Налог на недвижимое имущество в Украине: ставки и льготы

Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, является обязательным платежом для многих украинцев, которые владеют жилыми или коммерческими объектами. Государство ежегодно начисляет этот сбор, однако далеко не все владельцы знают о своих правах на льготы или о том, как правильно рассчитать сумму к уплате. Несвоевременная уплата или игнорирование налоговых уведомлений может привести к штрафам и даже аресту счетов, поэтому важно разобраться в тонкостях законодательства о налогах и сборах при операциях с недвижимостью.

В этом материале мы подробно разберём, кто именно должен уплачивать налог на недвижимое имущество, какие ставки действуют в разных регионах, кто полностью освобождён от этой обязанности во время военного положения и как действовать, если налоговая допустила ошибку в расчётах.

Кто уплачивает налог на недвижимое имущество и что является объектом

Плательщиками налога на недвижимое имущество являются физические и юридические лица, включая иностранцев, которые являются официальными собственниками жилой или нежилой недвижимости. В соответствии со статьей 266 Налогового кодекса Украины, налогообложению подлежат как целые объекты, так и их доли, если они принадлежат лицу на праве собственности.

Згідно з ч. 1 ст. 266 Податкового кодексу України: «Платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості. Об'єктом оподаткування є об'єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка.»

Важно понимать, что обязанность уплаты возникает только после официальной государственной регистрации вещных прав на объект недвижимости. Если вы построили индивидуальный жилой, садовый или дачный дом, ввели его в эксплуатацию, но ещё не зарегистрировали право собственности в установленном законом порядке, такой объект не является базой для начисления налога. Налоговая служба осуществляет расчёты исключительно на основе сведений из Государственного реестра вещных прав.

В случае, когда имущество находится в общей собственности нескольких лиц, действуют особые правила. Если это общая долевая собственность, каждый владелец платит налог за свою долю. Если же имущество находится в общей совместной собственности без выделения долей в натуре (например, квартира супругов), совладельцы по взаимному согласию выбирают одно лицо, которое будет плательщиком, если иное не определено судебным решением.

Ставки налога на недвижимость и правила начисления

Ставки налога на недвижимость устанавливаются решениями местных советов (сельских, поселковых или городских) в зависимости от расположения и типа недвижимого имущества. Законом чётко ограничен максимальный размер этой ставки: она не может превышать 1,5 процента от размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января отчётного года, за каждый квадратный метр базы налогообложения.

Поскольку этот налог начисляется за предыдущий календарный год, для расчётов используется показатель минимальной зарплаты именно за отчётный период. Для физических лиц расчёт осуществляет Государственная налоговая служба по месту регистрации владельца. Налоговики самостоятельно формируют и направляют налоговое уведомление-решение до 1 июля каждого года.

Юридические лица обязаны самостоятельно исчислять сумму налога по состоянию на 1 января отчётного года и подавать соответствующую декларацию. Если компания покупает недвижимость в середине года, например на основании договора дарения недвижимого имущества или договора купли-продажи, она должна подать декларацию в течение 30 календарных дней с момента возникновения права собственности.

Отдельно предусмотрено дополнительное налогообложение для владельцев так называемой «элитной» недвижимости. Если площадь квартиры превышает 300 квадратных метров, или площадь жилого дома превышает 500 квадратных метров, сумма налога автоматически увеличивается на 25 000 гривен в год за каждый такой объект.

Льготы по налогу на недвижимость для физических лиц

Льготы по налогу на недвижимость существенно уменьшают финансовую нагрузку на граждан, поскольку государство освобождает от налогообложения определённую площадь жилья. Также существуют другие механизмы уменьшения налогового бремени, например, налоговая скидка для физических лиц. В соответствии с подпунктом 266.4.1 Налогового кодекса Украины, база налогообложения для физических лиц уменьшается на установленные лимиты независимо от количества объектов в собственности.

Згідно з пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 Податкового кодексу України: «База оподаткування об'єкта/об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи - платника податку, зменшується: а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості - на 60 кв. метрів; б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості - на 120 кв. метрів; в) для різних типів об'єктів житлової нерухомості... - на 180 кв. метрів.»

