Управление многоквартирным домом: гид для совладельцев

Управление многоквартирным домом — это процесс, который определяет, насколько комфортно, безопасно и экономно будут жить его жители. Закон дает совладельцам три пути: управлять имуществом самостоятельно, создать ОСМД или нанять профессионального управляющего. Каждый из этих вариантов имеет свои юридические последствия, особенно когда речь идет об ответственности за состояние сетей и прозрачность расходов.

Самая частая проблема возникает тогда, когда жители не интересуются условиями договора, а потом получают платежки за услуги, которые не заказывали, или не могут заставить компанию отремонтировать крышу. Чтобы избежать этого, важно понимать границы ответственности сторон, знать обязательный перечень работ и уметь пользоваться новыми цифровыми инструментами контроля, которые государство внедрило в конце 2024 года.

Какие существуют формы управления многоквартирным домом

Закон предусматривает три формы управления многоквартирным домом: самостоятельное управление собранием совладельцев, передача функций профессиональному управляющему или создание ОСМД. Выбор зависит от активности жителей, технического состояния здания и готовности брать на себя юридическую ответственность.

Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинком": «Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирних будинків)».

Самостоятельное управление подходит для небольших домов. Однако здесь часто возникают проблемы с представительством. Например, если жители решили управлять домом без ОСМД, возникают трудности с заключением договора на вывоз мусора, поскольку нет юридического лица. В таком случае необходимо назначить уполномоченное лицо от совладельцев, которое будет действовать на основании протокола общего собрания.

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку": «Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами».

ОСМД — это полноценное юридическое лицо. Порядок проведения общих собраний ОСМД позволяет гибко управлять финансами.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №910/12051/23 від 17.07.2024 зазначив: «Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників належить до виключної компетенції загальних зборів ОСББ. За відсутності законодавчої заборони, загальні збори мають право встановлювати диференційовані розміри внесків».

ОСМД может законно устанавливать более высокие взносы для коммерческих помещений, чем для квартир.

Интересно, что формы можно комбинировать. Если ОСМД хочет привлечь энергоэффективный грант, но дом обслуживается управляющим, это не является препятствием. Грантовые программы часто требуют прямого управления ОСМД, поэтому отношения просто переформатируются: ОСМД становится заказчиком услуг, а управляющий — лишь исполнителем по отдельному договору. Подробнее о государственной поддержке энергосбережения, «Теплых кредитах» и актуальных альтернативах читайте в отдельной статье.

Как работает управление домом через управляющего

Управление многоквартирным домом через управляющего осуществляется исключительно на основании письменного договора. Управляющим может быть юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, которые берут на себя ответственность за содержание общего имущества, текущий ремонт и обеспечение надлежащих условий проживания.

Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку": «Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається відповідно до типового договору. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем».

При заключении договора важно различать «расходы на управление» и «вознаграждение управляющего». Если в документе не прописана четкая структура цены, компания может скрыто увеличивать свою прибыль за счет экономии на материалах для ремонта. Поэтому смета является неотъемлемой частью соглашения.

Часто возникает ситуация, когда срок действия договора с управляющим закончился, но он продолжает присылать счета. Это законно, поскольку действует правило автоматического продления: если за 1 месяц до завершения срока стороны не заявили об отказе, договор считается продленным на тот же срок.

Другая ситуация — когда управляющего назначает орган местного самоуправления на конкурсе (если жители сами не определились). В таком случае цена услуги является фиксированной на год и не может быть изменена управляющим самостоятельно без проведения нового конкурса или создания жителями ОСМД.

Что входит в обязательные услуги по содержанию

В обязательный перечень услуг по содержанию дома входит техническое обслуживание сетей, уборка территории, текущий ремонт и обслуживание лифтов. Этот базовый набор гарантирует безопасную эксплуатацию здания и санитарное состояние территории.

Згідно з п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712: «Ці Правила регулюють відносини між співвласниками багатоквартирного будинку та управителем, що виникають у процесі надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління включає: утримання спільного майна, поточний ремонт, забезпечення технічної експлуатації».

Конкретизирует этот перечень Приказ Минрегиона № 190. В него обязательно входит подготовка внутридомовых систем отопления, водоснабжения, дератизация и освещение мест общего пользования.

Згідно з Переліком Наказу Мінрегіону від 27.07.2018 № 190: «До обов'язкового переліку робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території включаються: технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем, прибирання прибудинкової території, обслуговування ліфтів, поточний ремонт конструктивних елементів».

На практике управляющие иногда включают в платежку услуги, которые жители не заказывали, например, охрану территории. Юридически это нарушение: дополнительные услуги могут предоставляться только по решению общего собрания, как и для установки спутниковых антенн на крышах, и фиксироваться отдельным пунктом в договоре. Также есть нюанс с уборкой: если придомовая территория не оформлена в собственность совладельцев, расходы на ее уборку включаются в платежку только по письменному согласию жителей и согласованию границ с муниципалитетом.

