🇺🇦 Географія роботи
Офіси у Києві та Запоріжжі. Дистанційна робота з клієнтами з усіх регіонів.
Пільгова іпотека 3% та доступна ставка 7% за державною програмою єОселя стали головними інструментами для придбання житла в Україні. Проте успішне отримання фінансування залежить від чіткого розуміння вимог до позичальника, лімітів площі та правильної підготовки документів.
Оновлення (17.07.2026): З 17 липня 2026 року набрала чинності постанова КМУ № 794, яка суттєво розширила програму. Тепер ветерани війни, учасники бойових дій та члени сімей загиблих Захисників отримали право на пільгову ставку 3%. Також змінилися правила підрахунку площі та оцінки наявного майна, що значно спрощує доступ до кредитування для родин із дітьми та внутрішньо переміщених осіб.
Головне про оновлені умови єОселі
- З 17 липня 2026 року ветерани та сім’ї загиблих отримали право на ставку 3%.
- Пільгова ставка 3% діє перші 10 років, з 11-го року вона зростає до 6%.
- До складу сім’ї для розрахунку площі тепер включаються діти віком до 21 року.
- Майно на ТОТ або знищене війною не враховується при оцінці забезпеченості житлом.
Зміст:
Хто має право на пільгову ставку 3 та 7 відсотків
Право на пільгову ставку 3% річних мають кадрові військові, медики, педагоги, науковці, а з 17 липня 2026 року — ветерани війни, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни та члени сімей загиблих Захисників. Ставка 7% доступна для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) та інших громадян, які не мають власного житла або потребують покращення житлових умов.
Державна програма чітко розмежовує ці дві категорії, оскільки фінансування та компенсація відсотків відбуваються за різними механізмами. Для підтвердження статусу члена сім’ї загиблого застосовуються норми профільного законодавства.
Згідно з ч. 1 ст. 10 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту»: «До членів сімей загиблих (померлих) ветеранів війни та Захисників і Захисниць України належать батьки, один з подружжя, які не одружилися вдруге, та діти.»Важливо враховувати, що пільгова ставка 3% діє лише перші 10 років кредитного договору. Починаючи з 11-го року, вона автоматично підвищується до 6% річних (а для базової категорії 7% — до 10%). Це правило варто закладати у довгострокове фінансове планування родини.
Вимоги до позичальника та об’єкта нерухомості
Нормативна площа житла за умовами програми становить 52,5 кв. метра на одинокого громадянина, а на кожного наступного члена родини додається 21 кв. метр. Максимальний ліміт становить 115,5 кв. м для квартири та 125,5 кв. м для приватного будинку.
Оновлення 2026 року принесло важливу зміну: тепер до складу сім’ї позичальника включаються діти віком до 21 року (раніше було до 18 років). Це дозволяє родинам зі студентами претендувати на більшу площу без необхідності доплачувати за «надлишкові» метри з власної кишені під час першого внеску.
Ще одне критичне оновлення стосується наявного майна. Нерухомість, яка розташована на тимчасово окупованій території (ТОТ), у зоні активних бойових дій або була знищена внаслідок агресії, офіційно не враховується під час оцінки житлової забезпеченості. Це вирішує проблему багатьох ВПО, яким банківські системи раніше автоматично відмовляли через наявність записів у реєстрах.
Покроковий алгоритм подання заявки на єОселю
- Авторизуйтеся. Увійдіть у застосунок або на портал Дія за допомогою КЕП чи BankID.
- Заповніть заяву. Оберіть послугу єОселя, вкажіть свій сімейний стан, доходи та бажані параметри кредиту.
- Отримайте довідку ОК-7. Завантажте довідку про страховий стаж із QR-кодом через кабінет Пенсійного фонду України.
- Оберіть банк. Надішліть запит до банків-партнерів та отримайте попереднє схвалення ліміту.
- Знайдіть житло. Оберіть квартиру або будинок, який відповідає вимогам програми щодо площі та віку будівлі.
- Оформіть угоду. Надайте банку звіт про оцінку майна та підпишіть договори у нотаріуса.
Необхідні документи для оформлення єОселі
Для подачі заявки на іпотеку необхідний базовий пакет документів: паспорти та РНОКПП подружжя, свідоцтва про шлюб та народження дітей, документ про пільговий статус (посвідчення УБД, довідка з військової частини тощо), а також довідка про доходи за останні 6 місяців.
Особливу увагу банки приділяють верифікації доходів. Обов’язковим документом є довідка за формою ОК-7 за останні 10 років, яка підтверджує страховий стаж. Вона повинна містити цифровий підпис та QR-код. Звичайні скріншоти з порталів фінансові установи не приймають.
Якщо офіційного доходу позичальника трохи не вистачає за коефіцієнтами банку, нові правила дозволяють залучити майнового поручителя — третю особу, яка не є членом сім’ї. Це значно підвищує шанси на позитивне рішення кредитного комітету.
Юридична допомога при оформленні іпотеки єОселя
- Юридична перевірка продавця. Аналізуємо реєстри на наявність санкцій, боргів та судових спорів щодо нерухомості.
- Аналіз умов забудовника. Перевіряємо акредитацію будівельної компанії в обраному банку-партнері та дозвільну документацію.
- Супровід підписання договорів. Контролюємо процес укладення кредитного договору та реєстрації обтяжень у нотаріуса, щоб уникнути прихованих ризиків.
