Податкова знижка за іпотечним кредитом та як її повернути

Податкова знижка за іпотечним кредитом дозволяє повернути частину коштів, сплачених банку у вигляді відсотків. Це дієвий спосіб зменшити фінансове навантаження на сімейний бюджет, повернувши до 18% від суми сплачених процентів за звітний рік.

Проте процедура оформлення має безліч підводних каменів: від вимог до реєстрації місця проживання до складних розрахунків, якщо площа житла перевищує встановлені ліміти.

Що таке податкова знижка за іпотекою та які строки її дії

Податкова знижка за іпотечним кредитом — це законодавчо встановлена можливість повернути частину коштів, сплачених банку у вигляді відсотків за житловим кредитом. Цей інструмент дозволяє платникам податків зменшити свій річний оподатковуваний дохід на суму сплачених процентів, що призводить до повернення надміру сплаченого податку на доходи фізичних осіб (ПДФО).

Держава дозволяє користуватися цим правом протягом 10 послідовних календарних років. Цей строк починає відліковуватися з року, в якому об’єкт житлової іпотеки купується або коли збудоване житло переходить у власність і починає використовуватися як основне місце проживання. Якщо ваш кредит оформлений на довший термін, наприклад на 20 років, право на знижку виникне лише після повного закриття попереднього іпотечного договору.

Згідно з п. 175.1 ст. 175 Податкового кодексу України: «Платник податку - резидент має право включити до податкової знижки частину суми процентів за користування іпотечним житловим кредитом, наданим позичальнику в національній або іноземній валютах, фактично сплачених протягом звітного податкового року. Таке право виникає в разі якщо за рахунок іпотечного житлового кредиту будується чи купується житловий будинок (квартира, кімната), визначений платником податку як основне місце його проживання, зокрема згідно з позначкою в паспорті про реєстрацію за місцезнаходженням такого житла.»

Варто зазначити, що поверненню підлягають виключно відсотки. Тіло кредиту не береться до уваги при розрахунках. Перед тим як подавати документи, варто ознайомитися із загальними правилами оформлення податкової знижки для фізичних осіб, щоб розуміти загальний алгоритм роботи податкових пільг.

Умови для отримання компенсації за іпотечним кредитом

Для отримання компенсації за іпотечним кредитом необхідно відповідати кільком обов’язковим критеріям, встановленим Податковим кодексом. Головною умовою є наявність статусу резидента України та отримання офіційної заробітної плати, з якої утримується ПДФО за ставкою 18%.

Згідно з пп. 166.3.1 п. 166.3 ст. 166 Податкового кодексу України: «Платник податку має право включити до податкової знижки у зменшення оподатковуваного доходу платника податку за наслідками звітного податкового року, нарахованого у вигляді заробітної плати... частину суми процентів, сплачених таким платником податку за користування іпотечним житловим кредитом, що визначається відповідно до статті 175 цього Кодексу.»

Ось ключові вимоги, яким має відповідати позичальник:

• Офіційне працевлаштування. Оскільки виплата здійснюється за рахунок сплаченого ПДФО, ви повинні отримувати білу зарплату.
• Реєстрація місця проживання. Куплена або збудована нерухомість має бути зареєстрована як ваше основне місце проживання.
• Громадянство та РНОКПП. Позичальник повинен бути громадянином України та мати податковий номер.
• Нерухомість не відчужена. Протягом звітного року ви не повинні продавати або дарувати це житло.

Особливу увагу слід звернути на суміщення статусів. Наприклад, якщо ви працюєте як ФОП на спрощеній системі, але паралельно офіційно працевлаштовані, ви все одно можете претендувати на повернення ПДФО за іпотеку, але виключно в межах податку, сплаченого з вашої заробітної плати. Доходи від підприємницької діяльності в розрахунок не йдуть, оскільки з них сплачується єдиний податок, а не ПДФО.

Які документи подають для повернення відсотків за іпотекою

Для повернення відсотків за іпотекою платник податків має підготувати та подати пакет документів разом із податковою декларацією про майновий стан і доходи. Основна мета цих документів — підтвердити факт наявності кредиту, право власності на житло, реєстрацію в ньому та точну суму сплачених за рік відсотків.

До стандартного пакету документів входять:

• Копія паспорта та реєстраційного номера облікової картки платника податків (РНОКПП).
• Кредитний договір та нотаріально завірений договір іпотеки.
• Документи, що підтверджують право власності на придбане житло та витяг про реєстрацію місця проживання в ньому.
• Платіжні та розрахункові документи (квитанції, касові ордери, чеки), які чітко ідентифікують платника та отримувача.
• Довідка з банку про суму сплачених за звітний рік відсотків із обов’язковим розмежуванням тіла кредиту та процентів.