Если же услуга не предоставляется (например, часто ломается лифт, а заявки игнорируются), жителям нужно составить акт-претензию, подписанный как минимум двумя совладельцами. Это является законным основанием для перерасчета стоимости услуг.

Оплата услуг и долги во время военного положения

Оплата услуг по управлению является обязательной для всех совладельцев, включая владельцев коммерческих помещений. Военное положение не освобождает от обязанности платить за содержание дома, но запрещает начисление пени и штрафов за просрочку платежей.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №920/1343/21 від 27.03.2023 зазначив: «Власник нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку є співвласником усього спільного майна будинку. Послуга з управління багатоквартирним будинком є житловою послугою, а не комунальною. Тому наявність у власника індивідуальних договорів на електроенергію чи опалення не звільняє його від обов'язку оплачувати послуги з управління».

Прямые договоры на свет и воду не освобождают от оплаты услуг управляющего. Это касается и ситуаций, когда заключается договор на управление бытовыми отходами — это отдельная коммунальная услуга, которая не перекрывает расходы на содержание самого дома.

Единственный исключение, когда плата не начисляется — если жилье разрушено вследствие боевых действий и услуга физически не может предоставляться. Сама по себе военная агрессия признана форс-мажором, который освобождает от ответственности за несвоевременную оплату, но не списывает основной долг. В таких случаях узнайте подробнее о порядке списания многоквартирного дома с баланса.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №522/11197/17 від 31.08.2020 зазначив: «Блокування представниками ОСББ електронних ключів (чипів) для доступу до будинку або ліфтів через наявність заборгованості за послуги є протиправним. Стягнення заборгованості має здійснюватися виключно у судовому порядку».

ОСМД не имеет права отключать чип доступа к подъезду даже за большие долги. Любые попытки управляющего или правления ограничить доступ к жилью являются самоуправством.

Новая цифровая Система управления домами

С конца 2024 года в Украине действует экспериментальный проект — цифровая Система управления многоквартирными домами (СУБД), введенная Постановлением КМУ № 1336. Она позволяет проводить электронные собрания, проверять сметы и контролировать управляющих полностью онлайн.

Главное преимущество системы — решение проблемы кворума. Если жители хотят сменить управляющего на ОСМД, но часть людей находится за границей, теперь можно провести собрание с использованием средств электронного голосования в системе СУБД. Такой голос приравнивается к личному присутствию. При этом согласно новым правилам, протокол собрания считается действительным только после его внесения в Реестр управления, что делает невозможными рейдерские захваты домов и «дублирование» протоколов от конфликтующих групп. Узнайте больше о том, как инициировать признание недействительным решения ОСМД.

Система также делает прозрачными финансы. Если совладельцы подозревают управляющего в завышении стоимости ремонта подъезда, они могут зайти в электронный кабинет СУБД. По постановлению, управляющий обязан публиковать там цифровые копии финансовых документов и актов выполненных работ.

Кроме того, Реестр решает проблему утраченной документации. Если у нового дома нет технического паспорта (например, он остался у недобросовестного застройщика), управляющий может получить цифровые данные о доме через Реестр управления, который автоматически подтягивает сведения из Единой государственной электронной системы в сфере строительства.

Вопросы об управлении многоквартирным домом

{ «@context»: «https://schema.org», «@type»: «FAQPage», «mainEntity»: [ { «@type»: «Question», «name»: «Що таке Система управління багатоквартирними будинками за Постановою 1336?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Це державна інформаційно-комунікаційна платформа для прозорого управління житлом. Вона включає Реєстр будинків, управителів та електронні кабінети для голосування та звітності.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Чи можна відмовитися від управителя, якщо він призначений мерією?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Так, співвласники можуть у будь-який момент прийняти рішення про зміну форми управління (створити ОСББ або самостійно обрати іншого управителя). Договір з призначеним управителем розривається після укладення нового.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Які послуги управитель зобов’язаний надавати обов’язково?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Це технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем (вода, тепло, світло, каналізація), прибирання місць загального користування та прибудинкової території, поточний ремонт та обслуговування ліфтів.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Як перевірити, чи має управитель право працювати?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Управитель (фізична особа-підприємець або компанія) повинен мати в штаті атестованого менеджера з управління житловим будинком. Перевірити це можна буде через новий Реєстр управління.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Чи обов’язково створювати ОСББ для переходу на цифрову систему?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Ні, система СУББ розрахована на всі форми управління. Навіть якщо у вас немає ОСББ, ви зможете користуватися кабінетом співвласника та брати участь у прийнятті рішень.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Хто підписує договір з управителем від імені мешканців?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Договір підписує особа, уповноважена рішенням загальних зборів співвласників. Якщо управитель призначений за конкурсом — посадова особа органу місцевого самоврядування.» } } ] }