Управління багатоквартирним будинком — це процес, який визначає, наскільки комфортно, безпечно та економно житимуть його мешканці. Закон дає співвласникам три шляхи: управляти майном самостійно, створити ОСББ або найняти професійного управителя. Кожен з цих варіантів має свої юридичні наслідки, особливо коли йдеться про відповідальність за стан мереж та прозорість витрат.
Найчастіша проблема виникає тоді, коли мешканці не цікавляться умовами договору, а потім отримують платіжки за послуги, яких не замовляли, або не можуть змусити компанію відремонтувати дах. Щоб уникнути цього, важливо розуміти межі відповідальності сторін, знати обов’язковий перелік робіт та вміти користуватися новими цифровими інструментами контролю, які держава запровадила наприкінці 2024 року.
Ключові факти
- Закон передбачає три форми: самостійне управління, ОСББ або залучення професійного управителя.
- Управитель надає послуги виключно на підставі письмового договору, де зафіксовано кошторис.
- Власники нежитлових (комерційних) приміщень зобов’язані платити за утримання будинку нарівні з мешканцями квартир.
- З кінця 2024 року впроваджується цифрова Система управління (СУББ) для онлайн-голосувань та контролю витрат.
Зміст:
Які існують форми управління багатоквартирним будинком
Закон передбачає три форми управління багатоквартирним будинком: самостійне управління зборами співвласників, передача функцій професійному управителю або створення ОСББ. Вибір залежить від активності мешканців, технічного стану будівлі та готовності брати на себе юридичну відповідальність.
Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинком": «Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирних будинків)».Самостійне управління підходить для невеликих будинків. Проте тут часто виникають проблеми з представництвом. Наприклад, якщо мешканці вирішили управляти будинком без ОСББ, виникають труднощі з укладанням договору на вивіз сміття, оскільки немає юридичної особи. У такому разі необхідно призначити уповноважену особу від співвласників, яка діятиме на підставі протоколу загальних зборів.
Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку": «Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами».ОСББ — це повноцінна юридична особа. Порядок проведення загальних зборів ОСББ дозволяє гнучко керувати фінансами.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №910/12051/23 від 17.07.2024 зазначив: «Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників належить до виключної компетенції загальних зборів ОСББ. За відсутності законодавчої заборони, загальні збори мають право встановлювати диференційовані розміри внесків».ОСББ може законно встановлювати вищі внески для комерційних приміщень, ніж для квартир.
Цікаво, що форми можна комбінувати. Якщо ОСББ хоче залучити енергоефективний грант, але будинок обслуговується управителем, це не є перешкодою. Грантові програми часто вимагають прямого управління ОСББ, тому відносини просто переформатовуються: ОСББ стає замовником послуг, а управитель — лише виконавцем за окремим договором.
Як працює управління будинком через управителя
Управління багатоквартирним будинком через управителя здійснюється виключно на підставі письмового договору. Управителем може бути юридична особа або фізична особа-підприємець, які беруть на себе відповідальність за утримання спільного майна, поточний ремонт та забезпечення належних умов проживання.
Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку": «Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається відповідно до типового договору. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем».При укладанні договору важливо розрізняти "витрати на управління" та "винагороду управителя". Якщо в документі не прописано чітку структуру ціни, компанія може приховано збільшувати свій прибуток за рахунок економії на матеріалах для ремонту. Тому кошторис є невід’ємною частиною угоди.
Часто виникає ситуація, коли термін дії договору з управителем закінчився, але він продовжує надсилати рахунки. Це законно, оскільки працює правило автоматичного продовження: якщо за 1 місяць до завершення терміну сторони не заявили про відмову, договір вважається продовженим на той самий строк.
Інша ситуація — коли управителя призначає орган місцевого самоврядування на конкурсі (якщо мешканці самі не визначилися). У такому разі ціна послуги є фіксованою на рік і не може бути змінена управителем самостійно без проведення нового конкурсу або створення мешканцями ОСББ.
Як залучити управителя багатоквартирного будинку
- Проведіть загальні збори. Ініціативна група має скликати співвласників для прийняття рішення про форму управління.
- Оберіть компанію або ФОП. Проаналізуйте пропозиції на ринку, перевірте наявність атестованого менеджера.
