Понад 9,6 мільйона об’єктів нерухомості в Україні досі обліковуються виключно в старих паперових реєстраційних книгах БТІ, оскільки право на них виникло до 1 січня 2013 року. Через повномасштабну війну, руйнування будівель та тимчасову окупацію доступ до архівів БТІ в багатьох громадах повністю втрачено. Законопроєкт 11440 покликаний розв’язати цю проблему та запровадити дієвий механізм внесення відомостей про майно до електронної бази без обов’язкових паперових запитів, що відкриває шлях до отримання виплат за знищене житло. Нижче адвокати Адвокатського бюро «ЮРКОНСАЛТ» детально розбирають, як діє нова процедура, які документи необхідні та чому встановлюється тимчасова заборона на відчуження.
Головні факти про законопроєкт 11440 та процедуру реєстрації прав БТІ
- Близько 9,6 мільйона об’єктів нерухомості в Україні досі зареєстровані лише у паперових реєстраційних книгах БТІ та відсутні в електронному реєстрі.
- Законопроєкт 11440 дозволяє реєстраторам та нотаріусам вносити права до електронної бази без направлення запитів до архівів БТІ в зоні бойових дій чи окупації.
- Обов’язковою умовою внесення відомостей є наявність оригіналу правовстановлюючого документа з чинним штампом або відміткою органу БТІ.
- Одночасно з реєстрацією права накладається заборона на відчуження об’єкта на період дії воєнного стану та один рік після його завершення.
- Тимчасова заборона відчуження не перешкоджає отриманню житлового сертифіката чи компенсації за державною програмою єВідновлення у разі знищення житла.
- Внесення відомостей про право власності, зареєстроване до 1 січня 2013 року, повністю звільнено від сплати адміністративного збору.
- Обтяження зберігає свою чинність при спадкуванні та переходить до правонаступників без блокування оформлення свідоцтва про право на спадщину.
Зміст:
Що змінює законопроєкт 11440 для власників житла з документами до 2013 року
Законопроєкт 11440 встановлює можливість внесення прав на нерухомість до Державного реєстру речових прав без отримання відповідей на запити від архівів БТІ, якщо такі архіви знищені або розташовані на території активних бойових дій чи тимчасової окупації. Реєстратор здійснює дію на підставі наявних паперових оригіналів.
Відповідно до частини 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права, набуті до 1 січня 2013 року, визнаються державою дійсними, якщо вони були оформлені за законодавством, що діяло на момент їх виникнення. Проте на практиці відсутність електронного запису блокувала будь-які публічні послуги, оскільки реєстратор зобов’язаний був направляти паперовий запит до відповідного бюро технічної інвентаризації.
Згідно з нормами, які вводить проєкт Закону України № 11440 (стаття 31-9), якщо територія перебуває в зоні бойових дій чи окупації, реєстратор більше не очікує відповіді від БТІ. Це усуває багатомісячні зупинки розгляду заяв та дозволяє підтвердити законний статус житла безпосередньо за правовстановлюючим документом із відміткою бюро.
Юридична чинність паперових штампів БТІ у судовій практиці
Верховний Суд неодноразово наголошував на тому, що права власності, виниклі до створення електронної системи, не потребують повторного встановлення. Зокрема, у постанові Касаційного цивільного суду від 15 жовтня 2020 року у справі № 623/214/17 суд підкреслив, що наявність штампа або відмітки БТІ на договорі чи свідоцтві має повну доказову силу та діє безперервно.
Крім того, у постанові Касаційного адміністративного суду від 27 травня 2024 року у справі № 320/9465/21 зазначено, що суб’єкт реєстрації не має права вимагати від заявника довідок чи документів, не передбачених спеціальним законом для об’єктів, побудованих до 2013 року. Це унеможливлює безпідставне затягування процедури або свавільні відмови чиновників.
Які вимоги висуваються до документів для внесення даних за спеціальною процедурою
Для внесення відомостей про право власності за спеціальним порядком заявник зобов’язаний надати оригінал правовстановлюючого документа, на якому проставлено штамп реєстрації БТІ, номер реєстрової книги та дату запису. Самого лише нотаріального посвідчення договору без штампа БТІ недостатньо для застосування спрощеного механізму.
