🇺🇦 Географія роботи
Офіси у Києві та Запоріжжі. Дистанційна робота з клієнтами з усіх регіонів.
Пишіть в чат або дзвоніть, знайдемо рішення для кожної ситуації!
Введение в эксплуатацию законченных строительством объектов — это обязательный юридический этап, без которого здание считается лишь набором строительных материалов. Пока эта процедура не пройдена, объект невозможно подключить к постоянным инженерным коммуникациям, продать, подарить или сдать в официальную аренду.
Сегодня базовый процесс регулируется Постановлением КМУ №461, однако во время действия военного положения применяются упрощения, предусмотренные Постановлением №722. Главное правило системы состоит в разграничении: для частных домов и небольших сооружений действует декларативный принцип, тогда как для крупных жилых комплексов и промышленных объектов предусмотрена сложная процедура сертификации с выездным осмотром.
Главное о введении в эксплуатацию
- Для объектов СС1 подается бесплатная декларация о готовности.
- Для объектов СС2 и СС3 обязательными являются акт готовности и платный сертификат.
- Эксплуатация зданий без официального принятия запрещена законом.
- Подать документы можно онлайн через Портал Дія и ЄДЕССБ.
Зміст:
Как работает декларация о готовности для объектов СС1
Для объектов с незначительными последствиями (СС1) и тех, что строятся по строительному паспорту, действует декларативный принцип. Это означает, что заказчик просто регистрирует декларацию о готовности объекта к эксплуатации, и эта процедура полностью бесплатна.
Згідно з ч. 1 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності": «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації.»Осмотр инспектором в этом случае не является обязательным. Главное — чтобы данные в декларации точно совпадали с техническим паспортом и разрешительными документами. Декларация считается поданной с момента появления ее номера в Реестре строительной деятельности, даже если бумажный экземпляр еще не получен на руки. Это сразу дает законное право на заключение договоров о предоставлении коммунальных услуг.
На практике часто возникают проблемы из-за расхождений в площадях. Например, если площадь в техническом паспорте превышает ту, что указана в строительном паспорте, электронная система автоматически заблокирует регистрацию. В таком случае сначала нужно внести изменения в исходные данные. Также важно дождаться, пока техник БТИ загрузит электронную копию техпаспорта в реестр, иначе система отклонит заявление.
Как получить сертификат для объектов СС2 и СС3
Принятие в эксплуатацию объектов со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями осуществляется исключительно на основании акта готовности. После его проверки орган государственного архитектурно-строительного контроля выдает соответствующий сертификат.
Эта процедура значительно сложнее и предусматривает обязательный выездной осмотр объекта инспектором. Проверяется все: от наличия полной исполнительной документации до соблюдения требований инклюзивности. Важный технический нюанс состоит в том, что акт готовности должен быть подписан квалифицированными электронными подписями (КЭП) заказчика, генерального подрядчика и лиц, осуществлявших технический и авторский надзор. Кстати, вопрос о сертификации землеустроителей является не менее актуальным для отрасли.
Если крупный жилой комплекс вводится очередями, каждая очередь требует отдельного акта и отдельного сертификата. На практике часто бывают случаи, когда инспекторы отказывают в выдаче документа из-за отсутствия пандусов, подъемников или инженерных сетей, не переданных на баланс города. Поэтому подготовка к осмотру должна быть максимально тщательной.
Порядок действий для ввода объекта в эксплуатацию
- Проведите техническую инвентаризацию. Закажите изготовление технического паспорта в БТИ и убедитесь, что инженер загрузил его электронную копию в ЄДЕССБ.
- Подготовьте акт готовности. Для объектов СС2 и СС3 сформируйте документ и подпишите его с помощью КЭП всех ответственных лиц (заказчик, подрядчик, надзор).
- Подайте заявление. Заполните декларацию или заявление на выдачу сертификата через электронный кабинет на Портале Дія.
- Оплатите сбор. Если ваш объект относится к классу СС2 или СС3, внесите официальную плату за выдачу сертификата по соответствующим реквизитам.
- Получите результат. Дождитесь регистрации номера документа в Реестре строительной деятельности, что является официальным подтверждением готовности объекта.
Как подать документы через Портал Дія и ЄДЕССБ
Самый быстрый способ подать документы — использовать электронный кабинет на Портале Дія или Единой государственной электронной системе в сфере строительства (ЄДЕССБ). Для объектов СС2 и СС3 электронная подача является обязательным требованием.
Цифровизация процесса значительно уменьшила коррупционные риски и ускорила обработку данных. Система автоматически подтягивает информацию из других государственных реестров, что минимизирует риск механических ошибок при заполнении. Однако, если объект реконструировался с изменением целевого назначения, могут возникнуть сложности с некорректной привязкой к земельному участку в кадастре.
