Форс-мажор при купле-продаже недвижимости и задержке сдачи объекта

Что признается форс-мажором при заключении договоров по недвижимости

Форс-мажором в сфере отчуждения недвижимости признаются чрезвычайные и неотвратимые события, которые объективно исключают соблюдение условий сделки в обусловленный срок. В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Украины не считаются форс-мажором финансовые трудности покупателя, дефицит средств или нарушение обязательств третьими лицами, включая подрядчиков строительства.

В практике заключения сделок на первичном и вторичном рынке недвижимости важно отделять реальное действие непреодолимой силы от обычных коммерческих и предпринимательских рисков. Законодательство требует одновременного наличия трех ключевых критериев события: исключительного характера, непредвиденности на этапе подписания договора и полной неотвратимости наступления негативных последствий.

Какие обстоятельства относятся к непреодолимой силе

К форс-мажору в сделках с недвижимым имуществом относятся техногенные аварии, военные действия, длительные аварийные блэкауты критической инфраструктуры, решения органов государственной власти о введении комендантского часа на территории строительной площадки, а также полная техническая остановка работы государственных реестров. Такие факторы находятся вне воли и контроля сторон и делают физическое выполнение работ или нотариальное удостоверение сделки невозможным в назначенную дату.

Что закон прямо запрещает признавать форс-мажором

Часть 1 статьи 617 Гражданского кодекса Украины четко закрепляет, что отсутствие у должника необходимых средств, удорожание строительных материалов, инфляционные колебания валютного курса, а также срыв графиков работ субподрядчиками не освобождают сторону от ответственности. Указанные обстоятельства составляют коммерческий риск хозяйствующего субъекта или частного лица и не дают законного права замораживать исполнение договора без штрафных санкций.

Фиксация задержки строительства и передачи объекта

Для законного подтверждения форс-мажора сторона обязана немедленно составить первичные акты фиксации остановки работ или невозможности доступа к недвижимости и письменно уведомить контрагента в срок, предусмотренный договором. Согласно статье 614 Гражданского кодекса Украины бремя доказывания отсутствия своей вины и принятия всех исчерпывающих мер для надлежащего исполнения обязанности полностью возлагается на нарушителя обязательства.

При возникновении непредвиденных препятствий критически важно зафиксировать каждую дату и каждое процессуальное действие. Если сторона просто молча прекращает строительство или не является к нотариусу, суд расценит такое поведение как недобросовестное, что автоматически влечет взыскание неустойки и убытков независимо от реальной ситуации в регионе.

Первичные документы застройщика и продавца

В базовый пакет доказательной базы входят приказы по предприятию о вынужденной остановке строительных работ или консервации объекта, акты фиксации отсутствия электроснабжения, справки Государственной службы по чрезвычайным ситуациям, справки торгово-промышленных палат, а также письма обслуживающих инфраструктурных организаций. Если речь идет о вторичном рынке, продавец должен подтвердить состояние объекта через оформление прав на недвижимость и прекращение права собственности или получение официальных ответов БТИ и выписок из реестров.

Соблюдение процедуры письменного уведомления контрагента

Уведомление о форс-мажоре должно направляться контрагенту исключительно заказным письмом с описью вложения либо вручаться под подпись уполномоченного лица в срок, определенный договором (как правило, от 3 до 10 календарных дней со дня наступления события). Направление сообщений в мессенджерах или устные телефонные разговоры не имеют юридической силы в судебных спорах. Пропуск срока уведомления лишает сторону права ссылаться на действие непреодолимой силы.

Как получить индивидуальный сертификат ТПП

Индивидуальный сертификат о наступлении обстоятельств непреодолимой силы выдается Торгово-промышленной палатой Украины или ее региональными подразделениями на основании письменного заявления и пакета подтверждающих документов. В соответствии со статьей 14-1 Закона Украины «О торгово-промышленных палатах в Украине» сертификат удостоверяет невозможность исполнения обязанности по конкретному договору и не может быть заменен общими публичными письмами ТПП.

Для получения указанного документа субъект хозяйствования или физическое лицо должны оплатить стоимость услуги по тарифам ТПП и предоставить доказательства того, что конкретное обязательство (например, ввод секции здания в эксплуатацию до определенного квартала либо нотариальное подписание договора до определенной даты) стало невозможным именно из‑за указанных чрезвычайных событий.

Пакет документов для подачи заявления в ТПП

Заявитель подает заявление установленной формы, надлежащим образом заверенную копию договора со всеми приложениями и графиками, доказательства своевременного уведомления другой стороны о возникших препятствиях, а также публичные акты органов власти или специальных служб. В заявлении следует четко указать номер пункта договора, исполнение которого приостановлено, точный период действия форс-мажора и обоснование того, почему обычные альтернативные пути исполнения обязательства были объективно недоступны.

Почему общий лист ТПП не признается судами

Многие участники рынка допускают ошибки, отправляя покупателям или продавцам общий лист ТПП от 28 февраля 2022 года. Верховный Суд неоднократно подчеркивал: общий лист лишь констатирует общую обстановку в стране, но не подтверждает факт того, что именно на этой строительной площадке или в отношении конкретной квартиры возникла невозможность исполнения обязательства. Лишь персонализированный сертификат с указанием сторон и реквизитов сделки является надлежащим письменным доказательством.