Приклад розрахунку платежу та порівняння програм
При сумі кредиту 1 600 000 грн на 20 років, щомісячний платіж за пільговою ставкою 3% у перші 10 років становитиме близько 8 873 грн. Для порівняння, за базовою ставкою 7% цей платіж складав би орієнтовно 12 404 грн. Економія для сімейного бюджету сягає понад 3 500 грн щомісяця.
Мінімальний перший внесок залежить від віку: для молоді до 25 років він становить від 10%, а для осіб віком від 26 років — від 20%. Якщо вартість квадратного метра обраного житла перевищує гранично допустиму вартість (з урахуванням регіональних коефіцієнтів), цю різницю позичальник сплачує самостійно як додаток до першого внеску.
Варто зазначити, що єОселя — не єдиний інструмент. Для внутрішньо переміщених осіб також діє пільгова іпотека для ВПО (KfW), яка має свої специфічні умови відбору через генератор випадкових чисел та інші вимоги до мінімального внеску.
Зразок заяви до банку на участь у програмі єОселя
До [Назва банку-партнера]
Від позичальника: [ПІБ повністю]
Паспортні дані: [серія, номер, ким і коли виданий]
РНОКПП: [номер]
Адреса проживання: [адреса]
Телефон: [номер]
ЗАЯВА
про надання іпотечного кредиту за програмою «єОселя» (ставка 3%)
Прошу розглянути можливість надання мені іпотечного кредиту в межах державної програми доступного іпотечного кредитування «єОселя» відповідно до Постанови КМУ від 02.08.2022 № 856 (зі змінами, внесеними Постановою КМУ від 17.06.2026 № 794).
Повідомляю наступну інформацію:
1. Пільгова категорія: [вказати: УБД / ветеран війни / військовослужбовець / член сім’ї загиблого Захисника].
2. Підтверджувальний документ: [назва документа, номер, дата видачі, орган видачі].
3. Склад сім’ї, що враховується при розрахунку нормативної площі: [вказати чоловіка/дружину та дітей до 21 року із зазначенням ПІБ та дат народження].
4. Бажані параметри кредиту:
- Орієнтовна вартість житла: [сума у грн]
- Запитувана сума кредиту: [сума у грн]
- Запланований перший внесок: [сума у грн, % від вартості]
- Строк кредитування: [до 240 місяців]
5. Підтверджую відсутність у власності житлової нерухомості, що перевищує нормативні ліміти (майно на ТОТ та знищене житло не враховується).
Додатки: згідно з чек-листом документів.
[Дата] /Підпис/ [ПІБ]
Юридичні аспекти та судова практика
Отримання іпотеки супроводжується підписанням кредитного договору та передачею квартири в заставу банку. Змінити умови фінансування після підписання через суд практично неможливо, тому всі деталі варто аналізувати до угоди.
Згідно з ч. 1 ст. 5 Закону України «Про іпотеку»: «Предметом іпотеки можуть бути один або кілька об'єктів нерухомого майна за заставною вартістю, визначеною суб'єктом оціночної діяльності.»Проте закон захищає позичальників у форс-мажорних обставинах. Наприклад, Касаційний цивільний суд у справі № 426/4264/19 підтвердив, що мобілізовані громадяни повністю звільняються від нарахування процентів та штрафів на період військової служби. А у справі № 757/29209/22-ц Верховний Суд визнав неправомірними вимоги банку достроково повернути кредит за квартиру, яка була знищена внаслідок бойових дій.
Якщо виникають спори щодо заставного майна, професійний захист відіграє вирішальну роль. У нашій практиці є виграна справа про припинення поруки при іпотеці (Ощадбанк), а також виграний кейс захисту іпотеки від ПриватБанку, де вдалося зупинити виконання рішення щодо квартири клієнта.
Офіційні джерела та контакти
Офіційна подача заявки відбувається виключно через портал або застосунок Дія. Детальну аналітику, перелік акредитованих забудовників та роз’яснення щодо розрахунків можна знайти на сайті оператора програми — Укрфінжитло.
Якщо після ознайомлення з оновленими правилами у вас залишаються технічні запитання щодо роботи програми, ви можете звернутися на офіційну урядову гарячу лінію за номером: 0 800 308 100.
Також не забувайте про додаткові фінансові можливості. Після оформлення кредиту та купівлі житла ви маєте право на часткову компенсацію витрат. Дізнайтеся більше про те, як працює податкова знижка за іпотекою, щоб повернути частину сплачених коштів.
Питання про оновлену програму єОселя
Хто саме з 17 липня 2026 року отримав право на іпотеку за пільговою ставкою 3%?
Чи фіксується ставка 3% на весь термін кредитування?
Як враховується майно, яке розташоване на ТОТ або знищене під час війни?
Які оновлені нормативи житлової площі діють за новими правилами?
Який мінімальний початковий внесок необхідно сплатити?
Для чого потрібна довідка ОК-7 і як її отримати?
Допомога адвоката при купівлі квартири в іпотеку
Купівля нерухомості в кредит вимагає ретельної перевірки забудовника та юридичної чистоти об’єкта. Ми допоможемо проаналізувати договори, перевірити реєстри на наявність прихованих обтяжень та забезпечимо безпечне підписання угоди у нотаріуса.
Прочитати на: мовою