Виселення з квартири без надання іншого житла підстави та практика

Законодавство визначає, що виселення з квартири без надання іншого житла є крайнім, але цілком реальним заходом захисту прав власника нерухомості. Коли мешканці псують майно, ігнорують правила поведінки або відмовляються виїжджати після закінчення договору, власник має законне право вимагати звільнення приміщення.

Багато хто намагається вирішити цю проблему самостійно, вдаючись до зміни замків чи викидання речей. Однак такі дії є незаконними і можуть призвести до кримінальної відповідальності за самоправство. Єдиний безпечний та легальний шлях — це звернення до суду.

Коли можливе виселення з квартири без надання іншого житла

Закон чітко визначає випадки, коли особу можна позбавити права користування приміщенням без обов’язку надати їй іншу житлову площу. Основним регулятором цих відносин тривалий час виступала стаття 116 Житлового кодексу, яка містить перелік грубих порушень з боку наймача або членів його родини.

Для застосування цієї норми власник має довести, що поведінка мешканця робить спільне проживання нестерпним. Це не просто разовий конфлікт, а зафіксована система дій, яка загрожує майну або спокою інших людей.

Руйнування або псування житлового приміщення

Якщо особа систематично руйнує або псує квартиру чи будинок, це є прямою підставою для її виселення. Сюди відноситься демонтаж несучих конструкцій, затоплення, приведення комунікацій у непридатність або використання квартири не за призначенням, наприклад, як складу чи промислового об’єкта.

Систематичне порушення правил спільного проживання

Порушення правил співжиття охоплює постійні нічні сварки, зловживання алкоголем, захаращення спільних зон та інші дії, які заважають сусідам. Верховний Суд підтверджує, що такі дії мають бути систематичними, а заходи громадського впливу або попередження поліції — безрезультатними.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №445/1824/21 від 06.11.2024 зазначив: «систематичне порушення відповідачем правил спільного проживання, яке робить неможливим для інших осіб проживання з ним в одній квартирі чи в одному будинку, є достатньою та самостійною правовою підставою для його примусового виселення без надання іншого житлового приміщення на підставі статті 116 Житлового кодексу.»

Чому Цивільний кодекс має пріоритет над Житловим кодексом

У житлових спорах часто виникає темпоральна колізія між Житловим кодексом УРСР 1983 року та Цивільним кодексом України 2003 року. Радянське законодавство було спрямоване на максимальний захист користувачів житла, часто обмежуючи права законних власників. Сучасний підхід кардинально змінився на користь захисту приватної власності.

Цивільний кодекс є кодифікованим актом, прийнятим набагато пізніше, тому суди під час розгляду справ віддають перевагу саме його нормам. Зокрема, стаття 391 ЦК України гарантує власнику право вимагати усунення будь-ких перешкод у користуванні своїм майном.

Застосування статті 391 Цивільного кодексу

Ця стаття дозволяє власнику подати негаторний позов про виселення осіб, які проживають у квартирі без належних правових підстав. Якщо право користування майном припинилося або ніколи не існувало, власник не зобов’язаний терпіти присутність сторонніх осіб у своїй оселі. Ми часто допомагаємо клієнтам у подібних справах, наприклад, коли потрібне визнання особи такою, що втратила право користування житлом.

Згідно з ч. 1 ст. 391 Цивільного кодексу України: «Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.»

Припинення права користування через розірвання шлюбу

Відповідно до статті 406 ЦК України, право користування чужим майном (сервітут) припиняється у разі зникнення обставини, яка була підставою для його встановлення. Розірвання шлюбу є саме такою обставиною. Після розлучення колишній член подружжя втрачає статус члена сім’ї власника, а отже, і право проживати в його особистій квартирі.

Велика Палата Верховного Суду у справі №447/455/17 від 13.10.2020 зазначила: «хоча законодавець при прийнятті Цивільного кодексу України не визначив особливостей його застосування до житлових правовідносин у цілому, відносини, які регулюються ЖК УРСР, переважно є цивільно-правовими й мають регулюватися саме нормами ЦК України. Оскільки ЦК України є кодифікованим актом, прийнятим пізніше в часі, темпоральна колізія вирішується на користь норм Цивільного кодексу України.»