Во время действия военного положения Постановление №722 позволяет загружать сканированные копии восстановленной проектной документации в ЄДЕССБ, если оригиналы были утрачены или уничтожены из-за боевых действий. Это делается на основании имеющихся реестровых записей или после проведения технического обследования состояния конструкций.
Помощь адвоката по недвижимости при вводе в эксплуатацию
- Аудит документов. Проверяем соответствие технического паспорта исходным данным, строительному паспорту и разрешительной документации перед подачей.
- Сопровождение подачи. Помогаем корректно заполнить декларацию или заявление в ЄДЕССБ, чтобы избежать автоматических отказов системы из-за технических ошибок.
- Оспаривание решений. Защищаем интересы клиента в случае безосновательного отказа ДІАМ в выдаче сертификата или попыток неправомерно отменить регистрацию декларации.
Сколько стоит и как долго длится введение в эксплуатацию
Срок рассмотрения документов для регистрации декларации или выдачи сертификата по закону составляет 10 рабочих дней. Регистрация декларации для объектов СС1 является бесплатной, а за сертификат для СС2 и СС3 придется уплатить официальный сбор, который привязан к прожиточному минимуму.
Размер платы за выдачу сертификата для законченных строительством объектов со средними (СС2) последствиями составляет 4,6 прожиточного минимума для трудоспособных лиц, а со значительными (СС3) последствиями — 5,2 прожиточного минимума. Важно учитывать, что во время действия военного положения сроки рассмотрения заявлений могут официально продлеваться, если проведение выездного осмотра несет угрозу жизни инспекторов.
Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №814/1109/16 від 29.03.2021 зазначив: «Право забороняти експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, не введених в експлуатацію, реалізується органом контролю виключно шляхом видання вмотивованого письмового рішення, а не припису.»Запрет эксплуатации объекта должен оформляться отдельным решением, а не просто предписанием. Однако игнорировать требование о вводе в эксплуатацию не стоит, ведь это прямой путь к штрафам и отключению от сетей.
Образец акта готовности объекта к эксплуатации
АКТ ГОТОВНОСТІ ОБ’ЄКТА ДО ЕКСПЛУАТАЦІЇ
1. Назва об’єкта: [Повна назва згідно з проектом]
2. Адреса: [Повна адреса з ЄДЕССБ]
3. Замовник: [Назва організації або ПІБ, код ЄДРПОУ/РНОКПП]
4. Генеральний підрядник: [Назва, ліцензія]
5. Проектувальник: [Назва, ПІБ ГАПа/ГІПа, сертифікат]
6. Дані про дозвільний документ: [Номер та дата повідомлення або дозволу]Техніко-економічні показники:
— Площа забудови: [кв.м]
— Загальна площа: [кв.м]
— Кількість поверхів: [число]
— Будівельний об’єм: [куб.м]Підтвердження:
— Будівельно-монтажні роботи виконані у повному обсязі згідно з проектом.
— Обладнання встановлено та випробувано (акт випробування № від …).
— Інженерні мережі підключені.
— Заходи з інклюзивності та енергоефективності виконані.ПІДПИСИ (КЕП):
Замовник: ________
Генпідрядник: ________
Технічний нагляд: ________
Авторський нагляд: ________
Когда ДІАМ отказывает в выдаче документов и что делать
Наиболее частыми причинами отказа в выдаче сертификата или возврата декларации являются подача недостоверных данных, несоответствие построенного объекта проектной документации или нарушение требований пожарной безопасности. Также отказ гарантирован, если адрес в декларации не совпадает с решением органа местного самоуправления о присвоении почтового адреса.
Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №814/944/18 від 02.02.2021 зазначив: «Реєстрація декларації про готовність об'єкта до експлуатації підлягає скасуванню лише у разі виявлення факту подання недостовірних даних, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом.»Декларацию можно отменить только за недостоверные данные, которые делают строительство самовольным. Если же вы самостоятельно обнаружили техническую ошибку (описку или арифметическую неточность) в уже зарегистрированной декларации, закон позволяет подать заявление о внесении изменений в течение трех рабочих дней. Мелкие технические ошибки не являются основанием для отмены документа контролирующим органом.
После успешного прохождения всех этапов и получения зарегистрированной декларации или сертификата, финальным шагом для владельца является регистрация права собственности на новостроенный дом в Государственном реестре вещных прав.
Вопросы о введении в эксплуатацию объектов строительства
Какова стоимость регистрации декларации для частного дома (СС1)?
Можно ли ввести в эксплуатацию дом без внутренней отделки?
Что делать, если во время войны проектная документация была утрачена?
Каковы последствия эксплуатации объекта, не введенного в эксплуатацию?
Нужна помощь с вводом объекта в эксплуатацию?
Бюрократические нюансы, расхождения в технических паспортах и ошибки в реестрах часто затягивают процесс легализации здания на месяцы. Наши адвокаты по недвижимости проанализируют вашу ситуацию, подготовят правильный пакет документов и обеспечат успешную регистрацию в органах архитектурно-строительного контроля.
