Аренда государственного и коммунального имущества: правила 2026

Аренда государственного имущества в Украине сегодня — это прозрачный процесс, который осуществляется исключительно через электронные аукционы в системе ProZorro.Продажи. Это позволяет бизнесу получить доступ к офисам, складам или целостным имущественным комплексам без коррупционных рисков и сложных бумажных процедур, но также важно понимать правовой режим земель промышленности.

Для успешного заключения договора важно понимать разницу между перечнями объектов, вовремя подать заявление и учесть особенности военного положения, которые существенно меняют правила в отношении сроков и льгот.

Типы объектов аренды и формирование перечней имущества

Всё имущество, которое государство или громада готовы сдать в аренду, делится на два ключевых типа. Это базовое разграничение определяет, придется ли вам соревноваться за объект на торгах, или вы сможете получить его по прямому договору как льготник.

Первый тип перечня включает объекты, которые передаются исключительно через аукцион. Второй тип предназначен для узкого круга субъектов (бюджетники, религиозные организации, дипломатические учреждения), которые имеют право на аренду без конкурса.

Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»: «Об’єкти державної та комунальної власності, що передаються в оренду, поділяються на такі типи: Перелік першого типу - перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні; Перелік другого типу - перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону.»

Как объект попадает в систему ProZorro

Процесс начинается по инициативе потенциального арендатора или самого балансодержателя. Если вы нашли интересное здание, которого еще нет в системе, вы можете подать заявление о его включении в соответствующий перечень. Арендодатель обязан рассмотреть такое предложение и принять решение в установленные законом сроки.

Основания для отказа во включении имущества в перечень

Не каждое здание можно арендовать. Балансодержатель имеет право отказать, если имущество нужно для собственных потребностей бюджетного учреждения, или если объект уже включен в программу приватизации государственного и коммунального имущества. Любой отказ должен быть обоснованным, иначе его можно обжаловать в суде.

Особенности аренды имущества во время военного положения

Военное положение внесло существенные коррективы в арендные отношения, направленные на поддержку бизнеса и упрощение процедур. Основное изменение касается автоматического продления договоров, срок которых заканчивается в этот период. Однако важно также понимать, как прекратить коммерческую аренду из‑за форс‑мажора во время войны.

Договоры аренды государственного и коммунального имущества считаются продленными на период действия военного положения и еще на 4 месяца после его завершения. Это происходит автоматически, без необходимости подписывать дополнительные соглашения, если балансодержатель не возражал против этого за 30 дней до конца срока.

Льготы для релокированного бизнеса и скидки

Для предприятий, которые перемещают мощности из опасных регионов, действуют специальные условия. Например, арендная плата может составлять только 1 гривню за квадратный метр на первые полгода аренды. Это критически важно для сохранения рабочих мест и экономической стабильности.

В нашей практике был случай, когда предприятие из Харькова решило релокировать склад во Львов. Из-за высокой конкуренции цена на аукционе взлетела, но благодаря своевременно оформленному ходатайству от ОВА компания применила льготу, что позволило успешно переехать и восстановить работу.

Позиция Верховного Суда по продлению договоров

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №917/565/22 від 12.04.2023 зазначив: «Договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, вважаються автоматично продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців після його припинення.»

Договоры аренды госимущества продлеваются автоматически на время войны без решения арендодателя.

Кто может быть арендатором и какие объекты находятся под запретом

Законодательство устанавливает четкие ограничения относительно того, кто может арендовать публичное имущество. Это сделано для предотвращения финансирования агрессии и обеспечения прозрачности собственности.

Арендаторами не могут быть лица, к которым применены санкции, юридические лица с нераскрытыми конечными бенефициарами, а также компании, зарегистрированные в странах из «черного списка» FATF. Также доступ закрыт для предприятий в стадии банкротства и работников самих арендодателей.

Объекты, которые не подлежат аренде ни при каких условиях

Существует перечень стратегического имущества, которое государство не сдает в аренду. Сюда относятся:

• Объекты атомной энергетики и магистральные нефтепроводы.
• Государственные реестры и архивы.
• Автомобильные дороги общего пользования.
• Действующие учреждения образования, финансируемые из бюджета.
• Национальные культурные ценности.

Разница между арендой помещений и земли

Важно не путать аренду зданий с арендой земель государственной и коммунальной собственности. Аренда земли регулируется Земельным кодексом и имеет совершенно другие процедуры торгов. Если вы арендуете здание, право пользования земельным участком под ним обычно возникает автоматически, но требует отдельного оформления.

Процедура аукциона и определение стоимости аренды

Передача имущества в аренду через аукцион — это основной путь для большинства предпринимателей. Всё происходит в электронной торговой системе, где победителем становится тот, кто предложил самую высокую цену.

Згідно з ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»: «Передача в оренду майна здійснюється шляхом проведення аукціону в електронній торговій системі, крім випадків, передбачених статтею 15 цього Закону.»

Как определяется стартовая цена и оценка имущества

Стартовая арендная плата обычно составляет 1% от балансовой стоимости объекта. Однако если имущество старое (остаточная стоимость меньше 10% от первоначальной), балансодержатель обязан провести новую оценку. Рыночная оценка также обязательна при аренде без аукциона и при продлении старых договоров.

Риски участников и технические нюансы торгов

Одна из самых частых ошибок — использование КЭП (электронной подписи), срок действия которой заканчивается в день торгов. Это может привести к невозможности подписать финальный протокол, дисквалификации и потере гарантийного взноса. Также помните об индексации: арендная плата ежемесячно пересчитывается с учетом инфляции, что нужно закладывать в финансовый план.

Мы часто сталкиваемся с делами, где фиктивная аренда недвижимости была отменена в суде или возникали споры о присвоении арендных платежей, поэтому юридическая чистота договора является приоритетом.

Прочитати на: мові