Визнання недійсним рішення ОСББ про створення об’єднання — це складний судовий процес, який дозволяє співвласникам захистити свої права у разі процедурних порушень. Якщо установчі збори були проведені з недотриманням закону, кожен власник квартири має право ініціювати скасування реєстрації ОСББ через суд.
Помилки при створенні об’єднання часто призводять до тривалих корпоративних конфліктів. Неправильно оформлений протокол установчих зборів або відсутність належного повідомлення мешканців є реальними ризиками, які ставлять під загрозу легітимність усієї організації.
Коротко про оскарження створення ОСББ
- Оскаржити створення ОСББ у суді може лише той співвласник, який володів приміщенням на момент зборів.
- Спір про скасування реєстрації ОСББ належить до юрисдикції господарських судів.
- Просте скасування реєстраційного запису є неефективним — потрібна повноцінна процедура ліквідації.
Зміст:
Правові підстави для оскарження рішення про створення ОСББ
Визнання недійсним рішення ОСББ вимагає чіткого обґрунтування порушень, які відбулися під час його створення. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлює суворі вимоги до організації установчих зборів, і будь-яке відхилення від них може стати підставою для судового позову.
Порушення процедури скликання та проведення зборів
Однією з найпоширеніших підстав для звернення до суду є порушення порядку повідомлення співвласників про проведення зборів. Згідно з законом, кожен власник має бути письмово попереджений не менше ніж за 14 днів до дати зборів.
В нашій практиці був випадок, коли ініціативна група створила ОСББ у новобудові, але один із власників квартир, який проживав в іншому місті, дізнався про це лише через кілька місяців і не отримував жодних повідомлень про проведення установчих зборів. Оскільки ОСББ у суді не змогло надати доказів відправки рекомендованого листа за 14 днів до зборів, суд визнав рішення установчих зборів про створення ОСББ недійсним. Для уникнення таких ситуацій важливо детально вивчити порушення процедури проведення установчих зборів ОСББ, а також корисно знати правила проведення загальних зборів ОСББ.
Згідно з ч. 12 ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»: «Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.»Фальсифікація підписів та відсутність реального кворуму
Часто виникає проблема, коли на загальних зборах затвердили рішення, проте мешканці стверджують, що не брали участі в голосуванні та не ставили підписи у листах письмового опитування. У судовому процесі позивачі ініціюють почеркознавчу експертизу, яка доводить факт підробки підписів.
Якщо експертиза підтверджує фальсифікацію, суд виключає ці голоси з підрахунку, що призводить до відсутності реального кворуму та визнання рішення загальних зборів недійсним. Також важливо знати, що оскаржити рішення загальних чи установчих зборів ОСББ може лише та особа, яка офіційно володіла приміщенням у будинку на момент ухвалення рішення.
Підсудність спорів та позовна давність
Для успішного оскарження створення ОСББ необхідно правильно визначити суд, який має розглядати справу, та дотриматися встановлених законом строків. Помилка у виборі юрисдикції призведе до закриття провадження та втрати часу.
Чому ці спори розглядають господарські суди
Довгий час точилися дискусії щодо того, до якої юрисдикції належать спори про визнання недійсними рішень про створення ОСББ. Велика Палата Верховного Суду поставила крапку в цьому питанні. Спір про скасування державної реєстрації ОСББ не є публічно-правовим, а найбільш наближений до корпоративних спорів, пов’язаних із діяльністю або припиненням діяльності юридичної особи.
Тому такі справи розглядаються виключно господарськими судами за місцезнаходженням ОСББ, незалежно від того, чи є позивачем фізична особа.
Строки для звернення до суду та позовна давність
Для оскарження рішень установчих зборів застосовується загальна позовна давність тривалістю у три роки. Цей строк обчислюється з дня, коли співвласник дізнався або об’єктивно міг дізнатися про порушення своїх прав. Проте варто пам’ятати, що суд застосовує позовну давність лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення рішення.
Покроковий алгоритм оскарження створення ОСББ
- Зберіть докази порушень. Отримайте копію протоколу установчих зборів, статуту та перевірте листи письмового опитування.
- Підготуйте позовну заяву. Сформулюйте позовні вимоги про визнання рішення установчих зборів недійсним та зверніться до господарського суду.
- Ініціюйте ліквідаційну процедуру. Після отримання позитивного рішення суду подайте клопотання про призначення ліквідатора для внесення змін до ЄДР.
Процедура скасування державної реєстрації ОСББ за рішенням суду
Процес припинення діяльності об’єднання після винесення судового рішення має свої процедурні особливості. Просте рішення суду про визнання недійсними установчих зборів не ліквідує юридичну особу автоматично.
Внесення запису до реєстру про припинення
Після набрання судовим рішенням законної сили відомості про це мають бути внесені до Єдиного державного реєстру. Суд надсилає примірник рішення державному реєстратору, який вносить запис про те, що юридична особа перебуває в стані припинення.
Згідно з ч. 1 ст. 25 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань»: «Державна реєстрація та інші реєстраційні дії проводяться на підставі судових рішень, що набрали законної сили та тягнуть за собою зміну відомостей в Єдиному державному реєстрі...»Це є першим кроком до повної ліквідації організації.
Повноваження ліквідатора та завершення процедури
Суд призначає ліквідатора або ліквідаційну комісію, до якої переходять усі повноваження з управління справами ОСББ. Ліквідатор проводить інвентаризацію майна, закриває рахунки, розраховується з кредиторами та складає ліквідаційний баланс.
Тільки після внесення запису про припинення юридичної особи до ЄДР ОСББ офіційно вважається ліквідованим. Більше деталей про цей процес можна дізнатися у статті про покроковий порядок ліквідації юридичної особи.