- Затвердіть умови договору. На зборах необхідно погодити ціну послуги, кошторис та перелік робіт.
- Уповноважте представника. Оберіть особу, яка від імені всіх мешканців підпише договір з управителем.
- Передайте документацію. Попередній балансоутримувач або ініціативна група передає управителю технічний паспорт та інші документи на будинок.
Що входить до обов’язкових послуг з утримання
До обов’язкового переліку послуг з утримання будинку входить технічне обслуговування мереж, прибирання території, поточний ремонт та обслуговування ліфтів. Цей базовий набір гарантує безпечну експлуатацію будівлі та санітарний стан території.
Згідно з п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712: «Ці Правила регулюють відносини між співвласниками багатоквартирного будинку та управителем, що виникають у процесі надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління включає: утримання спільного майна, поточний ремонт, забезпечення технічної експлуатації».Конкретизує цей перелік Наказ Мінрегіону № 190. До нього обов’язково входить підготовка внутрішньобудинкових систем опалення, водопостачання, дератизація та освітлення місць загального користування.
Згідно з Переліком Наказу Мінрегіону від 27.07.2018 № 190: «До обов'язкового переліку робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території включаються: технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем, прибирання прибудинкової території, обслуговування ліфтів, поточний ремонт конструктивних елементів».На практиці управителі іноді включають у платіжку послуги, які мешканці не замовляли, наприклад, охорону території. Юридично це порушення: додаткові послуги можуть надаватися лише за рішенням загальних зборів та фіксуватися окремим пунктом у договорі. Також є нюанс із прибиранням: якщо прибудинкова територія не оформлена у власність співвласників, витрати на її прибирання включаються до платіжки лише за письмовою згодою мешканців та погодженням меж з муніципалітетом.
Якщо ж послуга не надається (наприклад, часто ламається ліфт, а заявки ігноруються), мешканцям потрібно скласти акт-претензію за підписом хоча б двох співвласників. Це є законною підставою для перерахунку вартості послуг.
Юридичний супровід управління будинком
- Аналіз договорів. Перевіряємо угоди з управителями на наявність прихованих платежів.
- Супровід зборів. Допомагаємо правильно оформити протоколи для уникнення їх скасування в суді.
- Вирішення спорів. Захищаємо права співвласників у конфліктах з ОСББ або управляючими компаніями.
- Скасування боргів. Оскаржуємо незаконні нарахування за ненадані комунальні послуги.
Оплата послуг та борги під час воєнного стану
Оплата послуг з управління є обов’язковою для всіх співвласників, включаючи власників комерційних приміщень. Воєнний стан не звільняє від обов’язку платити за утримання будинку, але забороняє нарахування пені та штрафів за прострочення платежів.
Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №920/1343/21 від 27.03.2023 зазначив: «Власник нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку є співвласником усього спільного майна будинку. Послуга з управління багатоквартирним будинком є житловою послугою, а не комунальною. Тому наявність у власника індивідуальних договорів на електроенергію чи опалення не звільняє його від обов'язку оплачувати послуги з управління».Прямі договори на світло і воду не звільняють від оплати послуг управителя. Це стосується і ситуацій, коли укладається договір на управління побутовими відходами — це окрема комунальна послуга, яка не перекриває витрати на утримання самого будинку.
Єдиний виняток, коли плата не нараховується — якщо житло зруйновано внаслідок бойових дій і послуга фізично не може надаватися. Сама по собі військова агресія визнана форс-мажором, що звільняє від відповідальності за несвоєчасну оплату, але не списує основний борг.
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №522/11197/17 від 31.08.2020 зазначив: «Блокування представниками ОСББ електронних ключів (чипів) для доступу до будинку або ліфтів через наявність заборгованості за послуги є протиправним. Стягнення заборгованості має здійснюватися виключно у судовому порядку».ОСББ не має права відключати чип доступу до під’їзду навіть за великі борги. Будь-які спроби управителя чи правління обмежити доступ до житла є самоуправством.
Зразок структури договору про надання послуги з управління
СТРУКТУРА ДОГОВОРУ ПРО НАДАННЯ ПОСЛУГИ З УПРАВЛІННЯ
(відповідно до Типового договору, затв. Постановою КМУ № 712)
1. Предмет договору: Управитель зобов’язується надавати послугу з управління (утримання, ремонт спільного майна), а Співвласники — оплачувати її.