Ключовою умовою застосування положень, що передбачає законопроєкт 11440, є збереження цілісності документа, який засвідчує набуття права: договору купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право на спадщину або свідоцтва про право власності, виданого органом місцевого самоврядування. На зворотній стороні або в додатках обов’язково повинен міститися чіткий реєстраційний напис органу БТІ.
Адміністративний збір за первинне перенесення відомостей про право власності, набуте до 2013 року, згідно із законодавством не справляється. Подати документи можна за принципом екстериторіальності в межах підконтрольної території через нотаріуса, ЦНАП або скориставшись сервісом Державна реєстрація прав на нерухоме майно на порталі Дія.
Обов’язковий перелік паперів для подання реєстратору
Перед зверненням до реєстратора підготуйте пакет документів, до якого входять:
- Оригінал правовстановлюючого документа зі штампом чи реєстраційним написом БТІ;
- Технічний паспорт на квартиру чи житловий будинок;
- Паспорт громадянина України та реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП);
- Довіреність із нотаріальним засвідченням повноважень, якщо звернення здійснює представник власника.
У разі сумнівів щодо правильності оформлення або наявності записів рекомендуємо своєчасно ознайомитися з тим, як проводиться державна реєстрація речових прав на нерухоме майно відповідно до встановлених законом стандартів.
Покроковий порядок дій власника для внесення майна до реєстру без БТІ
- Крок 1. Знайдіть оригінал правовстановлюючого документа та перевірте наявність штампа реєстрації або відмітки БТІ із номером книги та запису.
- Крок 2. Підготуйте паспорт, картку платника податків (РНОКПП) та дійсний технічний паспорт на нерухоме майно.
- Крок 3. Зверніться до будь-якого ЦНАП або приватного/державного нотаріуса на підконтрольній території України згідно з принципом екстериторіальності.
- Крок 4. Заповніть офіційну заяву про проведення реєстраційних дій за відсутності доступу до архівів БТІ відповідно до положень законопроєкту № 11440.
- Крок 5. Отримайте витяг з реєстру про реєстрацію права власності з одночасним внесенням відомостей про обтяження (заборону відчуження).
- Крок 6. Подайте сформовані відомості через Дію до комісії єВідновлення для нарахування компенсації чи отримання житлового сертифіката.
Чому накладається заборона відчуження нерухомості та коли її можна скасувати
Заборона відчуження нерухомості накладається одночасно з внесенням запису до електронного реєстру як спеціальний запобіжник проти шахрайства та рейдерства. Це обмеження діє протягом усього періоду воєнного стану та одного року після його припинення або скасування.
Стаття 31-9 законопроєкту № 11440 чітко визначає правові наслідки такого обтяження. Власник зберігає за собою право володіння та користування майном, проте йому забороняється вчиняти правочини щодо його відчуження: продавати, дарувати, обмінювати чи передавати в іпотеку. Також на об’єкт не може бути звернуто стягнення за виконавчими документами кредиторів.
Якщо майно переходить у спадщину, заборона не перешкоджає відкриттю та оформленню спадкової справи: нотаріус видає спадкоємцю свідоцтво про право на спадщину, однак обтяження автоматично зберігає силу і переходить на нового володільця до спливу встановленого законом строку.
Підстави для дострокового зняття заборони на відчуження
Законодавець передбачив вичерпні випадки, коли встановлене обтяження може бути припинене достроково:
- На підставі рішення суду, яким підтверджено законність виникнення права власності та відсутність спорів;
- Після офіційного виключення відповідного населеного пункту з переліку територій, де доступ до архівів БТІ вважається втраченим чи заблокованим;
- У разі реєстрації припинення права власності у зв’язку з повним знищенням об’єкта нерухомості.
Судова практика у справах щодо захисту власності показує, що своєчасне оскарження неправомірних обтяжень або реєстраційних дій є ключовим засобом захисту активів. Показовою у цьому контексті є справа про незаконну реєстрацію права за ПУМБ, де адвокати домоглися повного відновлення майнових прав клієнта.
