Розроблення проектної документації — це фундаментальний етап будь-якого будівництва, який перетворює ідею замовника на чіткий інженерний та юридичний алгоритм. Від того, наскільки точно дотримані державні будівельні норми (ДБН) та вихідні дані, залежить можливість отримання дозволу на виконання робіт та успішне введення об’єкта в експлуатацію.
Найбільша проблема на цьому етапі — розбіжність між бажаннями девелопера та жорсткими містобудівними обмеженнями. Якщо архітектор закладе в проект параметри, які суперечать офіційним документам, система ЄДЕССБ просто заблокує подальші кроки. Тому юридичний контроль процесу проектування має починатися ще до підписання договору з генеральним проектувальником.
Ключові факти про проектну документацію
- Назва об’єкта в системі ЄДЕССБ має дослівно збігатися з назвою у містобудівних умовах та обмеженнях.
- Авторський нагляд здійснюється ГАПом або ГІПом протягом усього періоду виконання будівельних робіт.
- Стадія «Робоча документація» не підлягає окремій експертизі, але будь-які відхилення від затвердженої стадії «Проект» є порушенням.
Зміст:
Які вихідні дані потрібні для початку проектування
Для початку розроблення проектної документації замовник зобов’язаний надати генпроектувальнику три основні базові документи: містобудівні умови та обмеження (МУО), технічні умови (ТУ) на підключення до інженерних мереж та затверджене завдання на проектування. Без цього пакета жоден сертифікований архітектор не має права розпочинати роботу.
Згідно з ч. 1 ст. 29 Закону України "Про архітектурну діяльність": «Завдання на проектування об'єктів архітектури складається і затверджується замовником за погодженням з архітектором (автором проекту). Завдання на проектування повинно відповідати вимогам містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки.»На практиці критично важливо, щоб назва об’єкта в завданні на проектування дослівно збігалася з назвою у МУО. При заповненні картки об’єкта в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) навіть одна зайва кома або зміна відмінка може стати причиною відмови в реєстрації дозвільних документів. Крім того, завдання на проектування має враховувати технічні вимоги до житлових приміщень, якщо йдеться про житлову забудову.
Уявімо ситуацію: замовник вирішив змінити поверховість будівлі вже після отримання МУО та початку розробки стадії «Проект». Проект одразу перестає відповідати гранично допустимій висоті, вказаній у вихідних даних. У такому разі необхідно зупиняти проектування і коригувати МУО через орган містобудування, інакше проект не пройде експертизу.
Як визначаються стадії проектування для різних класів наслідків
Кількість стадій проектування будівництва прямо залежить від класу наслідків об’єкта (СС1, СС2 або СС3) і може включати від однієї до трьох стадій. Базовими стадіями є: ескізний проект (ЕП), техніко-економічне обґрунтування (ТЕО) або розрахунок (ТЕР), проект (П) та робоча документація (Р).
Згідно з п. 6 Наказу Мінрегіону № 45 від 16.05.2011: «Стадії проектування розробляються з урахуванням класу наслідків (відповідальності) об'єкта: для об'єктів СС1 - в одну або дві стадії; для об'єктів СС2 та СС3 - у дві або три стадії.»Замовник та генпроектувальник можуть домовитися про зміну кількості стадій, але стадія «Робочий проект» (РП) або поєднання стадій «Проект» та «Робоча документація» залишаються обов’язковими для безпосереднього виконання будівельних робіт.
Проектування об’єктів СС1 (незначні наслідки)
Для невеликих об’єктів класу СС1 проектування найчастіше відбувається в одну стадію — розробляється одразу Робочий проект (РП). Якщо об’єкт має певну архітектурну або технологічну специфіку, замовник може ініціювати двостадійне проектування: спочатку Ескізний проект (для невиробничих об’єктів) або ТЕР (для виробничих), а потім — Робочий проект.