Однако существуют случаи, когда государственная льгота полностью аннулируется. Налоговые льготы не предоставляются, если общая площадь недвижимости превышает пятикратный размер необлагаемой площади. Также вы потеряете право на льготу, если имущество используется для получения дохода — сдаётся в аренду, лизинг, ссуду или используется в предпринимательской деятельности. Например, если вы сдаёте квартиру площадью 70 кв. м в аренду, налог будет начислен на все 70 кв. м, а не на «избыточные» 10 кв. м.

Также стоит отметить, что физические лица-предприниматели (ФОП) уплачивают этот налог на общих основаниях. Поскольку в Налоговом кодексе нет отдельного статуса плательщика «ФОП» для этого налога, предприниматели владеют имуществом как обычные граждане и уплачивают налог по нормам, предусмотренным для физических лиц.

Какое недвижимое имущество полностью освобождено от налогообложения

Налоговый кодекс Украины содержит широкий перечень объектов недвижимости, которые вообще не подлежат налогообложению. Это касается как государственного и коммунального имущества, так и некоторых категорий частных зданий, имеющих социальное или хозяйственное значение.

В частности, к перечню имущества, которое не облагается налогом, относятся:

• здания детских домов семейного типа и общежития;
• жилая недвижимость, признанная непригодной для проживания из-за аварийного состояния по решению местного совета;
• объекты, принадлежащие детям-сиротам, детям с инвалидностью, которые воспитываются одинокими родителями (но не более одного объекта на ребёнка);
• здания промышленности (код 125 Классификатора НК 018:2023) и сельскохозяйственные здания, при условии их использования по назначению непосредственно производителями и без сдачи в аренду;
• объекты религиозных организаций, используемые исключительно для уставной деятельности;
• здания дошкольных и общеобразовательных учебных заведений независимо от формы собственности;
• жилая недвижимость многодетных или приёмных семей, в которых воспитывается 5 и более детей.

В случае возникновения спорных вопросов относительно принадлежности имущества к льготным категориям или после регистрации права собственности на недвижимость, полученную в наследство, владельцу стоит обратиться в налоговые органы для проведения сверки и подтверждения своего статуса.

Особенности уплаты налога на недвижимость во время военного положения

Налог на недвижимость во время военного положения претерпел существенные изменения с целью поддержки граждан и бизнеса, чьё имущество пострадало от боевых действий или оказалось в оккупации. Кроме этого, стоит обратить внимание и на плату за землю во время военного положения и льготы. Закон Украины № 3050-IX внёс важные изменения в подпункт 69.22 Переходных положений Налогового кодекса Украины.

Згідно з пп. 69.22 п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України: «Тимчасово, на період дії воєнного стану... не нараховується та не сплачується податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки... за об'єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України...»

Согласно новым правилам, освобождение действует с первого числа месяца, в котором для соответствующей территории была определена дата начала боевых действий или оккупации, до последнего числа месяца, в котором боевые действия или оккупация были официально завершены (в соответствии с Перечнем Минреинтеграции).

Также от налогообложения полностью освобождено имущество, которое было разрушено или серьёзно повреждено в результате вооружённой агрессии РФ. Для получения этой льготы владельцу необходимо зафиксировать разрушение и внести сведения об объекте в Государственный реестр имущества, повреждённого и уничтоженного (РПЗМ). Кроме этого, органы местного самоуправления имеют право самостоятельно снижать ставки налога или полностью освобождать от уплаты владельцев имущества, которое получило даже незначительные повреждения.

В нашей практике мы часто помогаем клиентам защитить свои права в отношениях с налоговыми органами. Например, юристам бюро удалось обеспечить отмену налогового уведомления-решения в сложных налоговых спорах. Также в нашей практике есть успешные кейсы, такие как обжалование налоговых уведомлений-решений для промышленных предприятий, где нам удалось доказать незаконность действий контролирующих органов.