Послуги адвоката з нерухомості та оформлення прав на майно
- Правовий аналіз правовстановлюючих документів, виданих до 1 січня 2013 року
- Юридичний супровід внесення відомостей до реєстру через ЦНАП та нотаріусів
- Зняття обтяжень та тимчасової заборони відчуження нерухомого майна в судовому порядку
- Судове встановлення фактів належності права власності за відсутності архівів БТІ
- Захист від неправомірних реєстраційних дій, рейдерства та незаконних арештів майна
- Супровід подання заяв та розблокування виплат за державною програмою єВідновлення
Як внести дані до електронного реєстру для виплат через єВідновлення
Внесення запису до електронного реєстру є прямою вимогою для нарахування коштів або надання житлового сертифіката за програмою єВідновлення. Накладена заборона на відчуження не блокує отримання допомоги, оскільки знищення майна передбачає його офіційне вибуття з обороту.
Відповідно до частини 3 статті 4 Закону України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій…», право на компенсацію мають виключно ті громадяни, чиї права зареєстровані в електронній системі. Якщо житло знищене, а БТІ опинилося на тимчасово окупованій території, алгоритм законопроєкту № 11440 стає рятівним колом.
Після актуалізації даних в реєстрі право власності припиняється на підставі акта обстеження комісії та заяви власника про знищення об’єкта, після чого формується житловий сертифікат або перераховується грошова допомога на поточний рахунок.
Порядок взаємодії з комісіями та сервісом Дія
Для отримання компенсації після реєстрації слід скористатися послугою Компенсація за пошкоджене або знищене майно (єВідновлення). Дані підтягуються автоматично з реєстру речових прав, що виключає необхідність збирати додаткові паперові довідки про склад сім’ї чи дозвільні листи від ліквідованих комунальних підприємств.
У складних ситуаціях, коли органи влади чи банки ставлять під сумнів легітимність прав, необхідний судовий захист. Досвід адвокатів у спорах щодо житлових об’єктів підтверджує справа про скасування реєстрації квартири за банком, у якій суд визнав неправомірність дій фінансової установи та повернув майно первісному власнику.
Зразок заяви про внесення відомостей про право власності, набуте до 2013 року
До державного реєстратора / нотаріуса [Назва органу державної реєстрації / ЦНАП / ПІБ приватного нотаріуса] Заявник (власник): [ПІБ повністю] РНОКПП: [номер] Паспортні дані: [серія, номер або ID-картка, ким і коли виданий] Адреса зареєстрованого місця проживання: [індекс, область, місто, вулиця, будинок, квартира] Контактний телефон: [номер] Електронна пошта: [адреса] ЗАЯВА про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо внесення відомостей про право власності, набуте до 1 січня 2013 року) Прошу провести державну реєстрацію права приватної власності на об’єкт нерухомого майна за відсутності доступу до матеріалів підприємства БТІ відповідно до законодавства України. Відомості про об’єкт нерухомого майна: 1. Тип об'єкта: [квартира / житловий будинок / садиба] 2. Адреса місцезнаходження: [область, район, населений пункт, вулиця, номер будинку, квартири] 3. Загальна площа: [значення в кв. м], житлова площа: [значення в кв. м] 4. Технічний опис: [відповідно до технічного паспорта] Відомості про підставу набуття права власності: Право власності на об'єкт нерухомого майна набуто мною до 01.01.2013 року та зареєстровано в Бюро технічної інвентаризації (БТІ), що підтверджується доданими документами. До заяви додаються: 1. Оригінал документа, що підтверджує виникнення права власності: [назва документа, наприклад: Договір купівлі-продажу / Свідоцтво про право власності / Свідоцтво про право на спадщину № __ від __.__.____ р.], із відміткою (штампом) про державну реєстрацію БТІ від __.__.____ р. (реєстровий номер книги: ____, номер запису: ____). 2. Технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна від __.__.____ р. 3. Копія паспорта громадянина України та реєстраційного номера облікової картки платника податків (РНОКПП). Повідомлений(а) про те, що відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» одночасно з реєстрацією права власності підлягає обов'язковій реєстрації обтяження такого права (заборона відчуження) на період дії воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення або скасування. [Дата подання заяви] [Особистий підпис] / [ПІБ заявника]
Як вирішити проблему якщо на документах відсутній штамп БТІ
Якщо на договорі чи свідоцтві взагалі немає відмітки БТІ або первинні папери повністю втрачені, застосувати адміністративний механізм неможливо, оскільки реєстратор винесе рішення про відмову. У такій ситуації підтвердження юридичного факту належності житла здійснюється за судовою процедурою.