Проектування об’єктів СС2 та СС3 (середні та значні наслідки)
Для об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками мінімальна вимога — дві стадії: Проект (П) та Робоча документація (Р). Для складних комплексів додається третя, попередня стадія — ТЕО або ЕП. Важливий нюанс: якщо об’єкт підпадає під обов’язкову оцінку впливу на довкілля (ОВД), він автоматично класифікується як СС2, навіть якщо за іншими параметрами здається невеликим.
Покроковий алгоритм розроблення проекту будівництва
- Зберіть вихідні дані. Отримайте містобудівні умови та обмеження (МУО), технічні умови на підключення до мереж та складіть завдання на проектування.
- Визначте стадійність. Спільно з генпроектувальником встановіть клас наслідків (СС1, СС2, СС3) та оберіть кількість стадій (ЕП, ТЕО, П, РП).
- Розробіть проект та внесіть в ЄДЕССБ. Архітектори розробляють креслення, а ГАП/ГІП підписують їх своїм КЕП та завантажують до електронної системи.
- Пройдіть експертизу. Подайте проектну документацію на комплексну експертизу (обов’язково для СС2, СС3 та складних СС1) і отримайте позитивний звіт.
- Затвердіть документацію. Видайте наказ замовника про затвердження проекту. Тільки після цього можна подавати документи на отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Яка відповідальність лежить на ГАП та ГІП
Головний архітектор (ГАП) та головний інженер проекту (ГІП) несуть персональну юридичну відповідальність за відповідність проектних рішень державним будівельним нормам, стандартам та вихідним даним. Замовник відповідає за фінансування та надання правдивих документів, але за технічну безпеку та законність креслень відповідають саме сертифіковані виконавці.
Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №826/1277/17 від 11.08.2021 зазначив: «проектна організація, а також головний архітектор (ГАП) та головний інженер проекту (ГІП) несуть персональну відповідальність за відповідність розробленої проектної документації вихідним даним на проектування...»ГАП та ГІП відповідають за помилки в проекті особисто, а не замовник через декларацію.
Усі документи завіряються кваліфікованим електронним підписом (КЕП) фахівця в системі ЄДЕССБ. Точно так само, як і висновок про технічну можливість виділу, проектна документація завантажується до реєстру і залишає цифровий слід. Якщо під час будівництва виникає потреба замінити ГІПа, новий фахівець має бути офіційно призначений наказом, а відомості про нього оперативно внесені до системи з актуалізацією прав доступу.
Юридичний супровід проектування будівництва
- Аналіз вихідних даних. Перевірка містобудівних умов та обмежень на відповідність намірам забудови.
- Супровід договорів. Розробка та узгодження договорів підряду з генеральним проектувальником та субпідрядниками.
- Контроль ЄДЕССБ. Перевірка правильності внесення даних про об’єкт та відповідальних осіб (ГАП/ГІП) до електронного реєстру.
- Супровід експертизи. Юридична допомога при проходженні комплексної експертизи та затвердженні проектної документації.
Коли проектна документація підлягає обов’язковій експертизі
Обов’язковій комплексній експертизі підлягають усі проекти будівництва класів наслідків СС2 та СС3, а також об’єкти СС1, якщо вони споруджуються у складних інженерно-геологічних умовах або фінансуються за рахунок бюджетних коштів. Експертиза перевіряє міцність, надійність, пожежну безпеку, енергоефективність та інклюзивність майбутньої будівлі.
Багато замовників вважають, що для об’єктів СС1 експертиза ніколи не потрібна. Проте, якщо ділянка має просадні ґрунти або високий рівень ґрунтових вод (складні умови), закон вимагає проведення експертизи в частині забезпечення механічного опору та стійкості. Комплексна перевірка дозвільної документації забудовника часто починається саме з аналізу наявності та змісту експертного звіту.
Окремо варто зазначити, що погодження проекту з органами пожежної безпеки (ДСНС) наразі скасовано. Розділ протипожежних заходів перевіряється виключно у складі комплексної державної або приватної експертизи, що значно економить час замовника.
Зразок завдання на проектування об’єкта будівництва
ЗАТВЕРДЖУЮ
Замовник: [Назва компанії / ПІБ]
________________ [Підпис]
«___» __________ 202_ р.
