Управление многоквартирным домом: гид для совладельцев

Управление многоквартирным домом — это процесс, который определяет, насколько комфортно, безопасно и экономно будут жить в нем жильцы. Закон дает совладельцам три пути: управлять имуществом самостоятельно, создать ОСББ или нанять профессионального управляющего. Каждый из этих вариантов имеет свои юридические последствия, особенно когда речь идет об ответственности за состояние сетей и прозрачность расходов.

Самая частая проблема возникает тогда, когда жильцы не интересуются условиями договора, а затем получают платежки за услуги, которые не заказывали, или не могут обязать компанию отремонтировать крышу. Чтобы избежать этого, важно понимать пределы ответственности сторон, знать обязательный перечень работ и уметь пользоваться новыми цифровыми инструментами контроля, которые государство внедрило в конце 2024 года.

Какие существуют формы управления многоквартирным домом

Закон предусматривает три формы управления многоквартирным домом: самостоятельное управление собраниями совладельцев, передача функций профессиональному управляющему или создание ОСББ. Выбор зависит от активности жильцов, технического состояния здания и готовности брать на себя юридическую ответственность.

Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинком": «Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирних будинків)».

Самостоятельное управление подходит для небольших домов. Однако здесь часто возникают проблемы с представительством. Например, если жильцы решили управлять домом без ОСББ, возникают трудности с заключением договора на вывоз мусора, поскольку нет юридического лица. В таком случае необходимо назначить уполномоченное лицо от совладельцев, которое будет действовать на основании протокола общего собрания.

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку": «Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами».

ОСББ — это полноценное юридическое лицо. Порядок проведения общих собраний ОСББ позволяет гибко управлять финансами.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №910/12051/23 від 17.07.2024 зазначив: «Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників належить до виключної компетенції загальних зборів ОСББ. За відсутності законодавчої заборони, загальні збори мають право встановлювати диференційовані розміри внесків».

ОСББ может законно устанавливать более высокие взносы для коммерческих помещений, чем для квартир.

Интересно, что формы можно комбинировать. Если ОСББ хочет привлечь энергоэффективный грант, но дом обслуживается управляющим, это не препятствие. Грантовые программы часто требуют прямого управления ОСББ, поэтому отношения просто переформатируются: ОСББ становится заказчиком услуг, а управляющий — лишь исполнителем по отдельному договору. Больше про государственную поддержку энергосбережения, «Теплые кредиты» и актуальные альтернативы читайте в отдельной статье.

Как работает управление домом через управляющего

Управление многоквартирным домом через управляющего осуществляется исключительно на основании письменного договора. Управляющим может быть юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, которые берут на себя ответственность за содержание общего имущества, текущий ремонт и обеспечение надлежащих условий проживания.

Згідно з ч. 1 ст. 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку": «Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається відповідно до типового договору. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем».

При заключении договора важно различать «расходы на управление» и «вознаграждение управляющего». Если в документе не прописана четкая структура цены, компания может скрыто увеличивать свою прибыль за счет экономии на материалах для ремонта. Поэтому смета является неотъемлемой частью соглашения.

Часто возникает ситуация, когда срок действия договора с управляющим закончился, но он продолжает присылать счета. Это законно, поскольку действует правило автоматического продления: если за 1 месяц до окончания срока стороны не заявили об отказе, договор считается продленным на тот же срок.

Другая ситуация — когда управляющего назначает орган местного самоуправления на конкурсе (если жильцы сами не определились). В таком случае цена услуги фиксирована на год и не может быть изменена управляющим самостоятельно без проведения нового конкурса или создания жильцами ОСББ.

Что входит в обязательные услуги по содержанию

В обязательный перечень услуг по содержанию дома входит техническое обслуживание сетей, уборка территории, текущий ремонт и обслуживание лифтов. Этот базовый набор гарантирует безопасную эксплуатацию здания и санитарное состояние территории.

Згідно з п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712: «Ці Правила регулюють відносини між співвласниками багатоквартирного будинку та управителем, що виникають у процесі надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління включає: утримання спільного майна, поточний ремонт, забезпечення технічної експлуатації».

Конкретизирует этот перечень Приказ Минрегиона № 190. В него обязательно входит подготовка внутридомовых систем отопления, водоснабжение, дератизация и освещение мест общего пользования.

Згідно з Переліком Наказу Мінрегіону від 27.07.2018 № 190: «До обов'язкового переліку робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території включаються: технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем, прибирання прибудинкової території, обслуговування ліфтів, поточний ремонт конструктивних елементів».

На практике управляющие иногда включают в платежку услуги, которые жильцы не заказывали, например охрану территории. Юридически это нарушение: дополнительные услуги могут предоставляться только по решению общего собрания, как и для установки спутниковых антенн на крышах, и фиксироваться отдельным пунктом в договоре. Также есть нюанс с уборкой: если придомовая территория не оформлена в собственность совладельцев, расходы на ее уборку включаются в платежку только при наличии письменного согласия жильцов и согласования границ с муниципалитетом.