Юридичний супровід спорів з ОСББ від ЮРКОНСАЛТ
- Аналіз установчих документів. Наші юристи детально перевірять протокол зборів, статут та процедуру скликання на наявність порушень.
- Представництво у господарському суді. Підготуємо обґрунтовану позовну заяву та захистимо ваші інтереси на всіх етапах судового процесу.
- Супровід процедури ліквідації. Допоможемо з призначенням ліквідатора та правильним переоформленням договорів із постачальниками послуг.
Дії співвласників після ліквідації ОСББ судом
Коли суд визнає недійсним рішення про створення об’єднання, мешканці будинку опиняються перед необхідністю самостійно вирішувати питання життєзабезпечення своєї будівлі.
Як управляти будинком під час ліквідації
З моменту призначення ліквідатора правління ОСББ втрачає свої повноваження. Співвласники повертаються до стану, який існував до створення об’єднання. Вони мають право обрати іншу форму управління: управляти будинком самостійно або залучити професійного управителя.
Оскільки в одному будинку може існувати лише одне ОСББ, створення нового можливе лише після повного завершення ліквідації попереднього в реєстрі.
Переоформлення договорів із постачальниками послуг
Ліквідація ОСББ тягне за собою припинення договорів із постачальниками комунальних послуг. Співвласникам необхідно оперативно розпочати переговори щодо укладення нових договорів на електро-, водо- та теплопостачання, щоб уникнути відключень.
Ці переговори зазвичай проходять у тристоронньому форматі за участю ліквідатора ОСББ та представників мешканців.
Зразок позовної заяви про визнання недійсним рішення ОСББ
До Господарського суду [Назва області/міста]
Позивач: [ПІБ співвласника, адреса реєстрації, РНОКПП, телефон, e-mail]
Відповідач: Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «[Назва ОСББ]»
[Юридична адреса ОСББ, код ЄДРПОУ, телефон, e-mail]
ПОЗОВНА ЗАЯВА
про визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ
Я, [ПІБ Позивача], є власником квартири № [номер] у багатоквартирному будинку за адресою: [адреса будинку], що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від [Дата] № [номер].
[Дата] було проведено загальні збори співвласників багатоквартирного будинку, рішення яких оформлено Протоколом № [номер] від [Дата]. Відповідно до оскаржуваного рішення було встановлено [зазначити суть рішення, наприклад, новий розмір внесків або обрання правління].
Вважаю вказане рішення незаконним та таким, що порушує мої права співвласника будинку з таких підстав:
1. Мене не було повідомлено про проведення загальних зборів у встановлений законом 14-денний строк, що позбавило мене можливості взяти участь та проголосувати.
2. Під час проведення письмового опитування було допущено фальсифікацію голосів співвласників, у результаті чого фактичний кворум для прийняття рішення був відсутній.
На підставі викладеного, керуючись ст. 6, 10 Закону України «Про ОСББ», ст. 167 ГК України, ст. 110 ЦК України, ст. 20, 162 ГПК України, -
ПРОШУ:
1. Визнати недійсним рішення загальних зборів Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «[Назва ОСББ]» від [Дата], оформлене Протоколом № [номер] з усіх питань порядку денного.
2. Стягнути з Відповідача на користь Позивача витрати на сплату судового збору в розмірі [сума] грн.
Додатки:
1. Доказ сплати судового збору.
2. Копія Витягу про право власності Позивача на квартиру.
3. Копія оскаржуваного Протоколу загальних зборів (за наявності).
4. Докази направлення копії позовної заяви з додатками Відповідачу.
[Дата] /Підпис/ [Ініціали та прізвище]
Судова практика щодо визнання недійсними установчих зборів
Аналіз судових рішень дозволяє зрозуміти, як саме суди оцінюють спори між співвласниками та які докази є вирішальними для винесення рішення.
Позиція Верховного Суду щодо добросовісності співвласників
Верховний Суд активно застосовує принцип добросовісності. Якщо співвласник голосував «за» створення ОСББ або не заперечував під час зборів, він не може згодом оскаржити це рішення в суді, оскільки це суперечить його власному волевиявленню.
Велика Палата Верховного Суду у справі №910/5179/20 від 01.02.2022 зазначила: «особа, яка голосувала «за» відповідні питання порядку денного зборів ОСББ... не може в подальшому заперечувати у суді дійсність цього рішення»Співвласник, який проголосував «за» рішення ОСББ, не може згодом оскаржити його в суді.
Ефективні способи захисту прав у суді
Судова практика також вказує на те, що вимога про скасування державної реєстрації вже створеного ОСББ є неефективним способом захисту.
Велика Палата Верховного Суду у справі №916/964/19 від 29.06.2021 зазначила: «позовна вимога щодо скасування державної реєстрації існуючої юридичної особи (ОСББ)... не призведе до поновлення прав і законних інтересів особи»Скасування державної реєстрації ОСББ як спосіб захисту є неефективним і не поновлює права співвласників. Замість цього слід вимагати визнання недійсним рішення установчих зборів та ініціювати ліквідацію.
Питання про оскарження рішень ОСББ
До якого суду потрібно подавати позов для оскарження рішення ОСББ?
Який строк позовної давності встановлено для оскарження рішень ОСББ?
Чи можна скасувати державну реєстрацію ОСББ через суд?
Необхідно оскаржити рішення про створення ОСББ?
Наші адвокати з нерухомості допоможуть вам розібратися у процедурних порушеннях, підготувати позовну заяву до господарського суду та супроводити справу до повного скасування незаконного рішення. Зверніться до ЮРКОНСАЛТ для отримання професійної правової допомоги.
