Форс-мажор при купівлі-продажу нерухомості та затримці здачі об’єкта

Що визнається форс-мажором під час укладення договорів щодо нерухомості

Форс-мажором у сфері відчуження нерухомості визнаються надзвичайні та невідворотні події, які об’єктивно унеможливлюють дотримання умов правочину в обумовлений строк. Відповідно до частини 1 статті 617 Цивільного кодексу України, не вважаються форс-мажором фінансові труднощі покупця, дефіцит коштів або порушення зобов’язань третіми особами, включаючи підрядників будівництва.

У практиці укладення угод на первинному та вторинному ринку нерухомості важливо відокремлювати реальну дію непереборної сили від звичайних комерційних та підприємницьких ризиків. Законодавство вимагає одночасної наявності трьох ключових критеріїв події: виняткового характеру, непередбачуваності на етапі підписання договору та повної невідворотності настання негативних наслідків.

Які обставини належать до непереборної сили

До форс-мажору в угодах з нерухомим майном належать техногенні аварії, військові дії, тривалі аварійні блекаути критичної інфраструктури, рішення органів державної влади щодо запровадження комендантської години на території будмайданчика, а також повне технічне зупинення роботи державних реєстрів. Такі фактори перебувають поза волею та контролем сторін і роблять фізичне виконання робіт або нотаріальне посвідчення правочину неможливим у призначену дату.

Що закон прямо забороняє визнавати форс-мажором

Частина 1 статті 617 Цивільного кодексу України чітко закріплює, що відсутність у боржника необхідних коштів, подорожчання будівельних матеріалів, інфляційні коливання валютного курсу, а також зрив графіків робіт субпідрядниками не звільняють сторону від відповідальності. Зазначені обставини становлять комерційний ризик господарюючого суб’єкта або приватної особи та не дають законного права заморожувати виконання договору без штрафних санкцій.

Фіксація затримки будівництва та передачі об’єкта

Для законного підтвердження форс-мажору сторона зобов’язана негайно скласти первинні акти фіксації зупинення робіт або неможливості доступу до нерухомості та письмово повідомити контрагента у строк, передбачений договором. Згідно зі статтею 614 Цивільного кодексу України, тягар доказування відсутності своєї вини та вжиття всіх вичерпних заходів для належного виконання обов’язку повністю покладається на порушника зобов’язання.

У разі виникнення непередбачених перешкод критично зафіксувати кожну дату і кожну процесуальну дію. Якщо сторона просто мовчки припиняє будівництво або не з’являється до нотаріуса, суд розцінює таку поведінку як недобросовісну, що автоматично тягне стягнення неустойки та збитків незалежно від реальної ситуації в регіоні.

Первинні документи забудовника та продавця

До базового пакета доказової бази входять накази по підприємству про вимушене зупинення будівельних робіт або консервацію об’єкта, акти фіксації відсутності електропостачання, довідки Державної служби з надзвичайних ситуацій, довідки торгово-промислових палат, а також листи обслуговуючих інфраструктурних організацій. Якщо йдеться про вторинний ринок, продавець має підтвердити стан об’єкта через оформлення прав на нерухомість та припинення права власності або отримання офіційних відповідей БТІ та витягів з реєстрів.

Дотримання процедури письмового сповіщення контрагента

Повідомлення про форс-мажор має направлятися контрагенту виключно цінним листом з описом вкладення або вручатися під підпис уповноваженої особи протягом визначеного договором терміну (як правило, від 3 до 10 календарних днів з дня настання події). Надсилання повідомлень у месенджерах чи усні телефонні розмови не мають юридичної сили в судових спорах. Пропуск строку сповіщення позбавляє сторону права посилатися на дію непереборної сили.

Як отримати індивідуальний сертифікат ТПП

Індивідуальний сертифікат про настання обставин непереборної сили видається Торгово-промисловою палатою України або її регіональними підрозділами на підставі письмової заяви та пакета підтверджуючих документів. Відповідно до статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», сертифікат засвідчує неможливість виконання обов’язку за конкретним договором і не може бути замінений загальними публічними листами ТПП.

Для отримання зазначеного документа суб’єкт господарювання або фізична особа повинні сплатити вартість послуги за тарифами ТПП та надати докази того, що конкретне зобов’язання (наприклад, введення секції будинку в експлуатацію до визначеного кварталу чи нотаріальне підписання договору до певної дати) стало неможливим саме через вказані надзвичайні події.

Пакет документів для подання заяви до ТПП

Заявник подає заяву встановленої форми, належним чином засвідчену копію договору з усіма додатками та графіками, докази своєчасного повідомлення іншої сторони про виникнення перешкод, а також публічні акти органів влади або спеціальних служб. У заяві слід чітко вказати номер пункту договору, виконання якого призупинено, точний період дії форс-мажору та обґрунтування того, чому звичайні альтернативні шляхи виконання зобов’язання були об’єктивно недоступні.

Чому загальний лист ТПП не визнається судами

Багато учасників ринку припускаються помилки, надсилаючи покупцям або продавцям загальний лист ТПП від 28 лютого 2022 року. Верховний Суд неодноразово підкреслював: загальний лист лише констатує загальну обстановку в країні, але не підтверджує факт того, що саме на цьому будівельному майданчику чи щодо конкретної квартири виникла неможливість виконання зобов’язання. Лише персоніфікований сертифікат із зазначенням сторін і реквізитів правочину є належним письмовим доказом.