Проблема відсутності штампів часто виникає через те, що після нотаріального посвідчення правочину у 2000-х роках громадяни не передавали документи для внесення до книг бюро інвентаризації. Ухвалою від 5 березня 2026 року у справі № 204/6918/24 Касаційний цивільний суд Верховного Суду передав аналогічне питання до Великої Палати Верховного Суду для напрацювання уніфікованого правового висновку щодо захисту прав власників в умовах знищених архівів БТІ.
Звернення до суду дозволяє встановити належність майна на підставі сукупності непрямих доказів: квитанцій про сплату комунальних послуг, податкових повідомлень-рішень, договорів із постачальниками енергії, архівних витягів нотаріуса та свідчень сусідів.
Захист власності від неправомірних реєстраційних дій третіх осіб
Відсутність електронного запису нерідко створює умови для спроб незаконного заволодіння майном третіми особами або фінкомпаніями. Юристи бюро володіють значним досвідом боротьби з подібними рейдерськими схемами, що доводить успішна справу про скасування реєстрації за Дніпрофінансгруп, у межах якої було скасовано фіктивні перереєстрації та повернуто приватний будинок домогосподарству.
Якщо ви зіткнулися з відмовою реєстратора або виявили сторонні реєстраційні записи щодо свого об’єкта, не зволікайте з консультацією юриста для своєчасного накладення судової заборони та підготовки позову.
Потрібна допомога у захисті права на нерухомість чи внесенні даних до реєстру?
Якщо ваші папери БТІ оформлені до 2013 року, а архів опинився в зоні активних бойових дій або під окупацією, реєстраційні органи можуть створити штучні бюрократичні перепони. Адвокати бюро «ЮРКОНСАЛТ» допоможуть провести юридичний аудит ваших правовстановлюючих документів, підготувати заяви для реєстратора та забезпечити юридичний супровід участі в програмі державної компенсації.
Для отримання консультації звертайтеся за номерами (050) 101-8228 або (097) 101-8228.
Поширені запитання про законопроєкт 11440 та реєстрацію майна БТІ
Чи є обов'язковим внесення майна до електронного реєстру якщо воно не пошкоджене
Ні, законодавство України не зобов’язує власників терміново оцифровувати документи БТІ, якщо житло збережене та відчуження не планується. Паперові правовстановлюючі документи, оформлені до 1 січня 2013 року, мають повну юридичну чинність, проте внесення даних до електронної бази необхідне для отримання державної допомоги або вчинення нотаріальних дій.
Чи можна продати або подарувати квартиру одразу після реєстрації без участі БТІ
Ні, спрощений механізм за законопроєктом № 11440 передбачає автоматичне внесення заборони на відчуження нерухомості на період воєнного стану та один рік після його завершення. Щоб вільно укласти договір продажу чи дарування, власнику необхідно скасувати обтяження через суд або отримати довідку від БТІ, якщо до архіву з’явиться доступ.
Чи заважає накладена заборона відчуження отримати кошти за програмою єВідновлення
Ні, накладене обтяження не стає на заваді отриманню державної виплати або сертифіката. Законодавством передбачено прямий виняток: державна реєстрація припинення права власності у зв’язку зі знищенням об’єкта нерухомості дозволена навіть за наявності тимчасової заборони відчуження.
Які документи необхідно пред'явити державному реєстратору чи нотаріусу
Потрібно надати оригінал документа про право власності зі штампом та реєстраційним написом БТІ (договір, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину), діючий технічний паспорт, паспорт громадянина України та індивідуальний податковий номер (РНОКПП).
Скільки становить адміністративний збір за внесення прав набутих до 2013 року
Послуга є повністю безкоштовною. Згідно з положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», адміністративний збір за первинне внесення відомостей про право власності, що виникло до 1 січня 2013 року, не сплачується.