Разработка проектной документации на строительство: стадии, нормы и утверждение

Разработка проектной документации — это фундаментальный этап любого строительства, который превращает идею заказчика в четкий инженерный и юридический алгоритм. От того, насколько точно соблюдены государственные строительные нормы (ДБН) и исходные данные, зависит возможность получения разрешения на выполнение работ и успешного ввода объекта в эксплуатацию. Узнайте больше о приеме объектов в эксплуатацию.

Самая большая проблема на этом этапе — расхождение между желаниями девелопера и жесткими градостроительными ограничениями. Если архитектор заложит в проект параметры, противоречащие официальным документам, система ЕДЕССБ просто заблокирует дальнейшие шаги. Поэтому юридический контроль процесса проектирования должен начинаться еще до подписания договора с генеральным проектировщиком. Подробнее о договоре паевого участия в строительстве и особенностях инвестирования через ЖБК читайте в нашей новой статье.

Какие исходные данные нужны для начала проектирования

Для начала разработки проектной документации заказчик обязан предоставить генпроектировщику три основных базовых документа: градостроительные условия и ограничения (МУО), технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям и утвержденное задание на проектирование. Без этого пакета ни один сертифицированный архитектор не имеет права начинать работу.

Згідно з ч. 1 ст. 29 Закону України "Про архітектурну діяльність": «Завдання на проектування об'єктів архітектури складається і затверджується замовником за погодженням з архітектором (автором проекту). Завдання на проектування повинно відповідати вимогам містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки.»

На практике критически важно, чтобы название объекта в задании на проектирование дословно совпадало с названием в МУО. При заполнении карточки объекта в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (ЕДЕССБ) даже одна лишняя запятая или изменение падежа может стать причиной отказа в регистрации разрешительных документов. Кроме того, задание на проектирование должно учитывать технические требования к жилым помещениям, если речь идет о жилой застройке.

Представим ситуацию: заказчик решил изменить этажность здания уже после получения МУО и начала разработки стадии «Проект». Проект сразу перестает соответствовать предельно допустимой высоте, указанной в исходных данных. В таком случае необходимо останавливать проектирование и корректировать МУО через орган градостроительства (подробнее о Генеральном плане населенного пункта), иначе проект не пройдет экспертизу.

Как определяются стадии проектирования для различных классов последствий

Количество стадий проектирования строительства прямо зависит от класса последствий объекта (СС1, СС2 или СС3) и может включать от одной до трех стадий. Базовыми стадиями являются: эскизный проект (ЭП), технико-экономическое обоснование (ТЭО) или расчет (ТЕР), проект (П) и рабочая документация (Р).

Згідно з п. 6 Наказу Мінрегіону № 45 від 16.05.2011: «Стадії проектування розробляються з урахуванням класу наслідків (відповідальності) об'єкта: для об'єктів СС1 - в одну або дві стадії; для об'єктів СС2 та СС3 - у дві або три стадії.»

Заказчик и генпроектировщик могут договориться об изменении количества стадий, но стадия «Рабочий проект» (РП) или сочетание стадий «Проект» и «Рабочая документация» остаются обязательными для непосредственного выполнения строительных работ.

Проектирование объектов СС1 (незначительные последствия)

Для небольших объектов класса СС1 проектирование чаще всего происходит в одну стадию — разрабатывается сразу Рабочий проект (РП). Если объект имеет определенную архитектурную или технологическую специфику, заказчик может инициировать двухстадийное проектирование: сначала Эскизный проект (для непроизводственных объектов) или ТЕР (для производственных), а затем — Рабочий проект.

Проектирование объектов СС2 и СС3 (средние и значительные последствия)

Для объектов со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями минимальное требование — две стадии: Проект (П) и Рабочая документация (Р). Для сложных комплексов добавляется третья, предварительная стадия — ТЭО или ЭП. Важный нюанс: если объект подпадает под обязательную оценку воздействия на окружающую среду (ОВД), он автоматически классифицируется как СС2, даже если по другим параметрам кажется небольшим.