Если же услуга не предоставляется (например, часто ломается лифт, а заявки игнорируются), жильцам нужно составить акт-претензию, подписанную хотя бы двумя совладельцами. Это является законным основанием для перерасчета стоимости услуг.

Оплата услуг и долги во время военного положения

Оплата услуг по управлению является обязательной для всех совладельцев, включая собственников коммерческих помещений. Военное положение не освобождает от обязанности платить за содержание дома, но запрещает начисление пени и штрафов за просрочку платежей.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №920/1343/21 від 27.03.2023 зазначив: «Власник нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку є співвласником усього спільного майна будинку. Послуга з управління багатоквартирним будинком є житловою послугою, а не комунальною. Тому наявність у власника індивідуальних договорів на електроенергію чи опалення не звільняє його від обов'язку оплачувати послуги з управління».

Прямые договоры на свет и воду не освобождают от оплаты услуг управляющего. Это касается и ситуации, когда заключается договор на управление бытовыми отходами — это отдельная коммунальная услуга, которая не покрывает расходы на содержание самого дома.

Единственное исключение, когда плата не начисляется — если жилье разрушено вследствие боевых действий и услуга физически не может быть предоставлена. Сама по себе военная агрессия признана форс-мажором, что освобождает от ответственности за несвоевременную оплату, но не списывает основной долг. В таких случаях узнайте подробнее о порядке списания многоквартирного дома с баланса.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №522/11197/17 від 31.08.2020 зазначив: «Блокування представниками ОСББ електронних ключів (чипів) для доступу до будинку або ліфтів через наявність заборгованості за послуги є протиправним. Стягнення заборгованості має здійснюватися виключно у судовому порядку».

ОСББ не имеет права отключать чип доступа к подъезду даже при больших долгах. Любые попытки управляющего или правления ограничить доступ к жилью являются самоуправством.

Новая цифровая Система управления домами

С конца 2024 года в Украине действует экспериментальный проект — цифровая Система управления многоквартирными домами (СУББ), внедренная Постановлением КМУ № 1336. Она позволяет проводить электронные собрания, проверять сметы и контролировать управляющих полностью онлайн.

Главное преимущество системы — решение проблемы кворума. Если жильцы хотят изменить управляющего на ОСББ, но часть людей находится за границей, теперь можно провести собрания с использованием средств электронного голосования в системе СУББ. Такой голос приравнивается к личному присутствию. При этом согласно новым правилам протокол собрания считается действительным только после его внесения в Реестр управления, что исключает рейдерские захваты домов и «дублирование» протоколов от конфликтующих групп. Узнайте больше о том, как инициировать признание недействительным решения ОСББ.

Система также делает прозрачными финансы. Если совладельцы подозревают управляющего в завышении стоимости ремонта подъезда, они могут зайти в электронный кабинет СУББ. По постановлению управляющий обязан публиковать там цифровые копии финансовых документов и актов выполненных работ.

Кроме того, Реестр решает проблему утраченной документации. Если новый дом не имеет технического паспорта (например, он остался у недобросовестного застройщика), управляющий может получить цифровые данные о доме через Реестр управления, который автоматически подтягивает сведения из Единой государственной электронной системы в сфере строительства.

Вопросы об управлении многоквартирным домом

{ «@context»: «https://schema.org», «@type»: «FAQPage», «mainEntity»: [ { «@type»: «Question», «name»: «Что такое Система управления многоквартирными домами по Постановлению 1336?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Это государственная информационно-коммуникационная платформа для прозрачного управления жильем. Она включает Реестр домов, управляющих и электронные кабинеты для голосования и отчетности.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Можно ли отказаться от управляющего, если он назначен мэрией?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Да, совладельцы могут в любой момент принять решение об изменении формы управления (создать ОСББ или самостоятельно выбрать другого управляющего). Договор с назначенным управляющим расторгается после заключения нового.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Какие услуги управляющий обязан предоставлять обязательно?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Это техническое обслуживание внутридомовых систем (вода, тепло, свет, канализация), уборка мест общего пользования и придомовой территории, текущий ремонт и обслуживание лифтов.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Как проверить, имеет ли управляющий право работать?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Управляющий (физическое лицо-предприниматель или компания) должен иметь в штате аттестованного менеджера по управлению жилым домом. Проверить это можно будет через новый Реестр управления.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Обязательно ли создавать ОСББ для перехода на цифровую систему?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Нет, система СУББ рассчитана на все формы управления. Даже если у вас нет ОСББ, вы сможете пользоваться кабинетом совладельца и принимать участие в принятии решений.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Кто подписывает договор с управляющим от имени жильцов?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Договор подписывает лицо, уполномоченное решением общего собрания совладельцев. Если управляющий назначен по конкурсу — должностное лицо органа местного самоуправления.» } } ] }

Прочитати на: мові