити її протягом 1 року або ризикує позовом про припинення права власності.
Context: загроза стосується успадкованих ділянок сільськогосподарського призначення та застосовується автоматично за невідчуженням.
Proof: механізм відчуження передбачено ст.145 ЗКУ і підтверджується судовою практикою в реальних кейсах.
Takeaway: успадкування іноземцем потребує термінової консультації адвоката та плану відчуження для уникнення конфіскації.
Поради адвоката та супровід
Якщо потрібна допомога з перевіркою статусу ділянки, підготовкою техдокументації або подачею заяви на приватизацію — звернутися до адвокатського бюро «ЮРКОНСАЛТ» для комплексного супроводу.
Ми підготуємо пакет документів, проведемо переговори з місцевою радою та представимо інтереси в суді за потреби. Деталі послуги: адвокат з земельних питань.
Поширені питання про садові ділянки
Чи можна приватизувати садову ділянку 0,12 га під час воєнного стану?
Коротко: Так — якщо на ділянці вже розташований зареєстрований приватний будинок заявника або земля перебувала в офіційному користуванні до 01.01.2002, діє виняток із мораторію; для підстав див. п.5 розд. X ЗКУ і практику КАС ВС у справі №300/3771/22 (посилання). Рекомендація: звернутися до адвоката для підготовки повного пакета документів і супроводу звернення до ради.
Скільки соток можна отримати для садівництва безоплатно?
Коротко: Максимум 0,12 га (12 соток) для ведення індивідуального садівництва одному громадянину України — це встановлено ч.1 п. ‘в’ ст.121 ЗКУ. Порада: якщо вам пропонують більше, зайвими ділянками треба розпоряджатися через оренду або купівлю/викуп.
Що робити, якщо я вже збудував будинок, а земля під ним не оформлена?
Коротко: Перший крок — легалізувати будинок (технічна інвентаризація, амністія для об’єктів 1992–2015, внесення до ЄДЕССБ), потім оформляти межі ділянки і подавати заяву на приватизацію; див. Наказ Мінрегіону №158 (порядок амністії) та приклади з практики, де легалізація дозволила оформити право власності (Е‑Construction). Рекомендація: скористайтеся адвокатським супроводом для координації інженера і нотаріуса.
Чи може іноземець купити садову ділянку в Україні?
Коротко: Ні — іноземці не можуть набувати у приватну власність землі сільськогосподарського призначення, у тому числі для садівництва (ст.22 ЗКУ); можливий варіант — оренда до 50 років із держреєстрацією права оренди.
Прочитати на: мовою