На практиці найпоширенішою причиною відмови є відсутність чіткого розмежування відсотків та тіла кредиту в наданих квитанціях. Особливо це стосується ануїтетних платежів, де щомісячна сума є однаковою. У такому разі обов’язково потрібно замовляти у банку окрему довідку з помісячною розбивкою платежів. Якщо ви платите кредит у валюті, пам’ятайте, що конвертація кожної сплаченої суми в гривню має відбуватися виключно за офіційним курсом НБУ на фактичну дату здійснення кожної окремої банківської операції, а не за середнім курсом за рік.

Розрахунок податкової знижки за іпотечним кредитом з урахуванням площі

Розрахунок податкової знижки за іпотечним кредитом базується на сумі фактично сплачених протягом року відсотків, але підлягає обмеженню, якщо площа житла перевищує 100 квадратних метрів. У такому випадку закон вимагає застосування спеціального коефіцієнта мінімальної площі житла, який пропорційно зменшує суму витрат, що беруться до розрахунку.

Згідно з п. 175.3 ст. 175 Податкового кодексу України: «Коефіцієнт, що враховує мінімальну площу житла для визначення податкової знижки на суму процентів за іпотечним житловим кредитом, обчислюється за такою формулою: К = МП/ФП, де К - коефіцієнт; МП - мінімальна загальна площа житла, що дорівнює 100 квадратним метрам; ФП - фактична загальна площа житла, що будується (придбавається) платником податку за рахунок іпотечного кредиту.»

Формула розрахунку коефіцієнта виглядає так:

К = МП / ФП

Де К — коефіцієнт зменшення, МП — мінімальна загальна площа житла (100 кв. м), а ФП — фактична загальна площа вашої квартири або будинку. Якщо площа житла менша або дорівнює 100 кв. м, коефіцієнт вважається рівним одиниці, і відсотки враховуються у повному обсязі.

Розглянемо реальний приклад з нашої практики. Клієнт оформив іпотеку на квартиру площею 120 кв. м та сплатив за рік 100 000 грн відсотків. Він вважав, що зможе отримати 18% від усієї суми (18 000 грн). Проте через перевищення ліміту у 100 кв. м податкова застосувала коефіцієнт 0.83 (100 / 120). Відповідно, сума для розрахунку зменшилась до 83 333 грн, а фактично повернутий податок становив 15 000 грн. Це наочно показує, як важливо враховувати параметри нерухомості ще на етапі планування подання документів.

Як подати податкову декларацію для отримання виплати

Подати податкову декларацію для отримання виплати можна до 31 грудня року, наступного за звітним. Наприклад, для отримання компенсації за відсотки, сплачені протягом звітного періоду, ви маєте право подати документи протягом усього наступного календарного року.

Сьогодні платникам податків доступні кілька зручних способів подання документів:

• Через Електронний кабінет. Ви можете скористатися офіційним сервісом Електронний кабінет платника податків у розділі «ЕК для громадян», заповнити декларацію та завантажити скан-копії документів.
• Через портал Дія. Скористайтеся послугою спрощеного подання, перейшовши на Податкова декларація про майновий стан і доходи на порталі Дія, де частина даних підтягнеться автоматично.
• Особисто або поштою. Ви можете подати декларацію особисто до податкової інспекції за місцем реєстрації або надіслати її поштою з описом вкладення.

Зверніть увагу на нюанси прописки. Якщо ви змінили місце реєстрації протягом року, переконайтеся, що новий витяг з реєстру територіальної громади містить дату реєстрації саме у звітному році. Якщо реєстрація зафіксована хоча б 1 січня наступного року — право на знижку за звітний рік повністю втрачається. Для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), які придбали житло в іпотеку, діють аналогічні правила: якщо реєстрація у новому житлі відбулася у межах звітного року (навіть наприкінці року), знижка нараховується на відсотки, сплачені за весь календарний рік. Ми в ЮРКОНСАЛТ успішно супроводжували клієнтів у подібних суперечках з податковою службою.

Якщо у вас виникають труднощі з податковою службою або вам безпідставно відмовляють у нарахуванні компенсації, наші юристи готові допомогти. Ми маємо великий досвід у податкових спорах, зокрема наші адвокати успішно оскаржили податкове повідомлення-рішення у Верховному Суді, а також вели справу про скасування податкових нарахувань за кредитними зобов’язаннями. Звертайтеся до професіоналів, щоб гарантовано отримати свої кошти.