Як довести причинний зв’язок між подіями та порушенням зобов’язань

Причинно-наслідковий зв’язок між форс-мажором та затримкою передачі майна доводиться документами, що підтверджують неможливість вчинення дій саме у визначений договором період і в конкретному місці. Навіть наявність офіційного сертифіката ТПП не є беззаперечною індульгенцією, оскільки суд зобов’язаний дослідити, чи дійсно надзвичайна подія стала єдиною або вирішальною причиною порушення узгодженого графіка робіт.

Якщо між настанням обставини та невиконанням зобов’язання немає безпосереднього зв’язку (наприклад, зупинка будівництва сталася через відсутність дозвільної документації ще за пів року до введення комендантської години), суд відхилить посилання на форс-мажор і застосує передбачені договором штрафи та пеню у повному обсязі.

Блокування нотаріальних дій та роботи державних реєстрів

Якщо зрив строків стався на стадії посвідчення договору купівлі-продажу, ключовим доказом є письмовий витяг або довідка від нотаріуса про відсутність технічного доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Перевірити актуальний стан прав та обтяжень можна також скориставшись послугою Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на порталі Дія, що підтверджує об’єктивність перешкод на момент призначеної угоди.

Фізичні пошкодження конструкцій та акти ДСНС

У випадках, коли будівля або під’їзні шляхи зазнали пошкоджень внаслідок бойових дій чи техногенних катастроф, факт неможливості передачі майна фіксується актами виїзду співробітників Державної служби з надзвичайних ситуацій, актами комісійного обстеження органів місцевого самоврядування та висновками експертно-технічних досліджень. За таких обставин сторони часто узгоджують питання, яке розглядає й відновлення нерухомості після припинення користування або пошкоджень перед фактичним оформленням права власності.

Зразок повідомлення контрагента про настання форс-мажорних обставин

Юридичні наслідки форс-мажору для продавця та покупця

Належне підтвердження форс-мажорних обставин звільняє сторону правочину виключно від фінансової відповідальності за прострочення, але не скасовує самого обов’язку передати нерухомість чи оплатити її ціну. Відповідно до статті 617 Цивільного кодексу України, сторона не сплачує пеню, штрафи чи неустойку за період дії перешкод, проте після припинення дії непереборної сили має повністю виконати погоджені зобов’язання.

Якщо дія обставин непереборної сили триває понад обумовлений договором критичний термін (як правило, від 3 до 6 місяців), сторони набувають право на переговори щодо зміни умов, укладення додаткових угод або повного розірвання договору купівлі-продажу без взаємних штрафних санкцій.

Призупинення нарахування штрафів та відшкодування збитків

Протягом усього строку дії форс-мажору друга сторона позбавлена права нараховувати штрафні санкції за порушення графіка здачі чи передачі ключів, а також вимагати стягнення інфляційних витрат чи трьох відсотків річних за статтею 625 ЦК України. Як тільки перешкоди зникають, сторона зобов’язана письмово повідомити контрагента про готовність передати нерухомість та узгодити дату підписання передавального акта.

Право на розірвання договору при затяжному форс-мажорі

У випадках тривалої зупинки будівництва або повної неможливості завершити введення в експлуатацію покупець має право ініціювати розірвання угоди. При цьому продавець або девелопер зобов’язаний повернути сплачені інвестиційні кошти в порядку, встановленому договором. Детальний порядок оформлення права власності та об’єктів незавершеного будівництва закріплює офіційна державна реєстрація права власності на нерухоме майно (Гід з державних послуг Дія), яку варто враховувати під час врегулювання спорів.

Судова практика Верховного Суду щодо спорів у сфері нерухомості

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду сформував сталу позицію: сам по собі факт воєнного стану чи надзвичайної ситуації не є безумовним доказом форс-мажору за договорами купівлі-продажу. Суди зобов’язують сторону підтвердити причинний зв’язок, своєчасність сповіщення контрагента та надати індивідуальні докази неможливості виконання кожного окремого договірного обов’язку.

Адвокатське бюро «ЮРКОНСАЛТ» постійно аналізує та успішно застосовує судову практику найвищої інстанції для захисту прав довірителів. Зокрема, ви можете переглянути схожу судову практику щодо нерухомості, яка демонструє алгоритми захисту від необґрунтованих претензій контрагентів.

Оцінка сертифіката ТПП у справі 908/2287/17

У постанові від 19.08.2022 у справі № 908/2287/17 Об’єднана палата Касаційного господарського суду у складі ВС наголосила, що сертифікат Торгово-промислової палати не є заздалегідь встановленим беззаперечним доказом. Суд повинен оцінювати його в сукупності з іншими доказами, перевіряючи, чи дійсно сторона не могла виконати зобов’язання і чи не спричинена затримка її власною бездіяльністю або відсутністю дозвільних документів.

Недійсність загальних довідок у справі 910/8580/22

У постанові від 15.06.2023 у справі № 910/8580/22 Верховний Суд зазначив, що загальний лист ТПП України не є сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні». Оскільки форс-мажор має персоніфікований характер щодо кожного конкретного правочину, загальна довідка без зазначення сторін, предмета договору та періоду прострочення позбавляє сторону права на звільнення від штрафних санкцій.

Наслідки порушення строку сповіщення у справі 910/15264/21

Постановою від 31.08.2022 у справі № 910/15264/21 Верховний Суд розмежував своєчасне повідомлення сторони про виникнення перешкод від безпосереднього звернення до ТПП за сертифікатом. Якщо сторона пропустила строк письмового сповіщення контрагента, встановлений договором, вона остаточно втрачає право захищатися посиланням на непереборну силу в судовому порядку навіть за наявності реальних перешкод.

Прочитати на: мовою