2. Перелік послуг:
- Обов’язкові (технічне обслуговування мереж, прибирання, дератизація, поточний ремонт).
- Додаткові (охорона, відеоспостереження — за наявності рішення зборів).
3. Вимоги до якості: Відповідність ДСТУ та галузевим нормам утримання житлового фонду.
4. Права та обов’язки сторін:
- Співвласники: право на перерахунок, доступ до технічної документації.
- Управитель: право доступу до приміщень для ліквідації аварій.
5. Ціна послуги та порядок оплати:
- Розрахунок на 1 кв. м площі.
- Структура ціни (витрати + винагорода).
- Порядок індексації або зміни ціни.
6. Відповідальність: Порядок складання акта-претензії та штрафні санкції за неналежне виконання.
7. Строк дії та умови розірвання: Зазвичай 1 рік з автоматичним продовженням. Умови дострокового розірвання (повідомлення за 2 місяці).
Додатки до договору:
1. Список співвласників.
2. Кошторис витрат.
3. Графік виконання робіт та періодичність послуг.
4. Акт приймання-передачі технічної документації.
Нова цифрова Система управління будинками
З кінця 2024 року в Україні діє експериментальний проект — цифрова Система управління багатоквартирними будинками (СУББ), запроваджена Постановою КМУ № 1336. Вона дозволяє проводити електронні збори, перевіряти кошториси та контролювати управителів повністю онлайн.
Головна перевага системи — вирішення проблеми кворуму. Якщо мешканці хочуть змінити управителя на ОСББ, але частина людей перебуває за кордоном, тепер можна провести збори з використанням засобів електронного голосування в системі СУББ. Такий голос прирівнюється до особистої присутності. При цьому згідно з новими правилами, протокол зборів вважається дійсним лише після його внесення до Реєстру управління, що унеможливлює рейдерські захоплення будинків та "задвоєння" протоколів від конфліктуючих груп.
Система також робить прозорими фінанси. Якщо співвласники підозрюють управителя у завищенні вартості ремонту під’їзду, вони можуть зайти в електронний кабінет СУББ. За постановою, управитель зобов’язаний оприлюднювати там цифрові копії фінансових документів та актів виконаних робіт.
Крім того, Реєстр вирішує проблему втраченої документації. Якщо новий будинок не має технічного паспорта (наприклад, він залишився у недобросовісного забудовника), управитель може отримати цифрові дані про будинок через Реєстр управління, який автоматично підтягує відомості з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Питання про управління багатоквартирним будинком
Що таке Система управління багатоквартирними будинками за Постановою 1336?
Це державна інформаційно-комунікаційна платформа для прозорого управління житлом. Вона включає Реєстр будинків, управителів та електронні кабінети для голосування та звітності.
Чи можна відмовитися від управителя, якщо він призначений мерією?
Так, співвласники можуть у будь-який момент прийняти рішення про зміну форми управління (створити ОСББ або самостійно обрати іншого управителя). Договір з призначеним управителем розривається після укладення нового.
Які послуги управитель зобов’язаний надавати обов’язково?
Це технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем (вода, тепло, світло, каналізація), прибирання місць загального користування та прибудинкової території, поточний ремонт та обслуговування ліфтів.
Як перевірити, чи має управитель право працювати?
Управитель (фізична особа-підприємець або компанія) повинен мати в штаті атестованого менеджера з управління житловим будинком. Перевірити це можна буде через новий Реєстр управління.
Чи обов’язково створювати ОСББ для переходу на цифрову систему?
Ні, система СУББ розрахована на всі форми управління. Навіть якщо у вас немає ОСББ, ви зможете користуватися кабінетом співвласника та брати участь у прийнятті рішень.
Хто підписує договір з управителем від імені мешканців?
Договір підписує особа, уповноважена рішенням загальних зборів співвласників. Якщо управитель призначений за конкурсом — посадова особа органу місцевого самоврядування.
Потрібна допомога з управлінням будинком?
Якщо у вас виникли конфлікти з управителем, проблеми зі створенням ОСББ або незаконні нарахування за комунальні послуги, наші адвокати готові допомогти. Ми проаналізуємо договори та захистимо ваші права як співвласника.