ЗАВДАННЯ НА ПРОЕКТУВАННЯ
1. Назва об’єкта: [Повна назва згідно з МУО]
2. Місцезнаходження: [Адреса, кадастровий номер земельної ділянки]
3. Підстава для проектування: [МУО № від дата, Договір № від дата]
4. Вид будівництва: [Нове будівництво / Реконструкція / Капітальний ремонт]
5. Клас наслідків: [СС1 / СС2 / СС3]
6. Стадійність проектування: [Наприклад: П, Р або РП]
7. Основні архітектурно-планувальні вимоги: [Поверховість, площа, функціональне призначення]
8. Вимоги до інженерного обладнання: [Опалення, вентиляція, водопостачання згідно з ТУ]
9. Черговість будівництва: [За наявності пускових комплексів]
10. Склад проектної документації: [Згідно з ДБН А.2.2-3:2014]
11. Особливі умови: [Сейсмічність, енергоефективність, інклюзивність]
ПОГОДЖЕНО
Генеральний проектувальник: [Назва проектної організації]
ГАП/ГІП: [ПІБ, серія та номер кваліфікаційного сертифіката]
________________ [Підпис]
М.П. (за наявності)
Як відбувається затвердження та коригування проекту
Затвердження проектної документації здійснюється виключно замовником шляхом видання відповідного наказу або розпорядження. Юридично правильна послідовність дій виглядає так: спочатку розробляється проект, потім він отримує позитивний звіт експертизи, і лише після цього, датою пізнішою за звіт, замовник підписує наказ про затвердження.
Коригування проектної документації потрібне, якщо змінюються вихідні дані, виявляються помилки або виникає потреба змінити технічні рішення. Наприклад, якщо проект фінансується за бюджетні кошти і після коригування його кошторисна вартість зросла більше ніж на 15%, Казначейство не прийме акти виконаних робіт. У такому випадку необхідно пройти повторну експертизу (включаючи кошторисну частину) та перезатвердити проект новим наказом.
Важливо пам’ятати, що стадія «Робоча документація» (Р) зазвичай не підлягає експертизі, оскільки розробляється на основі вже схваленої стадії «Проект» (П). Проте будь-які відхилення від затвердженої стадії «П» у робочих кресленнях вважаються порушенням закону, якщо перед цим не було проведено офіційне коригування.
Питання про розроблення проектної документації
Чи може одна особа бути одночасно ГАПом та ГІПом?
Так, це можливо, якщо фахівець має два відповідні кваліфікаційні сертифікати (архітектора та інженера-проектувальника). Проте на практиці для складних об’єктів класів СС2 та СС3 ці ролі зазвичай розділені між різними спеціалістами для кращого контролю.
Що робити, якщо змінилися ДБН під час розробки проекту?
Якщо проектна документація вже затверджена наказом замовника, вона не потребує перегляду у зв’язку з новими ДБН (крім випадків, коли це прямо передбачено новими нормами як обов’язкове для об’єктів, що будуються). Якщо ж проект ще перебуває в процесі розробки — його потрібно привести у відповідність до нових чинних норм.
Чи потрібне окреме погодження проекту з органами пожежної безпеки?
Ні, окреме погодження з ДСНС скасовано законодавством. Натомість розділ протипожежних заходів проходить обов’язкову перевірку у складі комплексної державної або приватної експертизи проектної документації.
Хто має право затверджувати проектну документацію?
Проект затверджується виключно замовником будівництва (власником ділянки або уповноваженою особою) відповідним наказом чи розпорядженням. Дата затвердження обов’язково має бути пізнішою за дату отримання позитивного звіту експертизи.
Допомога юриста у супроводі проектування
Помилки на стадії проектування коштують найдорожче, адже призводять до зупинки будівництва або неможливості ввести об’єкт в експлуатацію. Адвокати бюро ЮРКОНСАЛТ забезпечують повний юридичний контроль процесу: від аналізу містобудівних умов до супроводу експертизи проекту. Ми допоможемо уникнути бюрократичних пасток та захистимо інтереси замовника.