Как доказать причинно-следственную связь между событиями и нарушением обязательств

Причинно-следственная связь между форс-мажором и задержкой передачи имущества доказывается документами, подтверждающими невозможность совершения действий именно в определенный договором период и в конкретном месте. Даже наличие официального сертификата ТПП не является безусловной индульгенцией, поскольку суд обязан исследовать, действительно ли чрезвычайное событие стало единственной или решающей причиной нарушения согласованного графика работ.

Если между наступлением обстоятельства и невыполнением обязательства нет непосредственной связи (например, остановка строительства произошла из‑за отсутствия разрешительной документации еще за полгода до введения комендантского часа), суд отклонит ссылку на форс-мажор и применит предусмотренные договором штрафы и пеню в полном объеме.

Блокирование нотариальных действий и работы государственных реестров

Если срыв сроков произошел на стадии удостоверения договора купли-продажи, ключевым доказательством является письменная выписка или справка от нотариуса об отсутствии технического доступа к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество. Проверить актуальное состояние прав и обременений можно также, воспользовавшись услугой Информация из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество на портале Дія, которая подтверждает объективность препятствий на момент назначенной сделки.

Физические повреждения конструкций и акты ДСНС

В случаях, когда здание или подъездные пути получили повреждения вследствие боевых действий или техногенных катастроф, факт невозможности передачи имущества фиксируется актами выезда сотрудников Государственной службы по чрезвычайным ситуациям, актами комиссионного обследования органов местного самоуправления и выводами экспертно-технических исследований. При таких обстоятельствах стороны часто согласовывают вопрос, который рассматривает и восстановление недвижимости после прекращения пользования или повреждений перед фактическим оформлением права собственности.

Образец сообщения контрагента о наступлении форс-мажорных обстоятельств

Юридические последствия форс-мажора для продавца и покупателя

Належне підтвердження форс-мажорних обставин звільняє сторону правочину виключно від фінансової відповідальності за прострочення, але не скасовує самого обов’язку передати нерухомість чи оплатити її ціну. Відповідно до статті 617 Цивільного кодексу України, сторона не сплачує пеню, штрафи чи неустойку за період дії перешкод, проте після припинення дії непереборної сили має повністю виконати погоджені зобов’язання.

Якщо дія обставин непереборної сили триває понад обумовлений договором критичний термін (як правило, від 3 до 6 місяців), сторони набувають право на переговори щодо зміни умов, укладення додаткових угод або повного розірвання договору купівлі-продажу без взаємних штрафних санкцій.

Призупинення нарахування штрафів та відшкодування збитків

Протягом усього строку дії форс-мажору друга сторона позбавлена права нараховувати штрафні санкції за порушення графіка здачі чи передачі ключів, а також вимагати стягнення інфляційних витрат чи трьох відсотків річних за статтею 625 ЦК України. Як тільки перешкоди зникають, сторона зобов’язана письмово повідомити контрагента про готовність передати нерухомість та узгодити дату підписання передавального акта.

Право на розірвання договору при затяжному форс-мажорі

У випадках тривалої зупинки будівництва або повної неможливості завершити введення в експлуатацію покупець має право ініціювати розірвання угоди. При цьому продавець або девелопер зобов’язаний повернути сплачені інвестиційні кошти в порядку, встановленому договором. Детальний порядок оформлення права власності та об’єктів незавершеного будівництва закріплює офіційна державна реєстрація права власності на нерухоме майно (Гід з державних послуг Дія), яку варто враховувати під час врегулювання спорів.

Судебная практика Верховного Суда по спорам в сфере недвижимости

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суд сформировал устойчивую позицию: сам по себе факт военного положения или чрезвычайной ситуации не является безусловным доказательством форс-мажора по договорам купли-продажи. Суды обязывают сторону подтвердить причинно-следственную связь, своевременность уведомления контрагента и предоставить индивидуальные доказательства невозможности исполнения каждого отдельного договорного обязательства.

Адвокатське бюро «ЮРКОНСАЛТ» постоянно анализирует и успешно применяет судебную практику высшей инстанции для защиты прав доверителей. В частности, вы можете ознакомиться с схожей судебной практикой по недвижимости, которая демонстрирует алгоритмы защиты от необоснованных претензий контрагентов.

Оценка сертификата ТПП в деле 908/2287/17

В постановлении от 19.08.2022 по делу № 908/2287/17 Об’єднана палата Касаційного господарського суду у складі ВС подчеркнула, что сертификат Торгово-промышленной палаты не является заранее установленным неопровержимым доказательством. Суд должен оценивать его в совокупности с другими доказательствами, проверяя, действительно ли сторона не могла исполнить обязательство и не вызвана ли задержка его собственной бездеятельностью или отсутствием разрешительных документов.

Недействительность общих справок в деле 910/8580/22

В постановлении от 15.06.2023 по делу № 910/8580/22 Верховний Суд указал, что общий лист ТПП Украины не является сертификатом в понимании статьи 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні». Поскольку форс-мажор имеет персонализированный характер для каждого конкретного договора, общая справка без указания сторон, предмета договора и периода просрочки лишает сторону права на освобождение от штрафных санкций.

Последствия нарушения срока уведомления в деле 910/15264/21

Постановлением от 31.08.2022 по делу № 910/15264/21 Верховний Суд разграничил своевременное уведомление стороны о возникновении препятствий от непосредственного обращения в ТПП за сертификатом. Если сторона пропустила срок письменного уведомления контрагента, установленный договором, она окончательно теряет право защищаться ссылкой на непреодолимую силу в судебном порядке даже при наличии реальных препятствий.

Прочитати на: мові