Какая ответственность лежит на ГАП и ГИП

Главный архитектор (ГАП) и главный инженер проекта (ГИП) несут персональную юридическую ответственность за соответствие проектных решений государственным строительным нормам, стандартам и исходным данным. Заказчик отвечает за финансирование и предоставление правдивых документов, но за техническую безопасность и законность чертежей отвечают именно сертифицированные исполнители. Подробнее о саморегулируемых организациях в архитектуре читайте в нашей новой статье.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №826/1277/17 від 11.08.2021 зазначив: «проектна організація, а також головний архітектор (ГАП) та головний інженер проекту (ГІП) несуть персональну відповідальність за відповідність розробленої проектної документації вихідним даним на проектування...»

ГАП и ГИП отвечают за ошибки в проекте лично, а не заказчик через декларацию.

Все документы заверяются квалифицированной электронной подписью (КЭП) специалиста в системе ЕДЕССБ. Точно так же, как и заключение о технической возможности выдела, проектная документация загружается в реестр и оставляет цифровой след. Если во время строительства возникает необходимость заменить ГИПа, новый специалист должен быть официально назначен приказом, а сведения о нем оперативно внесены в систему с актуализацией прав доступа.

Когда проектная документация подлежит обязательной экспертизе

Обязательной комплексной экспертизе подлежат все проекты строительства классов последствий СС2 и СС3, а также объекты СС1, если они возводятся в сложных инженерно-геологических условиях или финансируются за счет бюджетных средств. Экспертиза проверяет прочность, надежность, пожарную безопасность, энергоэффективность и инклюзивность будущего здания.

Многие заказчики считают, что для объектов СС1 экспертиза никогда не нужна. Однако, если участок имеет просадочные грунты или высокий уровень грунтовых вод (сложные условия), закон требует проведения экспертизы в части обеспечения механического сопротивления и устойчивости. Комплексная проверка разрешительной документации застройщика часто начинается именно с анализа наличия и содержания экспертного отчета.

Отдельно следует отметить, что согласование проекта с органами пожарной безопасности (ДСНС) в настоящее время отменено. Раздел противопожарных мероприятий проверяется исключительно в составе комплексной государственной или частной экспертизы, что значительно экономит время заказчика.

Как происходит утверждение и корректировка проекта

Утверждение проектной документации осуществляется исключительно заказчиком путем издания соответствующего приказа или распоряжения. Юридически правильная последовательность действий выглядит так: сначала разрабатывается проект, затем он получает положительное заключение экспертизы, и только после этого, датой позднее заключения, заказчик подписывает приказ об утверждении.

Корректировка проектной документации нужна, если меняются исходные данные, выявляются ошибки или возникает необходимость изменить технические решения. Например, если проект финансируется за бюджетные средства и после корректировки его сметная стоимость выросла более чем на 15%, Казначейство не примет акты выполненных работ. В таком случае необходимо пройти повторную экспертизу (включая сметную часть) и переутвердить проект новым приказом.

Важно помнить, что стадия «Рабочая документация» (Р) обычно не подлежит экспертизе, поскольку разрабатывается на основе уже одобренной стадии «Проект» (П). Однако любые отклонения от утвержденной стадии «П» в рабочих чертежах считаются нарушением закона, если перед этим не была проведена официальная корректировка.

Вопросы о разработке проектной документации

{ «@context»: «https://schema.org», «@type»: «FAQPage», «mainEntity»: [ { «@type»: «Question», «name»: «Может ли одно лицо быть одновременно ГАПом и ГИПом?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Да, это возможно, если специалист имеет два соответствующих квалификационных сертификата (архитектора и инженера-проектировщика). Однако на практике для сложных объектов классов СС2 и СС3 эти роли обычно разделены между разными специалистами для лучшего контроля.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Что делать, если изменились ДБН во время разработки проекта?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Если проектная документация уже утверждена приказом заказчика, она не требует пересмотра в связи с новыми ДБН (кроме случаев, когда это прямо предусмотрено новыми нормами как обязательное для строящихся объектов). Если же проект еще находится в процессе разработки — его нужно привести в соответствие с новыми действующими нормами.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Нужно ли отдельное согласование проекта с органами пожарной безопасности?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Нет, отдельное согласование с ДСНС отменено законодательством. Вместо этого раздел противопожарных мероприятий проходит обязательную проверку в составе комплексной государственной или частной экспертизы проектной документации.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Кто имеет право утверждать проектную документацию?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Проект утверждается исключительно заказчиком строительства (собственником участка или уполномоченным лицом) соответствующим приказом или распоряжением. Дата утверждения обязательно должна быть позднее даты получения положительного заключения экспертизы.» } } ] }