Особливості виселення при припиненні договору найму

Коли закінчується строк дії договору оренди (найму), орендар зобов’язаний негайно звільнити приміщення. Якщо він відмовляється це зробити добровільно, його перебування у квартирі стає незаконним. Власник має повне право ініціювати виселення з квартири без надання іншого житла через суд.

Стаття 169 Житлового кодексу прямо вказує на обов’язок наймача звільнити житло у разі припинення договору. Будь-які спроби забарикадуватися в орендованому приміщенні чи посилання на конституційне право на житло не захистять порушника від судового рішення.

Виселення на час проведення капітального ремонту

Окремим випадком є проведення капітального ремонту житла, яке належить громадянину на праві приватної власності. Якщо ремонт неможливо виконати в присутності наймача, власник може вимагати його тимчасового виселення. При цьому надавати інше житло на період ремонту власник не зобов’язаний, але після завершення робіт наймач має право повернутися в оновлену квартиру.

Захист від незаконного виселення

Важливо розуміти, що закон захищає не лише власників, а й добросовісних користувачів. Наприклад, ми успішно здійснювали захист у суді, коли виникало питання про виселення з іпотечної квартири, де вдалося убезпечити родину від передчасних та неправомірних вимог банку, довівши порушення процедури стягнення.

Як довести порушення правил співжиття та псування майна

Усних скарг чи емоційних заяв у суді недостатньо для ухвалення рішення про виселення особи. Позивач зобов’язаний надати беззаперечні письмові докази протиправної поведінки відповідача. Ключовою вимогою закону є доведення систематичності порушень та факту того, що заходи попередження не дали результату.

Головною помилкою при підготовці таких справ є відсутність офіційного попередження мешканця перед зверненням до суду. Суд має переконатися, що порушнику давали шанс виправитися, але він його проігнорував.

Перелік необхідних доказів для суду

Щоб сформувати переконливу доказову базу, власнику необхідно зібрати такі документи:

• Протоколи поліції. Офіційні документи про виклики за фактами домашнього насильства, порушення тиші чи хуліганства.
• Акти ОСББ чи управителя. Письмові акти про залиття квартири, пошкодження стін, захаращення спільних коридорів або антисанітарію.
• Письмові попередження. Надіслана відповідачу вимога-попередження із вимогою припинити порушення у визначений строк.
• Показання свідків. Письмові заяви сусідів, які можуть підтвердити нестерпні умови співжиття.

Приклад з практики про виселення родичів

У судовій практиці був випадок, коли власник будинку дозволив своїм родичам тимчасово пожити в приміщенні на час його перебування за кордоном. Після повернення власника родичі відмовилися виїждчати, мотивуючи тим, що іншого житла у них немає. Власник звернувся з позовом про усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення. Верховний Суд у справі № 182/7347/18 став на бік власника, зазначивши, що тимчасове проживання не створює безстрокового сервітуту, а норми ЦК України мають пріоритет над застарілими статтями ЖК УРСР.

Порядок судового розгляду та зняття з реєстрації

Процедура виселення здійснюється виключно в судовому порядку за правилами цивільного судочинства. Позовна заява подається до суду за зареєстрованим місцем проживання відповідача. Важливо правильно сформулювати позовні вимоги, щоб після отримання рішення суду не виникло проблем із його виконанням.

Часто власники просять лише виселити особу, забуваючи про вимогу зняття її з реєстраційного обліку. Якщо особа зареєстрована в квартирі, у позовній заяві необхідно обов’язково зазначати вимогу про позбавлення права користування приміщенням та зняття з реєстрації місця проживання.

Відсутність строків позовної давності

Для захисту прав власника через негаторний позов закон встановлює особливі правила. Позовна давність до таких вимог не застосовується. Поки триває правопорушення (незаконне проживання особи), власник має право звернутися до суду в будь-який момент.

Велика Палата Верховного Суду у справі №653/1096/16-ц від 04.07.2018 постановила: «допоки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном (негаторний позов на підставі статті 391 ЦК України), зокрема й шляхом виселення. Такий позов може бути пред'явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення, і позовна давність до цих вимог не застосовується.»

Неприпустимість самоправства та роль виконавців

Будь-які спроби виселити людину силою, викинути її речі чи не впустити до квартири до отримання рішення суду вважаються самоправством. Це кримінально каране діяння за статтею 162 Кримінального кодексу України. Єдиний законний спосіб примусового звільнення житла — це офіційне виконання рішення суду про виселення через державну або приватну виконавчу службу.